日前,國(guó)家七部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注。穩(wěn)定房?jī)r(jià)新政的出臺(tái),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及其上下游相關(guān)行業(yè)、以及相關(guān)上市公司將產(chǎn)生怎樣影響,本報(bào)特別約請(qǐng)有關(guān)行業(yè)研究員進(jìn)行深入分析
房地產(chǎn)行業(yè)毛利率和利潤(rùn)水平將受到國(guó)家價(jià)格調(diào)控的嚴(yán)厲挑戰(zhàn),盡管并不能由此斷定房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入衰退期。行業(yè)資金壓力、需求增長(zhǎng)放緩壓力、土地供給壓力、土地-存貨-銷售回籠現(xiàn)金開(kāi)發(fā)流程的資金平衡壓力、開(kāi)發(fā)模式規(guī)范壓力集中起來(lái)將加快行業(yè)并購(gòu)整合的節(jié)奏,加快行業(yè)重新洗牌和集中度提高的進(jìn)程
此次政策的主要內(nèi)容可以概括為:增加普通住房供應(yīng)、穩(wěn)定其價(jià)格,征收營(yíng)業(yè)稅打擊投機(jī)性和投資性購(gòu)房。國(guó)家從土地供應(yīng)、土地轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃調(diào)控、銷售價(jià)位等環(huán)節(jié)全面介入普通商品房市場(chǎng),尤其值得注意的是,房地產(chǎn)主管部門將住房銷售價(jià)位、套型面積等作為土地出讓的前置條件,這意味著政府已將住房?jī)r(jià)格嵌入土地出讓環(huán)節(jié)。
同時(shí),七部門要求地方對(duì)中小套型、中低價(jià)位房給予優(yōu)惠政策,并明確要求各地政府在5月31日前公布享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn),并在三部備案。所有這些都是前所未有的。
由此可見(jiàn),國(guó)家已從供應(yīng)和價(jià)格方面擠壓商品房市場(chǎng)的投機(jī)和投資泡沫,運(yùn)用政策杠桿強(qiáng)化商品房的消費(fèi)品屬性。2002年8月1日起,國(guó)家稅務(wù)總局和建設(shè)部發(fā)文個(gè)人購(gòu)買并居住滿1年以上免征營(yíng)業(yè)稅,根據(jù)這次政策,二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)全額征收營(yíng)業(yè)稅,根據(jù)測(cè)算,可以看到征收營(yíng)業(yè)稅提高了投資性和投機(jī)性購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)成本。
同時(shí),我們認(rèn)為,針對(duì)不足2年的二手房轉(zhuǎn)讓全額征收5%營(yíng)業(yè)稅,和人民幣升值預(yù)期及人民幣匯率改革也有關(guān)系。通過(guò)稅收杠桿限制二手房轉(zhuǎn)讓既可以防、堵博弈人民幣升值預(yù)期的增量熱錢繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),同時(shí)又能防、堵博弈人民幣升值預(yù)期已流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量熱錢"蜂擁而出"和"曲終人散"。上海地區(qū)4月實(shí)行的停止轉(zhuǎn)按揭三步并辦已經(jīng)對(duì)投資性和投機(jī)性購(gòu)房的轉(zhuǎn)讓和套現(xiàn)有了較強(qiáng)殺傷力。
普通住宅新房增量、限價(jià),二手房限制流通導(dǎo)致的買賣價(jià)差,商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)入轉(zhuǎn)折期,價(jià)格的回調(diào)幾乎變得沒(méi)有疑問(wèn)。局部地區(qū)消費(fèi)性購(gòu)房需求的觀望心理將轉(zhuǎn)為堅(jiān)定的持幣待購(gòu)心理。建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾5月9日提出限制拆遷造成的被動(dòng)性需求,引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)?？梢?jiàn),為行業(yè)所樂(lè)道的被動(dòng)性需求增長(zhǎng)也將暫時(shí)放緩。
因此,房地產(chǎn)行業(yè)毛利率和利潤(rùn)水平將受到國(guó)家價(jià)格調(diào)控的嚴(yán)厲挑戰(zhàn),盡管并不能由此斷定房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入衰退期。行業(yè)資金壓力、需求增長(zhǎng)放緩壓力、土地供給壓力、土地-存貨-銷售回籠現(xiàn)金開(kāi)發(fā)流程的資金平衡壓力、開(kāi)發(fā)模式規(guī)范壓力集中起來(lái)將加快行業(yè)并購(gòu)整合的節(jié)奏,加快行業(yè)重新洗牌和集中度提高的進(jìn)程。
具備實(shí)力整合央企非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和其他開(kāi)發(fā)商資源的上市公司,如果其在土地和商品房銷售上的資金平衡能力能夠經(jīng)受住行業(yè)需求和毛利率下降沖擊,那么其長(zhǎng)期成長(zhǎng)性和內(nèi)在價(jià)值必能獲得提高,雖然短期內(nèi)公司估值可能受到市場(chǎng)和投資情緒的影響。
編者按：混凝土行業(yè)，尤其是國(guó)家推行的商品混凝土行業(yè)，在新的房地產(chǎn)形勢(shì)下，推廣進(jìn)程將受到一定影響，但是2005年仍然是全國(guó)混凝土行業(yè)大發(fā)展的一年！未來(lái)五年商品混凝土仍將保持高速發(fā)展！
