2009年1月25日,美國白宮最新發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)振興計劃進(jìn)度報告》強(qiáng)調(diào)：近年內(nèi)要對200萬所美國住宅和75%的聯(lián)邦建筑物進(jìn)行翻新，提高其節(jié)能水平。
大能源變革將成為美國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)振興的主力，節(jié)能建筑成為了美國新能源產(chǎn)業(yè)革命的重要組成部分。
危機(jī)的沖擊中，中國也選擇了以能源產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為拉動內(nèi)需的重要領(lǐng)域。但到目前為止，并沒有將大能源變革作為主力產(chǎn)業(yè)，也沒有將綠色建筑當(dāng)作一場新技術(shù)革命來經(jīng)略。這就有可能使我們失去一次主導(dǎo)全球新技術(shù)革命的歷史機(jī)遇。
消費(fèi)券、家電下鄉(xiāng)、減稅、分紅、收租、完善社保體制等提振中國經(jīng)濟(jì)的措施正在逐步展開，這些措施基本上都是以傳統(tǒng)力量解決危機(jī)重建問題。目前來看，必須立即啟動大轉(zhuǎn)型、大體量運(yùn)轉(zhuǎn)的內(nèi)需擴(kuò)張建設(shè)和新的內(nèi)需主框架的搭建，發(fā)展綠色建筑就是造就這種消費(fèi)的理想平臺。
過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就是限制固定資產(chǎn)投資，就是限制房地產(chǎn)投資這個觀點(diǎn)是不對的；但是，重復(fù)傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式以擴(kuò)大房地產(chǎn)投資也是不對的。金融危機(jī)為我們提供了一個以發(fā)展綠色建筑創(chuàng)新、轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的難得的歷史機(jī)遇。關(guān)鍵在于如何建立商業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)制。
經(jīng)測算，自2009年起，我們通過發(fā)展綠色建筑每年有能力也有條件組裝出一二萬億元左右的宏大消費(fèi)市場，并可以利用中國現(xiàn)有的生產(chǎn)體系對稱性生產(chǎn)出這個新增規(guī)模最終產(chǎn)品的市場價值，由此可以拉動經(jīng)濟(jì)增長3個以上百分點(diǎn)。而且我們有信心，未來5年內(nèi)中國也可以維持這種基于轉(zhuǎn)型運(yùn)轉(zhuǎn)的高速增長。
集聚性發(fā)展的突破口
倘若現(xiàn)有建筑每平方米增加20％~50％的建筑成本，通過強(qiáng)制性推廣節(jié)能膜、斷熱材料、新風(fēng)系統(tǒng)、防水材料、防濕材料、防音材料、遮音材料、外壁材料、建筑金屬技術(shù)、黏接性建筑材料、恒溫調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)、污水處理、廢水處理、雨水處理和太陽能發(fā)電等節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料，就可以帶動中國城鎮(zhèn)房屋優(yōu)先梯次分布升級轉(zhuǎn)型為世界先進(jìn)的節(jié)能和環(huán)保建筑，而且這個增建成本是目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間中可以整合出來的。
解決這個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有三個較大的通道，其一就是借助村鎮(zhèn)房屋建設(shè)拉動；其二就是借助城鎮(zhèn)舊危房屋改造置換大體量推進(jìn)；其三就是借助新建工程推廣。前者的綜合支持因素不足，后者恰遇經(jīng)濟(jì)景氣因素羈絆，而以城鎮(zhèn)危舊房重建為主力推動這個轉(zhuǎn)型并帶動其他房屋建設(shè)升級和創(chuàng)新是最適當(dāng)?shù)倪x擇。
全國城鎮(zhèn)中心區(qū)目前建筑設(shè)計存在問題、房屋抗震性能沒有達(dá)到合理標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量整體或局部不合格、嚴(yán)重耗能、房齡三四十年以上，甚至才一二十年就已存在嚴(yán)重問題的危舊房屋面積超過了40億平方米。此等物業(yè)，將構(gòu)成未來十年進(jìn)行大規(guī)模改造和集中修繕的主體，這也是對現(xiàn)存中國建筑(1.31,0.01,0.77%)發(fā)展模式的體系性修補(bǔ)，同時還應(yīng)該成為中國發(fā)展21世紀(jì)綠色建筑的主力領(lǐng)域和先頭試點(diǎn)。
截至2009年1月，城鎮(zhèn)商品房累計施工面積大約近25億平方米，其中新開工面積近8億平方米，竣工面積約為3億平方米，房屋空置量目前約為4億多平方米。
對于已開工的項目應(yīng)該加強(qiáng)銷售，而同時我們必須積極主動地創(chuàng)造大體量的危舊房改造工程，以推動房地產(chǎn)業(yè)實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對沖3到5年房地產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險。筆者認(rèn)為，不啟動危舊房屋綠色建筑改造工程，將難以對抗本次危機(jī)的后續(xù)沖擊風(fēng)險。
政策推動
倘若采取主要依靠社會和業(yè)主的自主投資，解決危舊房的升級，就必須發(fā)揮國家現(xiàn)有資源的優(yōu)越性進(jìn)行分配調(diào)節(jié)。有關(guān)建議要點(diǎn)如下：
其一，政策支持：在現(xiàn)有房屋業(yè)主獲法律保證至少集體按原面積搬遷的情況下，通過政府提高1~2倍容積率﹙特殊房屋可以將容積率調(diào)整為0．3~3區(qū)間﹚的特殊政策的引導(dǎo)，在地方政府統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌管理之下，直接引進(jìn)投資者，啟動大規(guī)模危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃。
自2009年起，未來3年每年可集中改造5億到10億平方米左右，本次經(jīng)濟(jì)振興計劃，政府不參與投資。但是，相當(dāng)于政府只需要通過提高10億~20億平方米的容積率和開發(fā)權(quán)利，就可以加速解決每年10億平方米左右的舊房改造工程，同時維持中國房屋商品化的改革進(jìn)程。
其二，運(yùn)轉(zhuǎn)形式：此等房屋的開發(fā)業(yè)態(tài)可以是業(yè)主共建、社會合作建房、開發(fā)商承建以及信托代建等多種形式。
其三，開工和竣工管理：危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃，除滿足其他開工條件之外，開工時必須實現(xiàn)新增面積70％的預(yù)售并保證落實竣工年限，保證當(dāng)年開工和當(dāng)年主體銷售，否則應(yīng)增加空置稅和相關(guān)罰金。
為了激勵危機(jī)時代的投資和建設(shè)，可以為這個特殊政策設(shè)立封閉期限，優(yōu)惠政策過時之后，可視情況不再推行這種危舊房的改造照顧計劃。而逐步恢復(fù)按照規(guī)劃運(yùn)轉(zhuǎn)舊房改建工程，這樣的倒計時管理制度能夠激勵社會對舊房改造的建設(shè)速度。
其四，房屋性質(zhì)和土地出讓金：危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃的新增面積應(yīng)按各地標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)，并由地方政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核收，最大限度提高行政效率。此等房屋性質(zhì)，理論上應(yīng)為商品房，特殊對象的房屋可為保障房、雙限房。土地出讓金也可視各地情況分期繳納，危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃應(yīng)繼續(xù)推動中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其五，節(jié)能環(huán)保等建設(shè)目標(biāo)：危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃納入項目，應(yīng)統(tǒng)一采用建設(shè)部新訂的節(jié)能、環(huán)保和其他建筑質(zhì)量和建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，必須采用節(jié)能和環(huán)保材料，強(qiáng)制性推行節(jié)能和環(huán)保的建筑設(shè)計，推廣使用電子傳感器等先進(jìn)設(shè)施，力爭該等物業(yè)應(yīng)比普通住宅節(jié)能30％以上。
對現(xiàn)有的房屋增裝電子開關(guān)并實行按戶節(jié)能計量管理，也可以節(jié)省四分之一左右的供暖費(fèi)用，而且這個改革還可以延伸。
經(jīng)初步調(diào)查，特大城市這種危舊房改造的市價大約可維持在每平方米4000～8000元之間，中小型城市的價格大約2000～4000之間，視乎具體情況和政府有關(guān)收費(fèi)會有相當(dāng)?shù)膬r格彈性空間，這種房屋改造計劃具備大規(guī)模市場化的運(yùn)轉(zhuǎn)條件。
直接拉動經(jīng)濟(jì)增長
由于本次危機(jī)延續(xù)時間長，生產(chǎn)資料進(jìn)入下降通道，建筑成本進(jìn)入周期性的調(diào)整期間，“金融海嘯”為我們改造這種危舊房項目提供了難得的歷史機(jī)遇和時空置換條件。
據(jù)筆者測算，自2009年起啟動大規(guī)模危舊房改造工程，將比五到十年以后分期改造節(jié)略總成本三萬億元以上，而且對拉動中國建筑材料的直接效益超過一萬億元以上。
通過此等政府指導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)集成改造，中國建筑業(yè)有可能進(jìn)入世界領(lǐng)先水平，預(yù)計可增加中國建筑材料、建筑設(shè)計、建筑總包等出口能力2萬億元人民幣以上。
由此，可加快將我國房地產(chǎn)業(yè)的主力體系投送到世界技術(shù)革命的尖端水平，而且，能夠拉動房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的集群轉(zhuǎn)型，建立中國在未來百年內(nèi)有競爭力的創(chuàng)新變革，組構(gòu)新的維持我國經(jīng)濟(jì)高速增長的戰(zhàn)略通道。
大能源變革將成為美國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)振興的主力，節(jié)能建筑成為了美國新能源產(chǎn)業(yè)革命的重要組成部分。
危機(jī)的沖擊中，中國也選擇了以能源產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為拉動內(nèi)需的重要領(lǐng)域。但到目前為止，并沒有將大能源變革作為主力產(chǎn)業(yè)，也沒有將綠色建筑當(dāng)作一場新技術(shù)革命來經(jīng)略。這就有可能使我們失去一次主導(dǎo)全球新技術(shù)革命的歷史機(jī)遇。
消費(fèi)券、家電下鄉(xiāng)、減稅、分紅、收租、完善社保體制等提振中國經(jīng)濟(jì)的措施正在逐步展開，這些措施基本上都是以傳統(tǒng)力量解決危機(jī)重建問題。目前來看，必須立即啟動大轉(zhuǎn)型、大體量運(yùn)轉(zhuǎn)的內(nèi)需擴(kuò)張建設(shè)和新的內(nèi)需主框架的搭建，發(fā)展綠色建筑就是造就這種消費(fèi)的理想平臺。
過分強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就是限制固定資產(chǎn)投資，就是限制房地產(chǎn)投資這個觀點(diǎn)是不對的；但是，重復(fù)傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式以擴(kuò)大房地產(chǎn)投資也是不對的。金融危機(jī)為我們提供了一個以發(fā)展綠色建筑創(chuàng)新、轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的難得的歷史機(jī)遇。關(guān)鍵在于如何建立商業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)的機(jī)制。
經(jīng)測算，自2009年起，我們通過發(fā)展綠色建筑每年有能力也有條件組裝出一二萬億元左右的宏大消費(fèi)市場，并可以利用中國現(xiàn)有的生產(chǎn)體系對稱性生產(chǎn)出這個新增規(guī)模最終產(chǎn)品的市場價值，由此可以拉動經(jīng)濟(jì)增長3個以上百分點(diǎn)。而且我們有信心，未來5年內(nèi)中國也可以維持這種基于轉(zhuǎn)型運(yùn)轉(zhuǎn)的高速增長。
集聚性發(fā)展的突破口
倘若現(xiàn)有建筑每平方米增加20％~50％的建筑成本，通過強(qiáng)制性推廣節(jié)能膜、斷熱材料、新風(fēng)系統(tǒng)、防水材料、防濕材料、防音材料、遮音材料、外壁材料、建筑金屬技術(shù)、黏接性建筑材料、恒溫調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)、污水處理、廢水處理、雨水處理和太陽能發(fā)電等節(jié)能環(huán)保技術(shù)和材料，就可以帶動中國城鎮(zhèn)房屋優(yōu)先梯次分布升級轉(zhuǎn)型為世界先進(jìn)的節(jié)能和環(huán)保建筑，而且這個增建成本是目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間中可以整合出來的。
解決這個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有三個較大的通道，其一就是借助村鎮(zhèn)房屋建設(shè)拉動；其二就是借助城鎮(zhèn)舊危房屋改造置換大體量推進(jìn)；其三就是借助新建工程推廣。前者的綜合支持因素不足，后者恰遇經(jīng)濟(jì)景氣因素羈絆，而以城鎮(zhèn)危舊房重建為主力推動這個轉(zhuǎn)型并帶動其他房屋建設(shè)升級和創(chuàng)新是最適當(dāng)?shù)倪x擇。
全國城鎮(zhèn)中心區(qū)目前建筑設(shè)計存在問題、房屋抗震性能沒有達(dá)到合理標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量整體或局部不合格、嚴(yán)重耗能、房齡三四十年以上，甚至才一二十年就已存在嚴(yán)重問題的危舊房屋面積超過了40億平方米。此等物業(yè)，將構(gòu)成未來十年進(jìn)行大規(guī)模改造和集中修繕的主體，這也是對現(xiàn)存中國建筑(1.31,0.01,0.77%)發(fā)展模式的體系性修補(bǔ)，同時還應(yīng)該成為中國發(fā)展21世紀(jì)綠色建筑的主力領(lǐng)域和先頭試點(diǎn)。
截至2009年1月，城鎮(zhèn)商品房累計施工面積大約近25億平方米，其中新開工面積近8億平方米，竣工面積約為3億平方米，房屋空置量目前約為4億多平方米。
對于已開工的項目應(yīng)該加強(qiáng)銷售，而同時我們必須積極主動地創(chuàng)造大體量的危舊房改造工程，以推動房地產(chǎn)業(yè)實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對沖3到5年房地產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險。筆者認(rèn)為，不啟動危舊房屋綠色建筑改造工程，將難以對抗本次危機(jī)的后續(xù)沖擊風(fēng)險。
政策推動
倘若采取主要依靠社會和業(yè)主的自主投資，解決危舊房的升級，就必須發(fā)揮國家現(xiàn)有資源的優(yōu)越性進(jìn)行分配調(diào)節(jié)。有關(guān)建議要點(diǎn)如下：
其一，政策支持：在現(xiàn)有房屋業(yè)主獲法律保證至少集體按原面積搬遷的情況下，通過政府提高1~2倍容積率﹙特殊房屋可以將容積率調(diào)整為0．3~3區(qū)間﹚的特殊政策的引導(dǎo)，在地方政府統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)籌管理之下，直接引進(jìn)投資者，啟動大規(guī)模危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃。
自2009年起，未來3年每年可集中改造5億到10億平方米左右，本次經(jīng)濟(jì)振興計劃，政府不參與投資。但是，相當(dāng)于政府只需要通過提高10億~20億平方米的容積率和開發(fā)權(quán)利，就可以加速解決每年10億平方米左右的舊房改造工程，同時維持中國房屋商品化的改革進(jìn)程。
其二，運(yùn)轉(zhuǎn)形式：此等房屋的開發(fā)業(yè)態(tài)可以是業(yè)主共建、社會合作建房、開發(fā)商承建以及信托代建等多種形式。
其三，開工和竣工管理：危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃，除滿足其他開工條件之外，開工時必須實現(xiàn)新增面積70％的預(yù)售并保證落實竣工年限，保證當(dāng)年開工和當(dāng)年主體銷售，否則應(yīng)增加空置稅和相關(guān)罰金。
為了激勵危機(jī)時代的投資和建設(shè)，可以為這個特殊政策設(shè)立封閉期限，優(yōu)惠政策過時之后，可視情況不再推行這種危舊房的改造照顧計劃。而逐步恢復(fù)按照規(guī)劃運(yùn)轉(zhuǎn)舊房改建工程，這樣的倒計時管理制度能夠激勵社會對舊房改造的建設(shè)速度。
其四，房屋性質(zhì)和土地出讓金：危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃的新增面積應(yīng)按各地標(biāo)準(zhǔn)繳納土地出讓金和其他稅費(fèi)，并由地方政府設(shè)立專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一核收，最大限度提高行政效率。此等房屋性質(zhì)，理論上應(yīng)為商品房，特殊對象的房屋可為保障房、雙限房。土地出讓金也可視各地情況分期繳納，危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃應(yīng)繼續(xù)推動中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其五，節(jié)能環(huán)保等建設(shè)目標(biāo)：危舊房聯(lián)合開發(fā)計劃納入項目，應(yīng)統(tǒng)一采用建設(shè)部新訂的節(jié)能、環(huán)保和其他建筑質(zhì)量和建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，必須采用節(jié)能和環(huán)保材料，強(qiáng)制性推行節(jié)能和環(huán)保的建筑設(shè)計，推廣使用電子傳感器等先進(jìn)設(shè)施，力爭該等物業(yè)應(yīng)比普通住宅節(jié)能30％以上。
對現(xiàn)有的房屋增裝電子開關(guān)并實行按戶節(jié)能計量管理，也可以節(jié)省四分之一左右的供暖費(fèi)用，而且這個改革還可以延伸。
經(jīng)初步調(diào)查，特大城市這種危舊房改造的市價大約可維持在每平方米4000～8000元之間，中小型城市的價格大約2000～4000之間，視乎具體情況和政府有關(guān)收費(fèi)會有相當(dāng)?shù)膬r格彈性空間，這種房屋改造計劃具備大規(guī)模市場化的運(yùn)轉(zhuǎn)條件。
直接拉動經(jīng)濟(jì)增長
由于本次危機(jī)延續(xù)時間長，生產(chǎn)資料進(jìn)入下降通道，建筑成本進(jìn)入周期性的調(diào)整期間，“金融海嘯”為我們改造這種危舊房項目提供了難得的歷史機(jī)遇和時空置換條件。
據(jù)筆者測算，自2009年起啟動大規(guī)模危舊房改造工程，將比五到十年以后分期改造節(jié)略總成本三萬億元以上，而且對拉動中國建筑材料的直接效益超過一萬億元以上。
通過此等政府指導(dǎo)下的產(chǎn)業(yè)集成改造，中國建筑業(yè)有可能進(jìn)入世界領(lǐng)先水平，預(yù)計可增加中國建筑材料、建筑設(shè)計、建筑總包等出口能力2萬億元人民幣以上。
由此，可加快將我國房地產(chǎn)業(yè)的主力體系投送到世界技術(shù)革命的尖端水平，而且，能夠拉動房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的集群轉(zhuǎn)型，建立中國在未來百年內(nèi)有競爭力的創(chuàng)新變革，組構(gòu)新的維持我國經(jīng)濟(jì)高速增長的戰(zhàn)略通道。
