保障房建設(shè)存在三大超預(yù)期之處，相關(guān)投資機(jī)會(huì)需要高度關(guān)注。
首先，關(guān)于分配的擔(dān)憂現(xiàn)階段不可證明，也不可證偽，保障房的綜合政策力度將超預(yù)期；其次，廉/免價(jià)土地本質(zhì)是一種巨額投資，保障房資金籌劃的結(jié)果將超預(yù)期；第三，上下游拉動(dòng)以建筑面積計(jì)算，保障房拉動(dòng)的效果將超預(yù)期。
盡管我們認(rèn)為保障房在“分配”、“沖擊地方土地出讓金收入”等方面仍然存在難題，但這些問題將主要在建設(shè)完畢后顯現(xiàn)。由此，預(yù)計(jì)保障房將在政策強(qiáng)有力的推動(dòng)下，“先建起來再說”。在這一過程中，其對(duì)整體經(jīng)濟(jì)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用將是確定而明顯的。
保障性住房政策提速
1、下半年政策力度加大。
首先，從政策角度解決保障性安居工程的資金問題。地方債資金的直接介入將有力地推動(dòng)保障性安居工程的建設(shè)。（1）6月17日財(cái)政部確定首發(fā)504億元地方債為保障房籌資。其中6月27日招標(biāo)5年期品種，金額254億元；7月11日招標(biāo)3年期品種，金額為250億元。本次地方債發(fā)行主體包括山東、云南、重慶等11個(gè)省區(qū)。根據(jù)發(fā)行計(jì)劃，此次發(fā)行的5年期地方政府債最高發(fā)行量為云南40億元，其次是陜西34億元，以及山東31億元，新疆30億元。山西和重慶各25億元、福建24億元、青海20億元、海南15億元、青島6億元、廈門4億元。而3年期地方政府債最高發(fā)行量為云南39億元，其次為陜西34億元、山東31億元、新疆30億元。此外，山西26億元、重慶25億元、福建24億元、青海19億元、海南14億元、青島5億元、廈門4億元。（2）國家發(fā)改委6月22日發(fā)布的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》明確，允許投融資平臺(tái)企業(yè)申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券籌措資金，所募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。這是繼去年10月財(cái)政部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)四部委發(fā)出《關(guān)于貫徹國務(wù)院加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知相關(guān)事項(xiàng)的通知》之后，首次松口允許地方政府發(fā)行債券。
其次，從中央到地方政府重視保障性住房的建設(shè)。李克強(qiáng)副總理一周（13日～17日）內(nèi)三次調(diào)研保障性住房。
2、社會(huì)各方籌措資金。
2011年2月26日社保基金首次參與保障房建設(shè)，30億元的保障房信托項(xiàng)目在江蘇省南京市落戶。該筆資金將專項(xiàng)用于支持南京市花崗、西善橋等四個(gè)保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)，建筑總面積將達(dá)到980萬平方米，為南京市提供8萬套保障性住房。
保險(xiǎn)資金也開始涉足保障房項(xiàng)目。3月9日，中國太保集團(tuán)宣布，旗下太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋-上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”正式通過了保監(jiān)會(huì)的備案。此項(xiàng)債權(quán)投資計(jì)劃募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司在上海市區(qū)約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。
另外，民間投資開始嘗試進(jìn)入保障房建設(shè)。中國建銀精瑞資本管理集團(tuán)旗下建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金年內(nèi)即將成行，將成為國內(nèi)首只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，首批計(jì)劃募集資金50億～100億，三年內(nèi)預(yù)期能夠做到500億元人民幣的規(guī)模。
保障房建設(shè)下半年提速
1、“十二五”規(guī)劃第一年保障性住房提速。
中國住建部日前向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，明確提出，2011年中國全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模將高達(dá)1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%；2011年保障性安居工程投資或?qū)⑦_(dá)1.3萬億元人民幣。而計(jì)劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。截至5月底，在各地區(qū)、各部門的共同努力下，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房已開工340萬套，占計(jì)劃的34%。
2、下半年保障性住房建設(shè)將對(duì)沖部分商品房投資的下滑。
自2008年起，為了加大對(duì)保障性安居工程的建設(shè)力度，政府從年初即制定明確的全年建設(shè)計(jì)劃，且每年比前一年都有大幅增加。
2008年，國家計(jì)劃建設(shè)廉租房、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房共63萬套，實(shí)際完成100萬套；2009年，國家計(jì)劃建設(shè)各類保障性住房共387萬套，是2008年的6倍，完成330萬套；2010年是歷年來保障性住房建設(shè)力度最大的一年，全年計(jì)劃新開工保障性住房共580萬套，較上年增長49.9%，且中央政府與各地方政府簽訂目標(biāo)責(zé)任書，確保計(jì)劃按時(shí)完成，到年底實(shí)際新開工保障性住房590萬，超額完成計(jì)劃；2011年，中央政府將計(jì)劃大幅提高到1000萬套，比2010年提高72.4%，且與各地方政府簽訂軍令狀，預(yù)計(jì)今年完成情況比較樂觀。
3、保障性住房進(jìn)度有季節(jié)性，一般下半年占比較高。
2003年開始經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)的比例一直在下降，并且會(huì)呈現(xiàn)出較為明顯的季節(jié)效應(yīng)，一般在三季度和四季度的占比會(huì)比較高。并且從經(jīng)濟(jì)適用房投資的累計(jì)同比來看，從2007年開始一直在下滑，今年加推保障性住房建設(shè)，將改變商品房與保障房供給格局，今年經(jīng)濟(jì)適用房投資的累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)為正，持續(xù)增加。未來保障房供給或?qū)⒋蟠笤黾?，變成保障房與商品房雙軌供給體制，也必然會(huì)拉動(dòng)投資的增加。
首先，關(guān)于分配的擔(dān)憂現(xiàn)階段不可證明，也不可證偽，保障房的綜合政策力度將超預(yù)期；其次，廉/免價(jià)土地本質(zhì)是一種巨額投資，保障房資金籌劃的結(jié)果將超預(yù)期；第三，上下游拉動(dòng)以建筑面積計(jì)算，保障房拉動(dòng)的效果將超預(yù)期。
盡管我們認(rèn)為保障房在“分配”、“沖擊地方土地出讓金收入”等方面仍然存在難題，但這些問題將主要在建設(shè)完畢后顯現(xiàn)。由此，預(yù)計(jì)保障房將在政策強(qiáng)有力的推動(dòng)下，“先建起來再說”。在這一過程中，其對(duì)整體經(jīng)濟(jì)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)作用將是確定而明顯的。
保障性住房政策提速
1、下半年政策力度加大。
首先，從政策角度解決保障性安居工程的資金問題。地方債資金的直接介入將有力地推動(dòng)保障性安居工程的建設(shè)。（1）6月17日財(cái)政部確定首發(fā)504億元地方債為保障房籌資。其中6月27日招標(biāo)5年期品種，金額254億元；7月11日招標(biāo)3年期品種，金額為250億元。本次地方債發(fā)行主體包括山東、云南、重慶等11個(gè)省區(qū)。根據(jù)發(fā)行計(jì)劃，此次發(fā)行的5年期地方政府債最高發(fā)行量為云南40億元，其次是陜西34億元，以及山東31億元，新疆30億元。山西和重慶各25億元、福建24億元、青海20億元、海南15億元、青島6億元、廈門4億元。而3年期地方政府債最高發(fā)行量為云南39億元，其次為陜西34億元、山東31億元、新疆30億元。此外，山西26億元、重慶25億元、福建24億元、青海19億元、海南14億元、青島5億元、廈門4億元。（2）國家發(fā)改委6月22日發(fā)布的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》明確，允許投融資平臺(tái)企業(yè)申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券籌措資金，所募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。這是繼去年10月財(cái)政部、發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會(huì)四部委發(fā)出《關(guān)于貫徹國務(wù)院加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知相關(guān)事項(xiàng)的通知》之后，首次松口允許地方政府發(fā)行債券。
其次，從中央到地方政府重視保障性住房的建設(shè)。李克強(qiáng)副總理一周（13日～17日）內(nèi)三次調(diào)研保障性住房。
2、社會(huì)各方籌措資金。
2011年2月26日社保基金首次參與保障房建設(shè)，30億元的保障房信托項(xiàng)目在江蘇省南京市落戶。該筆資金將專項(xiàng)用于支持南京市花崗、西善橋等四個(gè)保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)，建筑總面積將達(dá)到980萬平方米，為南京市提供8萬套保障性住房。
保險(xiǎn)資金也開始涉足保障房項(xiàng)目。3月9日，中國太保集團(tuán)宣布，旗下太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋-上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”正式通過了保監(jiān)會(huì)的備案。此項(xiàng)債權(quán)投資計(jì)劃募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司在上海市區(qū)約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。
另外，民間投資開始嘗試進(jìn)入保障房建設(shè)。中國建銀精瑞資本管理集團(tuán)旗下建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金年內(nèi)即將成行，將成為國內(nèi)首只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金，首批計(jì)劃募集資金50億～100億，三年內(nèi)預(yù)期能夠做到500億元人民幣的規(guī)模。
保障房建設(shè)下半年提速
1、“十二五”規(guī)劃第一年保障性住房提速。
中國住建部日前向各地發(fā)出《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，明確提出，2011年中國全國保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模將高達(dá)1000萬套，相比2010年的580萬套，增長72.4%；2011年保障性安居工程投資或?qū)⑦_(dá)1.3萬億元人民幣。而計(jì)劃新增的420萬套住房中，公共租賃房將占主要部分。截至5月底，在各地區(qū)、各部門的共同努力下，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房已開工340萬套，占計(jì)劃的34%。
2、下半年保障性住房建設(shè)將對(duì)沖部分商品房投資的下滑。
自2008年起，為了加大對(duì)保障性安居工程的建設(shè)力度，政府從年初即制定明確的全年建設(shè)計(jì)劃，且每年比前一年都有大幅增加。
2008年，國家計(jì)劃建設(shè)廉租房、限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房共63萬套，實(shí)際完成100萬套；2009年，國家計(jì)劃建設(shè)各類保障性住房共387萬套，是2008年的6倍，完成330萬套；2010年是歷年來保障性住房建設(shè)力度最大的一年，全年計(jì)劃新開工保障性住房共580萬套，較上年增長49.9%，且中央政府與各地方政府簽訂目標(biāo)責(zé)任書，確保計(jì)劃按時(shí)完成，到年底實(shí)際新開工保障性住房590萬，超額完成計(jì)劃；2011年，中央政府將計(jì)劃大幅提高到1000萬套，比2010年提高72.4%，且與各地方政府簽訂軍令狀，預(yù)計(jì)今年完成情況比較樂觀。
3、保障性住房進(jìn)度有季節(jié)性，一般下半年占比較高。
2003年開始經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)的比例一直在下降，并且會(huì)呈現(xiàn)出較為明顯的季節(jié)效應(yīng)，一般在三季度和四季度的占比會(huì)比較高。并且從經(jīng)濟(jì)適用房投資的累計(jì)同比來看，從2007年開始一直在下滑，今年加推保障性住房建設(shè)，將改變商品房與保障房供給格局，今年經(jīng)濟(jì)適用房投資的累計(jì)同比增速轉(zhuǎn)負(fù)為正，持續(xù)增加。未來保障房供給或?qū)⒋蟠笤黾?，變成保障房與商品房雙軌供給體制，也必然會(huì)拉動(dòng)投資的增加。
