房屋“公攤面積”廢與存的話題，近日被內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳的“已將取消公攤面積的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部”的回復(fù)再次引爆。公攤面積一直被人們認為是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”，消費者大多搞不清楚買到的以建筑面積計價的房子，實際居住面積到底是多少，由此導(dǎo)致的糾紛與爭議也層出不窮。
公攤有多少難算清
買房的時候，您會關(guān)注房子的得房率嗎？會詢問房子的公攤面積是多少嗎？不久前，“110平方米的房子到手僅61平方米”的話題上了微博熱搜，引起人們的廣泛關(guān)注。
據(jù)《法治日報》8月16日報道，山東省青島市的一名消費者全款購入某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅，當(dāng)時銷售人員告訴她，因為小區(qū)樓棟屬于超高層建筑，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達到31%。然而，2021年9月，消費者準(zhǔn)備收房時卻傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室，實際套內(nèi)面積僅有61平方米左右，公攤面積占比達46%。
那么什么是公攤面積？根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。
“將近1米厚的外墻，有一半的面積算作套內(nèi)建筑面積。開發(fā)商銷售時有意混淆公攤、公攤系數(shù)、公攤率、套內(nèi)建筑面積等概念，各種專業(yè)術(shù)語堆砌起來，直接就把人繞暈了，根本不知道實際到手的套內(nèi)面積到底有多大?！痹诒本╂溂以龉饴返?，看了好多套二手房卻一直沒有出手的消費者李先生對記者吐槽道。
其實，消費者有關(guān)公攤面積的疑惑由來已久。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，人們習(xí)慣性地認為公攤面積無非就是走道和電梯，但實際上公攤面積包括兩部分，一是保障業(yè)主正常生活所必需的公共建筑面積，二是單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
“消費者想算明白公攤面積基本上是不太可能的?！苯鹂频禺a(chǎn)集團副總裁方明富曾表示：“公攤包括門廳、電梯井、樓梯道、通風(fēng)管道，以及為本棟樓服務(wù)的設(shè)施，比如房頂二次加壓的水箱，以及消防設(shè)施，都算本棟樓的公攤面積。實際上，消費者想測量、計算，都是非常復(fù)雜而且極其困難的?！?
公攤面積易惹糾紛
“在現(xiàn)實生活中，公攤部分、公共部分（除公攤之外，不計入房本分攤面積，但是歸全體業(yè)主所有的部分，比如小區(qū)的公共道路、公共綠地、配套用房等）對于業(yè)主而言，往往是不可控的，甚至是不可知的。有些小區(qū)的公攤部分、公共部分，廣大業(yè)主花了錢，卻不知道具體在哪里，更不知道有沒有產(chǎn)生收益，由此產(chǎn)生的糾紛屢見不鮮?！蓖跤癯急硎?。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示：“公攤面積背后的利益空間巨大，比如公攤面積一般都會跟裝修費、物業(yè)費、供暖費等費用綁定在一起。一些供暖部門、物業(yè)、裝修公司在計費時，往往都是按更有利可圖的建筑面積收取費用，公攤面積糊里糊涂，卻要常年為此埋單，消費者覺得不合理也在情理之中?！?
圍繞公攤面積還常會滋生諸多糾紛，比如小區(qū)中司空見慣被出租出售的地下車庫、內(nèi)部經(jīng)營性場所等，是否被算進公攤面積？如果回答為“是”，那么出租出售的收益理應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可現(xiàn)實生活中鮮有物業(yè)愿意向業(yè)主共享這部分收入。
值得關(guān)注的是，近日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳在回復(fù)某政協(xié)委員提出的《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》時表示，已將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示，公攤面積的相關(guān)話題引起了人們的廣泛關(guān)注，這說明該問題關(guān)系到廣大購房者的切身利益，公攤面積制度的存廢確實需要有關(guān)部門積極做思考和研究，這對保障購房者權(quán)益具有積極的作用。
公攤計算需全面衡量
既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么能不能取消呢？在業(yè)內(nèi)人士看來，取消公攤面積不可能一蹴而就，因為其有可能會影響到購房者的權(quán)利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
針對“取消公攤面積”的熱議，正在北京房山某項目看房的劉先生對記者表示：“銷售員告訴我兩居室的得房率是70%多，100平方米相當(dāng)于有30平方米是公攤。但是，并沒有說公攤都有哪些部位。公攤面積取消或者不取消不是問題的焦點，消費者要的是明明白白消費，不要讓公攤成為一本糊涂賬。建議在售樓處做一個像‘一房一價’那樣的公示，把公攤的計算方式公示清楚?！?
王玉臣表示，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應(yīng)體現(xiàn)分攤的共有建筑面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分攤。
據(jù)記者了解，目前，在北京，消費者與開發(fā)商簽訂房屋購買合同時，一般合同中都會顯示以套內(nèi)建筑面積計價，并要填寫商品房的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)、預(yù)測建筑面積、套內(nèi)面積、分攤共有建筑面積等信息。
“銷售人員賣房時一般會告訴消費者每平方米多少錢，然后按建筑面積計算出總價。簽合同時，房屋總價不變，但是合同是按套內(nèi)建筑面積計價的，此時的單價會高于按建筑面積計價。但不管怎么說，房屋總價是不會變的，只是計算方式不一樣。”張大偉告訴記者。
張大偉指出，按套內(nèi)建筑面積計價影響最大的是期房銷售。對于現(xiàn)房和二手房來說，購房者可以“所見即所得”。而是否以套內(nèi)建筑面積計價對于購房者支付的房價款來說基本沒什么影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，會影響物業(yè)費、供暖費等因為建筑面積衍生的收費。
內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳也在對政協(xié)委員的提案的答復(fù)中稱：“鑒于以建筑面積作為商品房銷售的計價依據(jù)已經(jīng)實施多年，并且已有法律法規(guī)確認，如果改革計價依據(jù)，首先必須修改完善相關(guān)配套制度，明確套內(nèi)建筑面積的概念及計價方式，做好宣傳、普及和解釋論證工作，設(shè)置合理的過渡期，以實現(xiàn)計價依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)從建筑面積向套內(nèi)面積的平穩(wěn)過渡， 因此實施的難度較大，周期較長。”
王玉臣認為，公攤部分是客觀存在的，不論是銷售的時候，還是交房的時候，如果做到對公攤部分充分公示，公開透明，那么涉及到公攤面積問題的糾紛勢必會大大減少。
“如果取消公攤面積，入住后對公共部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任都可能發(fā)生問題。如果購房人個人無力管理，則將影響小區(qū)的整體品質(zhì)及全體業(yè)主的權(quán)益，因此，完全取消公攤，在實踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題?！北本┦锌颠_律師事務(wù)所律師孟麗娜對記者表示。
相關(guān)鏈接：公攤面積合理最重要
有的消費者認為公攤面積越小越好，這樣得房率比較高，那么事實是這樣的嗎？在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池看來，公攤面積十分重要，并不是越小越好。
她告訴記者，從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，往往會以犧牲社區(qū)居住質(zhì)量為代價，進而影響居住的質(zhì)量與舒適度。
不同類型的房屋公攤面積不一樣。一般來說，多層建筑的公攤面積在8%—15%；小高層的公攤面積在10%—20%左右；高層的公攤面積一般在25%—30%。而公共設(shè)施、走廊越多，公攤面積也會越大，同樣，樓層越高，隨著電梯及消防等公共設(shè)施的增多，公攤面積也會越大。
趙秀池認為，個別開發(fā)商貨不對板，夸大公攤面積，這應(yīng)該通過加強監(jiān)管來解決，而不是僅靠取消公攤面積就能解決的?？傮w來說，公攤面積既不是越小越好，也不是越大越好，而應(yīng)根據(jù)社區(qū)特點合理安排。更重要的是，要讓購房者明明白白買房子，讓公攤面積不再“霧里看花”。趙秀池還提醒廣大購房者：市場上宣稱的所謂“零公攤”一般多為噱頭。
