6月22日，穆迪已向碧桂園控股有限公司授予Ba1的企業(yè)家族評（CFR），并撤銷其Baa3的發(fā)行人評級。同時，穆迪將公司的高級無抵押評級從Baa3下調(diào)至Ba1。穆迪還將碧桂園的評級展望從審查中調(diào)整為負(fù)面。
評級理由
碧桂園的Ba1CFR反映了公司強(qiáng)大的品牌知名度、龐大的土地儲備以及在中國開發(fā)大眾市場住宅物業(yè)的往績記錄（A1穩(wěn)定）。同時，CFR反映了其在低線城市的高風(fēng)險敞口、資本市場資金獲取減弱以及房地產(chǎn)銷售和利潤率下降對其財務(wù)實力的影響。
穆迪預(yù)測，由于中國房地產(chǎn)市場疲軟，碧桂園的權(quán)益合同銷售額將在2022年下降約30%至約人民幣4000億元。今年前五個月，由于經(jīng)營環(huán)境艱難以及疫情導(dǎo)致的中斷影響，其歸屬合同銷售額下降約40%至人民幣1506億元。
同時，由于市場情緒疲弱，碧桂園進(jìn)入離岸債券市場的機(jī)會仍將受到限制。
碧桂園縮減業(yè)務(wù)規(guī)模以及良好的流動性推動了未來6-12個月債務(wù)的預(yù)期下降，部分緩和了這些擔(dān)憂。特別是，截至2021年12月，其1470億元人民幣的非限制性現(xiàn)金和預(yù)計的經(jīng)營現(xiàn)金流將足以支付其到期債務(wù)，包括總額約為13億美元（約85億元人民幣）的兩張境外優(yōu)先票據(jù)和總額為29元人民幣的各種境內(nèi)債券1.1億美元將于2023年底到期或可回售。碧桂園于6月15日提出要約，在2022年7月到期前按面值贖回其6.83億美元的債券。償還后，公司將只有一只離岸債券到期至2023年底。
利空不斷
6月10日，碧桂園債券“21碧地03”盤中因跌幅超過20%被臨時停牌，最終報收于74.57元，跌幅為20.67%。值得一提的是，這已不是碧桂園境內(nèi)債第一次被砸停牌了。今年3月11日，“21碧地04”也曾被臨時停牌，當(dāng)日跌幅為27.1%。
目前看，碧桂園債券的暴跌與其評級下調(diào)有關(guān)。
6月8日，惠譽(yù)將碧桂園的“BBB-”長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級(IDR)、高級無抵押評級以及未償債券評級列入負(fù)面評級觀察(RWN)名單。
公開信息顯示，碧桂園目前存續(xù)的美元債有18只，存續(xù)規(guī)模117.2億美元，一年內(nèi)到期規(guī)模有13.1億美元。而截至6月12日晚間，在碧桂園存續(xù)的18只美元債中，已有14只美元債的報價跌至40-60之間，收益率也攀升至15%-29%之間。
債券收益率的上升，意味著企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險的增加。此前恒大、融創(chuàng)、世茂等房企的風(fēng)險爆發(fā)，都是從債券市場的下跌開始傳導(dǎo)。
截至6月17日，碧桂園股價報收于4.31港元，市值已不足1000億港幣。
總負(fù)債1.65萬億元
對于處于風(fēng)聲鶴唳中的地產(chǎn)企業(yè)而言，償債能力要遠(yuǎn)比凈利潤數(shù)據(jù)更加受到投資者的關(guān)注。年報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，碧桂園負(fù)債高達(dá)1.65萬億，資產(chǎn)負(fù)債率為84.57%，是房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債額僅次于恒大的企業(yè)。
由于此前過于激進(jìn)的擴(kuò)張策略，過去幾年碧桂園負(fù)債總規(guī)模持續(xù)大幅擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示，2015年-2020年，碧桂園負(fù)債總規(guī)模由2726.16億元飆升至1.76萬億元，5年之內(nèi)漲幅超過6倍。
進(jìn)入到2021年，碧桂園在“三道紅線”政策壓力之下開始了縮表進(jìn)程。但從“三道紅線”數(shù)據(jù)上看，碧桂園仍處于“黃檔”范圍。
從2021年至今，已有華夏幸福、恒大等多家地產(chǎn)大鱷陸續(xù)出現(xiàn)商票逾期，并帶出債務(wù)危機(jī)的情況。而一旦商票發(fā)生逾期、違約，就很可能會對在建項目的進(jìn)度造成影響。就有著近3000億元短期應(yīng)付賬款的碧桂園而言，一旦出現(xiàn)商票兌付逾期問題，步恒大后塵恐怕將是大概率事件。
登頂“宇宙第一房企”之后，碧桂園卻面臨到品質(zhì)和口碑雙雙下滑的問題。顯然，凡事都存在一個“度”的問題，過度地壓縮成本和縮短周期必然帶來品質(zhì)問題，這讓碧桂園面臨到房屋質(zhì)量問題長期突出、售后糾紛不斷等壓力。長期來看，必將加劇其項目去化壓力。
此外，盡可能縮短項目周期固然是“高周轉(zhuǎn)模式”的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但房價上漲的預(yù)期所帶動期房的快速銷售才是這一模式的命門所在。隨著“房住不炒”等調(diào)控政策的持續(xù)和疫情的反復(fù)，房企銷售去化及回款壓力開始增加。而隨著“三道紅線”政策的出臺，地產(chǎn)行業(yè)融資不斷收緊。在銷售回款、融資均受到?jīng)_擊的情況下，高周轉(zhuǎn)房企短期償債壓力越來越大，債務(wù)危機(jī)愈演愈烈。
成敗“高周轉(zhuǎn)”
從2003年房地產(chǎn)市場化改革以來，中國房地產(chǎn)調(diào)控前后經(jīng)歷了六輪政策周期。2015年之前，“招保萬金”曾被稱為地產(chǎn)業(yè)“四大金剛”，引領(lǐng)中國房地產(chǎn)行業(yè)從無到有，從小變大。自2016年開始，恒大、碧桂園、融創(chuàng)三家民企快速崛起，成為房企中的新三駕馬車。
高周轉(zhuǎn)模式成為以上三家民企的共同標(biāo)簽。
所謂高周轉(zhuǎn)模式，就是縮短從拿地到開盤的時間，從而達(dá)到利潤最大化。而想要實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，房企就要打造出“唯快不破”的運營模式：快速開工、快速取得銷售資格、快速賣出期房，快速去拿更多的地儲，進(jìn)而開始新一輪的開工。
碧桂園無疑是這一模式的集大成者。在業(yè)內(nèi)，碧桂園最為著名的就是所謂“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉(zhuǎn)。
此后，碧桂園更是一度將“456模式”升級為“0357模式”：0（拿地即開工）、3（拿地3個月售樓處、示范區(qū)開放）、5（拿地5個月開盤）、7（拿地7個月現(xiàn)金流回正再投資）。
憑借對高周轉(zhuǎn)模式的深刻理解，碧桂園合同銷售金額從2015年的1401億元一路飆升至2020年的5707億元，并于2017年超越萬科成為第一大房企。
不過，登頂“宇宙第一房企”之后，碧桂園卻面臨到品質(zhì)和口碑雙雙下滑的問題。顯然，凡事都存在一個“度”的問題，過度地壓縮成本和縮短周期必然帶來品質(zhì)問題，這讓碧桂園面臨到房屋質(zhì)量問題長期突出、售后糾紛不斷等壓力。長期來看，必將加劇其項目去化壓力。
此外，盡可能縮短項目周期固然是“高周轉(zhuǎn)模式”的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但房價上漲的預(yù)期所帶動期房的快速銷售才是這一模式的命門所在。隨著“房住不炒”等調(diào)控政策的持續(xù)和疫情的反復(fù)，房企銷售去化及回款壓力開始增加。而隨著“三道紅線”政策的出臺，地產(chǎn)行業(yè)融資不斷收緊。在銷售回款、融資均受到?jīng)_擊的情況下，高周轉(zhuǎn)房企短期償債壓力越來越大，債務(wù)危機(jī)愈演愈烈。
如今，信奉高周轉(zhuǎn)模式的恒大已經(jīng)黯然倒下，融創(chuàng)奄奄一息，而總負(fù)債超過1.6萬億元的碧桂園，難免被人視為“下一個恒大”。
