生態(tài)住宅的美中不足
外墻保溫、雙層中空玻璃、隔聲隔熱這些確實是生態(tài)住宅該有的措施，但僅有這些是遠遠不夠的。生態(tài)住宅應該是在樓盤規(guī)劃時，就已經(jīng)將各種生態(tài)環(huán)保技術應用進去，使人居與自然和諧的建筑物。
在很多歐洲國家根本沒有生態(tài)住宅這種概念。因為他們最為普通的住宅也很生態(tài)和環(huán)保。在歐洲最北面的國家瑞典，冬天普通人家的屋子里也不會有陰冷潮濕的感覺。
在中國的大部分城市，生態(tài)住宅還不多，不如國外成熟。但它是一個趨勢，今后大部分人會選擇購買更舒適的生態(tài)住宅?？梢?guī)劃技術上的不完善，用材上的不嚴格，使得購房者對于生態(tài)住宅始終將信將疑。
外墻保溫性能差
外墻保溫是生態(tài)住宅的基本標準。所謂外墻保溫就是在墻體中加了一層復合材料的保溫層，用來隔斷熱量傳導，從而起到保溫作用。雖然有些樓盤也確實做了外墻保溫，但有時效果跟沒做差不多。這是因為開發(fā)商為了節(jié)約材料，將原本25MM的擠塑聚苯板保溫層厚度減少到16MM或更薄，這樣就難以起到保溫效果。
在這方面，萬科·朗潤園把保溫、隔音、隔熱應用到墻體、房屋頂蓋、門窗，這樣全方位的措施就好像給房子“穿了衣服、戴了帽”，能使室內(nèi)24小時基本保持恒溫，減少空調(diào)30％－50％的耗電量。
雙層中空玻璃不隔熱
現(xiàn)在的房子多采用凸窗增加采光，到了夏天就怕曬。為了解決這個問題，很多窗戶都采用雙層中空玻璃。但其實，雙層中空玻璃的質(zhì)量有好有壞，導致隔熱效果差別很大。有的開發(fā)商為了節(jié)省成本，使用的雙層玻璃僅僅是兩塊玻璃的簡單粘合。
海上海新城在外門窗的選材上采用雙層中空斷熱鋁合金玻璃。不僅隔熱性能比普通的雙層玻璃好很多，同時還有不錯的隔音作用。
設備不夠節(jié)水
一些樓盤為了提高品質(zhì)會做凈水入戶。有位業(yè)主發(fā)生了這樣一件意外：家里的水管子破了，飲用水嘩嘩地流了兩天，結果當月的水費比平常多了40元。當然，這是意外。但有些樓盤只有1套供水系統(tǒng)，把供人喝的飲用水去洗菜、洗碗，這樣就比較浪費。而且由于凈水比生活用水貴，業(yè)主的支出會增加不少。
匯成·月河在樓盤生態(tài)體系中，非常重視節(jié)水。采用飲用水、自來水2套供水系統(tǒng)，達到分質(zhì)合理用水的目的。該案前期的房源，品質(zhì)已經(jīng)受到了購房者的好評。
防噪防風防塵不佳
有些小區(qū)綠化景觀不錯，可惜“中看不中用”。小區(qū)綠化大多是一些低矮植被，而且不夠密集，無法起到很好的防噪音、減低風速、阻擋灰塵的作用。夏日悶熱，住在家里常常需要開窗通風換氣，如果小區(qū)防噪防風防塵不佳，居住舒適度會大大降低。
中海瀛臺沿龍吳路建設20米寬的綠化帶，沿江規(guī)劃50米寬的綠化帶。綠化帶足夠?qū)挘軌蚋粢艨乖?；同時，綠化帶比外面龍吳路主干道地勢高，自然形成一堵綠墻，起到防風防塵作用。
區(qū)位不夠靜謐、綠化少
有些樓盤地處鬧市區(qū)，為了“鬧中取靜”的效果，動足了腦筋去營造生態(tài)環(huán)境。但往往因為成本過高半途而廢，結果弄得不倫不類。其實生態(tài)住宅是要講究先天環(huán)境的，目前上海通過認證的生態(tài)住宅大多在近郊區(qū)，而不是市中心。
徐匯區(qū)匯成·月河是上海中心城區(qū)首個生態(tài)型住宅小區(qū)。之所以能夠評上生態(tài)小區(qū)，除了本身技術達標，緊靠小區(qū)的漕河涇、蒲匯塘景觀生態(tài)河段是必不可少的條件。
小貼士：生態(tài)住宅≠綠化率高的住宅
那么是不是綠化率高就能稱得上生態(tài)呢？市場上有著不少“偽生態(tài)住宅”，最多見的就是把綠化率做到40％以上，便宣稱自己是生態(tài)住宅。萬科朗潤園是上海一級生態(tài)型住宅，匯成·月河被評為上海中心城區(qū)首個生態(tài)小區(qū)。他們駁斥了提高小區(qū)綠化率當生態(tài)住宅賣的作法。他們是怎么做綠化的？萬科朗潤園把大面積的綠化做到了屋頂上和樓棟的西山墻上，不僅顯得房子綠意盎然，而且能夠起到很好的減少西曬的作用。
價位過高，脫離主力購房者
生態(tài)住宅固然好，但由于材料和采用的設備本身技術含量高、價格高，客觀上增加了開發(fā)成本，使得房價也相應拔高了一截。一般而言，同板塊內(nèi)，一個使用生態(tài)技術的樓盤要比普通樓盤高出500－2000元/平方米。
高出的房價優(yōu)點在哪里？萬科朗潤園是這樣給買房人算帳的：
1。用太陽能供熱、照明。小型社區(qū)太陽能集熱系統(tǒng)每年可節(jié)電37.5萬度。按民用電價0.61元/度計算，每年可節(jié)約電費23萬元。平均攤到每戶人家，每年可節(jié)約1000元的電費。
2．外墻、門窗等保溫隔熱。外墻采用25MM厚聚苯板，并采用熱工性能好的外門窗和新型墻體材料，雙層中空斷熱玻璃，那么采暖、空調(diào)能耗可節(jié)約50%，即每晚上節(jié)省1元錢。
3。收集雨水、生活廢水回用，減少后期管理費用和維修費用。經(jīng)處理后用做綠化、沖路及人工湖等補充用水等。按小區(qū)每年4.06萬立方米雨水收集，每天96噸生活廢水回用，每噸水2元計，年節(jié)約總費用約15萬元。
4．在樹種的選擇方面，多選適宜北方氣候的低成本、具有強生命力的樹種，為小區(qū)業(yè)主節(jié)約后期養(yǎng)護費用。
從短期看，因為“生態(tài)”二字，買房多花了錢；但從長期看，由于能源開支、生活成本的節(jié)省，購房者并沒有多花多少錢。
小貼士：生態(tài)住宅≠高價住宅
一方面生態(tài)技術、材料的成本比普通住宅高；但另一方面生態(tài)住宅節(jié)能、環(huán)保，在日常水電煤等能源方面，卻比普通住宅大大節(jié)省了開支。外墻保溫現(xiàn)在并不稀奇，但把保溫、隔音、隔熱應用到墻體、房屋頂蓋、門窗，甚至是照明燈上，這樣全方位的措施能省下30％－50％的空調(diào)費。
生態(tài)的概念炒得越厲害，越能說明市場上真正的生態(tài)住宅少。有的樓盤利用物以稀為貴抬高房價。品牌開發(fā)商的做法是：第一精挑細選建材；第二，不在材料方面多賺購房者的錢。
生態(tài)住宅是今后的趨勢，但現(xiàn)在有些開發(fā)商只想利用“生態(tài)住宅”來抬高房價。比別人多種幾棵樹就算生態(tài)。正是這樣一些“掛羊頭買狗肉”的行為，破壞了真正的生態(tài)住宅在購房者心目中的形象。買房時，購房者應避免購買這種高價偽生態(tài)住宅。那么什么樣的生態(tài)住宅值得買？
品牌開發(fā)商的產(chǎn)品
一位設計師朋友透露，前年，他參與了大連路上一個樓盤的規(guī)劃。開發(fā)商為節(jié)約成本，用的建材相當普通，更別說生態(tài)方面的設計。開盤后銷售不順利，開發(fā)商急了，怎么辦？打生態(tài)住宅概念：小區(qū)里多種樹，多做綠化。而建材已經(jīng)不能撤換，品質(zhì)也就那樣了。
這種情況在當前的市場中還是慣用手段，但有實力的品牌開發(fā)商普遍比較排斥這種做法。一些品牌開發(fā)商通常做法是把生態(tài)設計融入到規(guī)劃、建筑、施工、驗收各個階段，把人的居住需要都考慮進去。比如海上海新城的密植林隔音帶，在規(guī)劃初期就把林帶的寬度和位置確定下來，實際種植時考慮長短美觀度，后期驗收還要檢查樹木存活情況。這些工作需要在施工各階段逐步完成，很繁瑣，但只有這樣才能讓購房者住上舒適、實用的房子。
價格實惠
生態(tài)技術的應用勢必會帶來建造成本的增加?！坝忠R兒好，又要馬兒不吃草”，難！但如果我們看待價格問題的角度轉(zhuǎn)變一下，可以發(fā)現(xiàn)價格實惠的生態(tài)住宅還是存在。今天多花個500元/平方米買套生態(tài)住宅，住進去后發(fā)現(xiàn)這些技術確實管用，自己的水、電、煤費用比以前節(jié)省了很多。
從長遠看，隨著生態(tài)技術不斷進步與成熟，最終生態(tài)技術也將成為常規(guī)技術，成本也會降低。在不久的未來，上海市民將可能住上這樣的住宅：開空調(diào)的耗電量只有普通住宅的一半，房型可以自由調(diào)節(jié)，夏季時涼爽的風能帶走小區(qū)內(nèi)的炎熱，而冬季時寒冷的風卻被阻擋在小區(qū)之外。
技術含量高
普通住宅大多采用變頻供水，會在地下一層設置變頻供水設備，住在一層的居民會受到震動的干擾。生態(tài)住宅小區(qū)里就不會有這種情況。供水設備會被移到地下車庫遠離樓體，避免干擾。
普通住宅對小區(qū)環(huán)境重視不夠。而生態(tài)住宅真正地考慮如何改善熱舒適性、聲環(huán)境、室內(nèi)空氣質(zhì)量、綠地生態(tài)效應等等。打個比方，購房者喜歡南北通透的戶型。但如果小區(qū)沒有良好的風環(huán)境和空氣，出現(xiàn)“風口”、“死角”，再好的戶型住著也不舒適。在這方面新江灣城的翡翠東森花園合理進行樓體分布，留出空闊的東南角做綠化和配套，形成通暢的風環(huán)境，避免空氣死角和風口的形成，提高小區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量。
三類生態(tài)住宅，迎合不同需求
上海在2003年建了約300萬m2生態(tài)住宅。目前上海已經(jīng)通過認證的生態(tài)小區(qū)有：位于閔行區(qū)的萬科朗潤園、碧林灣，徐匯區(qū)的漕河景苑，普陀區(qū)的祥和星宇花園、中鼎豪園，嘉定區(qū)的安亭新鎮(zhèn)等。依照區(qū)域、產(chǎn)品類型可分為三類：
一、市中心高價樓盤，主要針對海外購房者、國內(nèi)精英人士，生態(tài)設計在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和居室本身上下功夫，力求完美。價位高，一般在15000元/平方米或更高以上；代表樓盤：海上海新城、匯成·月河、旭輝新構想。
二、中環(huán)附近樓盤，主要面向國內(nèi)高收入人群、有海外生活經(jīng)歷的人士，生態(tài)設計內(nèi)外結合，依靠公園、綠地等資源，融合常規(guī)的生態(tài)技術。單價在10000元/平方米上下。代表樓盤：中海瀛臺、中環(huán)凱旋宮、上海夢想。
三、外環(huán)附近的品牌樓盤，主要吸引當?shù)剌^高收入者，結婚族、年輕白領等，生態(tài)設計貼近生活，非常講究經(jīng)濟實用。代表樓盤：萬科朗潤園、安亭新鎮(zhèn)。
