在保障房建設(shè)中，開發(fā)商墊資的情況并非個案。
中國建筑近日公告稱，公司募集的約1.8億元資金原本用于成都一個保障房項目，這部分募得的資金將暫停投到這一項目上。
中國建筑有關(guān)人士告訴記者，資金暫投到這一項目主要是因為此前預(yù)計公司會在這一項目上預(yù)付更多的資金，但今年地方財政較充裕，因此由中國建筑預(yù)支的資金量也有所減少。
此前，住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，全國保障房建設(shè)資金的缺口約在1.3萬億元。一位專家指出，保障房資金缺口問題需要頂層政策設(shè)計，才能從根本上解決問題。
“要有更多的金融機構(gòu)參與進來，制定明確的規(guī)則，讓保險、私募等資本進入到這一領(lǐng)域，有更多的資金參與者?！睆?fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民表示。
墊資容易要賬難
中國建筑10月29日發(fā)布的一則不起眼的公告，透露出地方政府在保障房建設(shè)中的資金短板。
中國建筑在公告中表示，為進一步提升募集資金使用效率，建議中止成都市叢樹新區(qū)保障性住房項目等三個擬募投項目合計7.4億元的募集資金投資。
據(jù)中國建筑披露的信息，叢樹新區(qū)保障性住房工程位于成都市成華區(qū)，工程總建筑面積高達57萬平方米。該項目于2011年11月開工建設(shè)，原計劃于今年10月竣工，合同金額為13.35億元，擬使用募集資金1.8億元。
“當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門此前的資金較緊張，該保障房項目原先需要我們承建方先期投入更多的資金，所以在投標的時候我們進行了募資安排以解決建設(shè)資金的緊張?！敝袊ㄖ聲k公室相關(guān)人士10月30日表示，今年地方政府的資金較為充裕，因此不需要墊付更多的資金。
“目前保障房開發(fā)的主要是代建及BT模式，而BT模式是現(xiàn)在的主要模式，即由開發(fā)商或承建公司進行墊資建成后，由地方政府相關(guān)部門按約定金額從承建商手中買下保障房?！?nbsp;同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉說。
業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在保障房代建的問題集中體現(xiàn)在“轉(zhuǎn)移交付”這個環(huán)節(jié)。
上海一家保障房開發(fā)商向記者透露，“保障房樓盤開發(fā)結(jié)束，但政府可能收購保障房的時間推后了，或者本來應(yīng)該整體收購的，變成幾幢幾幢分期收購。這使得保障房開發(fā)商的資金回籠變得不順暢，有的開發(fā)商甚至因為長期拿不到政府相關(guān)部門的回購資金，而影響到公司的利潤及公司運營?！?
同樣是央企的中冶，也是保障房建筑的先頭軍，然而中國中冶（601618.SH）旗下中冶置業(yè)的遭遇更令人唏噓。
據(jù)了解，中冶2008年簽約的保障房建設(shè)面積達270萬平方米。2010年保障房項目達到24個，總投資257億元，總建筑面積564萬平方米，主要集中在天津、上海、遼寧、河北、安徽、江蘇、浙江等省市。
然而在2008年高調(diào)進軍保障房的中冶，卻在三年后遭遇了尷尬：要賬。
有消息稱，2011年8月時任中冶置業(yè)董事長的侯寶旭在會見石家莊市市長艾文禮時，提出的問題是政府還款滯后的問題。艾回應(yīng)稱，之后會將2009年結(jié)算到期的資金撥付中冶，并將土地收益專項償還中冶2010年結(jié)算到期的資金。
從2011年8月到2012年近一年的時間，中冶置業(yè)高層多次前往石家莊、唐山、南京三地，會見當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)，就政府還款問題進行溝通。
開發(fā)商的算盤
上述專家指出，在開發(fā)商向地方政府討要保障房建設(shè)資金的背后，其實是地方政府保障房資金方面的短板問題。
此前本報報道的深圳大鵬新區(qū)的葵福嘉園保障房暫停的背后，正是保障房建設(shè)資金的短缺。據(jù)了解，深圳保障房的資金缺口超過300億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，深圳保障房資金缺口只是冰山一角。對于保障房資金的缺口，2011年住建部估算的數(shù)據(jù)顯示，全面1000萬套保障性住房建設(shè)所需的資金缺口至少在1.3萬億元。
全國房地產(chǎn)商會理事李驍向記者指出，保障房建筑的資金問題一直都沒有真正解決?！澳繕耸翘岢鰜砹?，但錢究竟出自哪里卻沒有明確的說法?！崩铗斦f。
據(jù)了解，各地通常的做法是，在承建方獲得保障房開發(fā)的項目后，政策優(yōu)先向銀行進行開發(fā)貸款，但開發(fā)商仍然需要墊付大量的建設(shè)資金。按約定，這部分墊付的資金政府隨后會通過收購項目的方式獲得補償。
有保障房開發(fā)商告訴記者，保障房資金讓很多地方政府很為難，因為這部分資金屬于較單純的投入，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益不大。“對那些財政本來就捉襟見肘的地方政府部門來說，按約定來收購保障房的資金就更不夠用，只能向后拖，待財政轉(zhuǎn)好時再向保障房開發(fā)商支付約定的資金。”上述房企人士說。
李驍在接受記者采訪時指出，其實保障房拖欠資金的案例并不少，但卻極少有被曝光的?！耙驗楹烷_發(fā)商合作的是地方政府，保障房的開發(fā)商不可能與政府部門翻臉，只能采取笑臉相求的辦法向政府要債?！崩铗斚蛴浾弑硎?，如果不在制度層面對保障房的資金進行頂層設(shè)計安排，保障房資金的短板將持續(xù)相當(dāng)長一段時間。
上海一家參與保障房的開發(fā)商向記者談了保障房的“生意經(jīng)”，做保障房主要是因為要和政府建立良好的關(guān)系。
“地方政府要做保障房，房企還是會積極響應(yīng)，這對與政府建立好關(guān)系還是有一定作用。因為你可能會在其它項目上獲得優(yōu)質(zhì)資源，這就賺回來了?！鄙鲜龇科笕耸空f，“如果想單純在某幾個保障房項目上賺錢，這樣的布局和模式會對公司發(fā)展帶來問題?！?
他表示，保障房建筑只能作為較小的業(yè)務(wù)部分，而不能過于依賴，但又不能不做。開發(fā)商保障房的利很微薄，在3%-5%左右；如果房子質(zhì)量造得稍好一些，幾乎就沒有太多的利潤可賺。
中國建筑近日公告稱，公司募集的約1.8億元資金原本用于成都一個保障房項目，這部分募得的資金將暫停投到這一項目上。
中國建筑有關(guān)人士告訴記者，資金暫投到這一項目主要是因為此前預(yù)計公司會在這一項目上預(yù)付更多的資金，但今年地方財政較充裕，因此由中國建筑預(yù)支的資金量也有所減少。
此前，住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，全國保障房建設(shè)資金的缺口約在1.3萬億元。一位專家指出，保障房資金缺口問題需要頂層政策設(shè)計，才能從根本上解決問題。
“要有更多的金融機構(gòu)參與進來，制定明確的規(guī)則，讓保險、私募等資本進入到這一領(lǐng)域，有更多的資金參與者?！睆?fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民表示。
墊資容易要賬難
中國建筑10月29日發(fā)布的一則不起眼的公告，透露出地方政府在保障房建設(shè)中的資金短板。
中國建筑在公告中表示，為進一步提升募集資金使用效率，建議中止成都市叢樹新區(qū)保障性住房項目等三個擬募投項目合計7.4億元的募集資金投資。
據(jù)中國建筑披露的信息，叢樹新區(qū)保障性住房工程位于成都市成華區(qū)，工程總建筑面積高達57萬平方米。該項目于2011年11月開工建設(shè)，原計劃于今年10月竣工，合同金額為13.35億元，擬使用募集資金1.8億元。
“當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門此前的資金較緊張，該保障房項目原先需要我們承建方先期投入更多的資金，所以在投標的時候我們進行了募資安排以解決建設(shè)資金的緊張?！敝袊ㄖ聲k公室相關(guān)人士10月30日表示，今年地方政府的資金較為充裕，因此不需要墊付更多的資金。
“目前保障房開發(fā)的主要是代建及BT模式，而BT模式是現(xiàn)在的主要模式，即由開發(fā)商或承建公司進行墊資建成后，由地方政府相關(guān)部門按約定金額從承建商手中買下保障房?！?nbsp;同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉說。
業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)在保障房代建的問題集中體現(xiàn)在“轉(zhuǎn)移交付”這個環(huán)節(jié)。
上海一家保障房開發(fā)商向記者透露，“保障房樓盤開發(fā)結(jié)束，但政府可能收購保障房的時間推后了，或者本來應(yīng)該整體收購的，變成幾幢幾幢分期收購。這使得保障房開發(fā)商的資金回籠變得不順暢，有的開發(fā)商甚至因為長期拿不到政府相關(guān)部門的回購資金，而影響到公司的利潤及公司運營?！?
同樣是央企的中冶，也是保障房建筑的先頭軍，然而中國中冶（601618.SH）旗下中冶置業(yè)的遭遇更令人唏噓。
據(jù)了解，中冶2008年簽約的保障房建設(shè)面積達270萬平方米。2010年保障房項目達到24個，總投資257億元，總建筑面積564萬平方米，主要集中在天津、上海、遼寧、河北、安徽、江蘇、浙江等省市。
然而在2008年高調(diào)進軍保障房的中冶，卻在三年后遭遇了尷尬：要賬。
有消息稱，2011年8月時任中冶置業(yè)董事長的侯寶旭在會見石家莊市市長艾文禮時，提出的問題是政府還款滯后的問題。艾回應(yīng)稱，之后會將2009年結(jié)算到期的資金撥付中冶，并將土地收益專項償還中冶2010年結(jié)算到期的資金。
從2011年8月到2012年近一年的時間，中冶置業(yè)高層多次前往石家莊、唐山、南京三地，會見當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)，就政府還款問題進行溝通。
開發(fā)商的算盤
上述專家指出，在開發(fā)商向地方政府討要保障房建設(shè)資金的背后，其實是地方政府保障房資金方面的短板問題。
此前本報報道的深圳大鵬新區(qū)的葵福嘉園保障房暫停的背后，正是保障房建設(shè)資金的短缺。據(jù)了解，深圳保障房的資金缺口超過300億元。
業(yè)內(nèi)人士指出，深圳保障房資金缺口只是冰山一角。對于保障房資金的缺口，2011年住建部估算的數(shù)據(jù)顯示，全面1000萬套保障性住房建設(shè)所需的資金缺口至少在1.3萬億元。
全國房地產(chǎn)商會理事李驍向記者指出，保障房建筑的資金問題一直都沒有真正解決?！澳繕耸翘岢鰜砹?，但錢究竟出自哪里卻沒有明確的說法?！崩铗斦f。
據(jù)了解，各地通常的做法是，在承建方獲得保障房開發(fā)的項目后，政策優(yōu)先向銀行進行開發(fā)貸款，但開發(fā)商仍然需要墊付大量的建設(shè)資金。按約定，這部分墊付的資金政府隨后會通過收購項目的方式獲得補償。
有保障房開發(fā)商告訴記者，保障房資金讓很多地方政府很為難，因為這部分資金屬于較單純的投入，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益不大。“對那些財政本來就捉襟見肘的地方政府部門來說，按約定來收購保障房的資金就更不夠用，只能向后拖，待財政轉(zhuǎn)好時再向保障房開發(fā)商支付約定的資金。”上述房企人士說。
李驍在接受記者采訪時指出，其實保障房拖欠資金的案例并不少，但卻極少有被曝光的?！耙驗楹烷_發(fā)商合作的是地方政府，保障房的開發(fā)商不可能與政府部門翻臉，只能采取笑臉相求的辦法向政府要債?！崩铗斚蛴浾弑硎?，如果不在制度層面對保障房的資金進行頂層設(shè)計安排，保障房資金的短板將持續(xù)相當(dāng)長一段時間。
上海一家參與保障房的開發(fā)商向記者談了保障房的“生意經(jīng)”，做保障房主要是因為要和政府建立良好的關(guān)系。
“地方政府要做保障房，房企還是會積極響應(yīng)，這對與政府建立好關(guān)系還是有一定作用。因為你可能會在其它項目上獲得優(yōu)質(zhì)資源，這就賺回來了?！鄙鲜龇科笕耸空f，“如果想單純在某幾個保障房項目上賺錢，這樣的布局和模式會對公司發(fā)展帶來問題?！?
他表示，保障房建筑只能作為較小的業(yè)務(wù)部分，而不能過于依賴，但又不能不做。開發(fā)商保障房的利很微薄，在3%-5%左右；如果房子質(zhì)量造得稍好一些，幾乎就沒有太多的利潤可賺。
