房屋“公攤面積”廢與存的話題，近日被內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳的“已將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部”的回復(fù)再次引爆。公攤面積一直被人們認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，消費(fèi)者大多搞不清楚買到的以建筑面積計(jì)價(jià)的房子，實(shí)際居住面積到底是多少，由此導(dǎo)致的糾紛與爭(zhēng)議也層出不窮。
公攤有多少難算清
買房的時(shí)候，您會(huì)關(guān)注房子的得房率嗎？會(huì)詢問(wèn)房子的公攤面積是多少嗎？不久前，“110平方米的房子到手僅61平方米”的話題上了微博熱搜，引起人們的廣泛關(guān)注。
據(jù)《法治日?qǐng)?bào)》8月16日?qǐng)?bào)道，山東省青島市的一名消費(fèi)者全款購(gòu)入某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅，當(dāng)時(shí)銷售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑，達(dá)到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會(huì)達(dá)到31%。然而，2021年9月，消費(fèi)者準(zhǔn)備收房時(shí)卻傻眼了：推開(kāi)房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室，實(shí)際套內(nèi)面積僅有61平方米左右，公攤面積占比達(dá)46%。
那么什么是公攤面積？根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
“將近1米厚的外墻，有一半的面積算作套內(nèi)建筑面積。開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)有意混淆公攤、公攤系數(shù)、公攤率、套內(nèi)建筑面積等概念，各種專業(yè)術(shù)語(yǔ)堆砌起來(lái)，直接就把人繞暈了，根本不知道實(shí)際到手的套內(nèi)面積到底有多大?！痹诒本╂溂以龉饴返辏戳撕枚嗵锥址繀s一直沒(méi)有出手的消費(fèi)者李先生對(duì)記者吐槽道。
其實(shí)，消費(fèi)者有關(guān)公攤面積的疑惑由來(lái)已久。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，人們習(xí)慣性地認(rèn)為公攤面積無(wú)非就是走道和電梯，但實(shí)際上公攤面積包括兩部分，一是保障業(yè)主正常生活所必需的公共建筑面積，二是單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
“消費(fèi)者想算明白公攤面積基本上是不太可能的。”金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁方明富曾表示：“公攤包括門廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及為本棟樓服務(wù)的設(shè)施，比如房頂二次加壓的水箱，以及消防設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。實(shí)際上，消費(fèi)者想測(cè)量、計(jì)算，都是非常復(fù)雜而且極其困難的?！?
公攤面積易惹糾紛
“在現(xiàn)實(shí)生活中，公攤部分、公共部分（除公攤之外，不計(jì)入房本分?jǐn)偯娣e，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等）對(duì)于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。有些小區(qū)的公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒(méi)有產(chǎn)生收益，由此產(chǎn)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮?！蓖跤癯急硎?。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)記者表示：“公攤面積背后的利益空間巨大，比如公攤面積一般都會(huì)跟裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等費(fèi)用綁定在一起。一些供暖部門、物業(yè)、裝修公司在計(jì)費(fèi)時(shí)，往往都是按更有利可圖的建筑面積收取費(fèi)用，公攤面積糊里糊涂，卻要常年為此埋單，消費(fèi)者覺(jué)得不合理也在情理之中。”
圍繞公攤面積還常會(huì)滋生諸多糾紛，比如小區(qū)中司空見(jiàn)慣被出租出售的地下車庫(kù)、內(nèi)部經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所等，是否被算進(jìn)公攤面積？如果回答為“是”，那么出租出售的收益理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可現(xiàn)實(shí)生活中鮮有物業(yè)愿意向業(yè)主共享這部分收入。
值得關(guān)注的是，近日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳在回復(fù)某政協(xié)委員提出的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時(shí)表示，已將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，公攤面積的相關(guān)話題引起了人們的廣泛關(guān)注，這說(shuō)明該問(wèn)題關(guān)系到廣大購(gòu)房者的切身利益，公攤面積制度的存廢確實(shí)需要有關(guān)部門積極做思考和研究，這對(duì)保障購(gòu)房者權(quán)益具有積極的作用。
公攤計(jì)算需全面衡量
既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么能不能取消呢？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消公攤面積不可能一蹴而就，因?yàn)槠溆锌赡軙?huì)影響到購(gòu)房者的權(quán)利。因?yàn)樵凇渡唐贩夸N售管理辦法》中明確指出，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
針對(duì)“取消公攤面積”的熱議，正在北京房山某項(xiàng)目看房的劉先生對(duì)記者表示：“銷售員告訴我兩居室的得房率是70%多，100平方米相當(dāng)于有30平方米是公攤。但是，并沒(méi)有說(shuō)公攤都有哪些部位。公攤面積取消或者不取消不是問(wèn)題的焦點(diǎn)，消費(fèi)者要的是明明白白消費(fèi)，不要讓公攤成為一本糊涂賬。建議在售樓處做一個(gè)像‘一房一價(jià)’那樣的公示，把公攤的計(jì)算方式公示清楚?！?
王玉臣表示，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。因此，商品房無(wú)論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購(gòu)房人分?jǐn)偂?
據(jù)記者了解，目前，在北京，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋購(gòu)買合同時(shí)，一般合同中都會(huì)顯示以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，并要填寫商品房的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)、預(yù)測(cè)建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e等信息。
“銷售人員賣房時(shí)一般會(huì)告訴消費(fèi)者每平方米多少錢，然后按建筑面積計(jì)算出總價(jià)。簽合同時(shí)，房屋總價(jià)不變，但是合同是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，此時(shí)的單價(jià)會(huì)高于按建筑面積計(jì)價(jià)。但不管怎么說(shuō)，房屋總價(jià)是不會(huì)變的，只是計(jì)算方式不一樣?！睆埓髠ジ嬖V記者。
張大偉指出，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售。對(duì)于現(xiàn)房和二手房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者可以“所見(jiàn)即所得”。而是否以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)對(duì)于購(gòu)房者支付的房?jī)r(jià)款來(lái)說(shuō)基本沒(méi)什么影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開(kāi)發(fā)商。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，會(huì)影響物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)。
內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳也在對(duì)政協(xié)委員的提案的答復(fù)中稱：“鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計(jì)價(jià)依據(jù)已經(jīng)實(shí)施多年，并且已有法律法規(guī)確認(rèn)，如果改革計(jì)價(jià)依據(jù)，首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計(jì)價(jià)方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過(guò)渡期，以實(shí)現(xiàn)計(jì)價(jià)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過(guò)渡， 因此實(shí)施的難度較大，周期較長(zhǎng)。”
王玉臣認(rèn)為，公攤部分是客觀存在的，不論是銷售的時(shí)候，還是交房的時(shí)候，如果做到對(duì)公攤部分充分公示，公開(kāi)透明，那么涉及到公攤面積問(wèn)題的糾紛勢(shì)必會(huì)大大減少。
“如果取消公攤面積，入住后對(duì)公共部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任都可能發(fā)生問(wèn)題。如果購(gòu)房人個(gè)人無(wú)力管理，則將影響小區(qū)的整體品質(zhì)及全體業(yè)主的權(quán)益，因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多困難和問(wèn)題?！北本┦锌颠_(dá)律師事務(wù)所律師孟麗娜對(duì)記者表示。
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有的消費(fèi)者認(rèn)為公攤面積越小越好，這樣得房率比較高，那么事實(shí)是這樣的嗎？在首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池看來(lái)，公攤面積十分重要，并不是越小越好。
她告訴記者，從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，往往會(huì)以犧牲社區(qū)居住質(zhì)量為代價(jià)，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。
不同類型的房屋公攤面積不一樣。一般來(lái)說(shuō)，多層建筑的公攤面積在8%—15%；小高層的公攤面積在10%—20%左右；高層的公攤面積一般在25%—30%。而公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積也會(huì)越大，同樣，樓層越高，隨著電梯及消防等公共設(shè)施的增多，公攤面積也會(huì)越大。
趙秀池認(rèn)為，個(gè)別開(kāi)發(fā)商貨不對(duì)板，夸大公攤面積，這應(yīng)該通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)管來(lái)解決，而不是僅靠取消公攤面積就能解決的?？傮w來(lái)說(shuō)，公攤面積既不是越小越好，也不是越大越好，而應(yīng)根據(jù)社區(qū)特點(diǎn)合理安排。更重要的是，要讓購(gòu)房者明明白白買房子，讓公攤面積不再“霧里看花”。趙秀池還提醒廣大購(gòu)房者：市場(chǎng)上宣稱的所謂“零公攤”一般多為噱頭。
