各地創(chuàng)新保障房融資模式引入社會資金
在房地產(chǎn)市場下滑的背景下，保障房建設(shè)既是惠民生工程，又是穩(wěn)增長的重要力量。但值得注意的是，建設(shè)目標(biāo)的完成卻面臨著近萬億的資金缺口。業(yè)內(nèi)人士表示，在單靠財政資金難以滿足現(xiàn)階段建設(shè)的背景下，保障類項目正試圖引入市場化資金得以補(bǔ)充，而這其中，融資模式創(chuàng)新帶來的保障房定向工具正在補(bǔ)充資金中扛起大梁。
據(jù)不完全統(tǒng)計，北京、上海、青海、南京、蘭州等十多個省市已經(jīng)通過定向工具為保障房輸血，共計規(guī)模達(dá)800億元。
去年7月《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》印發(fā)以來，新一輪棚改明顯提速。2013年改造各類棚戶區(qū)320萬戶以上，2014年計劃改造470萬戶以上。然而，目前棚改的進(jìn)度與改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的要求相比，還有較大差距，資金是明顯的短板。住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在今年6月份國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上便指出，棚戶區(qū)改造目前面臨最大的困難是資金壓力。據(jù)測算，2017年完成1000萬戶的棚改目標(biāo)，需要大約2.5萬億的資金支持。
住建部部長陳政高明確表示，對于保障房建設(shè)，要確保完成全年目標(biāo)任務(wù)不動搖，集中研究解決存在的問題，保開工、保建成，未開工的9月份必須全部開工。
在數(shù)量高壓、財政資金不足的背景下，發(fā)債融資正扮演關(guān)鍵角色。近日，浦發(fā)銀行大連分行相關(guān)人士透露，該行已分別為鞍山城投和營口城投成功發(fā)行30億元和15億元保障性住房定向工具。
據(jù)介紹，鞍山城投保障性住房定向工具30億元資金用于鞍山市共計12個保障性住房的項目建設(shè)，本次30億元募集資金，占總?cè)笨诘?1.3%。營口城投首次發(fā)行的15億私募債主要用于營口市16個保障房項目建設(shè)，占總?cè)笨诘?7%，剩余資金缺口亟待包括定向融資工具等在內(nèi)的各種直接融資方式填補(bǔ)。
定向工具指在銀行間債券市場以非公開定向發(fā)行方式發(fā)行的債務(wù)融資工具。其發(fā)行主體一般是具有法人資格的非金融企業(yè)，產(chǎn)品發(fā)行利率、所涉費率遵循自律規(guī)則、按市場方式確定。
浦發(fā)銀行大連分行投資銀行部總經(jīng)理劉寧寧表示，未來還將引導(dǎo)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)與浦發(fā)銀行在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開戰(zhàn)略合作。以鞍山城投和營口城投為例，還將為企業(yè)注冊發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、超短融等?！半m然融資方式一直在創(chuàng)新，但當(dāng)前全國私募債在保障房融資中，還是扛大梁的。”
中國房地產(chǎn)研究會房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會秘書長康俊亮表示，“現(xiàn)階段棚戶區(qū)改造資金缺口較大?！庇捎诓糠峙飸魠^(qū)改造地區(qū)難以實現(xiàn)商業(yè)運(yùn)作，資金平衡難，社會資金進(jìn)入意愿度較低，資金難做補(bǔ)充。因此利用私募債募集資金是較好的選擇。
今年2月份，福建省首次發(fā)行此類專項支持保障房債務(wù)融資工具。由興業(yè)銀行主承銷的福州市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司非公開定向債務(wù)融資工具融資5億元。2月28日，中國建行銀行與國家開發(fā)銀行承銷的保障房專項私募債，債券融資55億元。5月交行浙江分行與國開行承銷發(fā)行溫州市名城建設(shè)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司發(fā)行的36億元保障房非公開定向債務(wù)融資工具，專項用于溫州地區(qū)15個保障房建設(shè)項目。6月30日，由中國工商銀行主承銷、國家開發(fā)銀行聯(lián)席承銷發(fā)行貴州省首支保障房私募債——貴陽市公共住宅投資建設(shè)(集團(tuán))有限公司20億元保障房私募債。陜西省今年也以省保障性住房建設(shè)工程有限公司為發(fā)行主體，已經(jīng)成功發(fā)行了24.775億元私募債。
不過，某商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對于投資回報，特別是公租房等依靠租金回籠資金的租賃型保障房，投資回收期長達(dá)20年以上，不僅本身風(fēng)險較大，也需要長時間占用銀行信貸資金。而對于債券來講，其投資者把賺錢奉為天職，收益率定是首位。
對此，浦發(fā)銀行大連分行投資銀行工作人員也坦言利率與風(fēng)控一直是發(fā)行機(jī)構(gòu)最關(guān)注的問題。就浦發(fā)來說，專門成立后續(xù)服務(wù)管理團(tuán)隊，指導(dǎo)發(fā)行人合規(guī)使用募集資金，并定期回訪償債保障措施，監(jiān)測風(fēng)險?！氨绕鹕鲜鰡栴}，我們認(rèn)為迫在眉睫的是發(fā)債相關(guān)各方要盡快設(shè)立牽頭部門，完善溝通機(jī)制?！鄙鲜銎职l(fā)銀行相關(guān)人士直言。
該工作人員表示，因為保障房任務(wù)指標(biāo)是層層分解，國家分解至各省，再由各省分解到各市、區(qū)的建設(shè)企業(yè)。然而從融資角度來講，如果由建設(shè)主體獨立融資，由于其資質(zhì)一般，融資能力非常有限。為此，他認(rèn)為各省應(yīng)至少通過市一級的融資主體進(jìn)行統(tǒng)籌融資，因其良好的資質(zhì)能得到投資人的認(rèn)可，也可降低融資成本，提高融資能力。
