保障房建設(shè)又獲一針強(qiáng)心劑。
一則來自國家發(fā)展和改革委員會(以下簡稱“國家發(fā)改委”)鼓勵(lì)企業(yè)開展保障房領(lǐng)域的項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)的消息，為保障房融資帶來利好。
“鼓勵(lì)保障房開展項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本融資，并且項(xiàng)目收益回報(bào)更透明和可預(yù)期，類似?？顚Ｓ?，封閉使用和償還，這是一種制度性創(chuàng)新?！苯邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士表示。
但同時(shí)，保障房收益率過低是否會影響債券發(fā)行、政策層面的鼓勵(lì)是否能落到實(shí)處等都頗讓房企人士擔(dān)憂。有人指出，保障房項(xiàng)目收益?zhèn)娜谫Y成本相對較低，對企業(yè)而言確實(shí)是好事，但這種好處不是輕易可得的，“在具體的執(zhí)行中，還是會遇到很多障礙”。
利——促投資
9月21日，有媒體報(bào)道，國家發(fā)改委鼓勵(lì)各地開展項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)，為基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目提供資金支持，其中在保障房建設(shè)領(lǐng)域的探索尤為引人關(guān)注。
事實(shí)上，早在去年，為給保障房融資開辟渠道，國家發(fā)改委已有動作。去年6月9日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。在將大量保障性住房項(xiàng)目置入地方融資平臺后，各地平臺公司終于獲得了期盼已久的發(fā)行企業(yè)債的權(quán)利。
國家發(fā)改委為保障房“開閘”，無疑刺激了市場的神經(jīng)。《通知》頒布之后，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動了以保障房為名的發(fā)債申請。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，去年以來，北京住總集團(tuán)、首開集團(tuán)和金隅集團(tuán)等都申請了發(fā)行保障性住房專項(xiàng)企業(yè)債。北京住總集團(tuán)董事長張貴林曾對外表示，去年住總發(fā)行20億元5年期企業(yè)債，為8個(gè)保障房項(xiàng)目融資。企業(yè)債的融資成本約為銀行貸款利息的90%左右，比信托融資成本更低。
允許地方發(fā)行企業(yè)債券，作為破解保障房建設(shè)資金瓶頸的探索之道，有重要意義。不過，如何確保所融資金切實(shí)地用于保障房建設(shè)，而不被挪作他用是不可回避的問題。
而項(xiàng)目收益?zhèn)粗荚诨膺@一難題?！绊?xiàng)目收益?zhèn)桥c特定項(xiàng)目相聯(lián)系的債券，無論利息支付或是本金償還均只能來自投資項(xiàng)目自身的收益。”高通智庫分析師司建偉表示，項(xiàng)目收益?zhèn)c之前地方政府主導(dǎo)的一般責(zé)任債券的不同之處在于，項(xiàng)目收益?zhèn)哪繕?biāo)更具體，是以項(xiàng)目公司為發(fā)行主體，而非地方融資平臺公司，并以實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)為標(biāo)的發(fā)行。
實(shí)際上，國家發(fā)改委此次鼓勵(lì)的項(xiàng)目收益?zhèn)粌H涉及保障房領(lǐng)域，還支持用于低碳省區(qū)和城市、低碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低碳社區(qū)和低碳商業(yè)等環(huán)保建設(shè)，以及一些新興領(lǐng)域發(fā)展，如支持飛機(jī)租賃業(yè)通過發(fā)行此類債券購買飛機(jī)，并將租賃收入封閉還債。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行形勢下，投資仍是穩(wěn)增長的主要手段。由于企業(yè)利潤普遍下降，重大投資資金仍有賴政府支出。但由于地方政府土地收入銳減，近期大量獲得批復(fù)的基建項(xiàng)目只能轉(zhuǎn)而尋求地方融資平臺支持。在銀行對城投平臺持謹(jǐn)慎態(tài)度的情況下，企業(yè)債的逆周期優(yōu)勢將更加明顯。
中債網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，企業(yè)債發(fā)行3876億元，較去年同期的2485億元增加近56%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年全年企業(yè)債發(fā)行規(guī)模有望突破7000億元。
憂——執(zhí)行難
項(xiàng)目收益?zhèn)哂衅谙揲L、利率低的優(yōu)勢，將是促進(jìn)保障房市場融資的較好工具。不過，業(yè)界在看好項(xiàng)目收益?zhèn)耐瑫r(shí)，也有擔(dān)憂的聲音。
“保障房的收益盈利有限，買證券的人或機(jī)構(gòu)可能不愿意去購買?！鄙鲜霾辉妇呙姆治鋈耸空f。
“這也要看具體如何操作。比如，公租房、廉租房等項(xiàng)目可能有政府財(cái)政作為擔(dān)保。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、回遷房等項(xiàng)目若做得好，也能達(dá)到3%～4%的收益，因?yàn)檫@類收益比較穩(wěn)定，也可能被市場接受。”天津某從事保障房開發(fā)的企業(yè)人士對記者說。
正略鈞策顧問趙麗燕則給出了一些具體的盈利建議，“可以把公租房、廉租房的租金收益打包，這樣就有持續(xù)的現(xiàn)金流償還債務(wù)，應(yīng)該還是有些投資者會認(rèn)可的。比方說養(yǎng)老基金，追求穩(wěn)定的收益，只要比銀行存款利率稍高些，就可以了?！?
允許發(fā)行企業(yè)債為保障房融資開了一個(gè)“后門”，進(jìn)一步鼓勵(lì)保障房項(xiàng)目試點(diǎn)收益?zhèn)瑒t是要求保障房融資的?？顚Ｓ?。不過，也有企業(yè)認(rèn)為這種措施往往雷聲大雨點(diǎn)小，企業(yè)真要想借此融資并非易事。
天津一位從事保障房建設(shè)的房企財(cái)務(wù)總監(jiān)抱怨說，“政策層面是鼓勵(lì)的，但現(xiàn)在房企融資還是受歧視。資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的融資基本上是‘不留門、不留窗’，一棒子打死，即使是保障房項(xiàng)目融資審批也要經(jīng)過層層關(guān)卡?！?BR>
“類似保障房項(xiàng)目債這樣的產(chǎn)品審批程序并不簡單?！北本┦幸患冶Ｕ戏咳谫Y平臺的負(fù)責(zé)人也向記者承認(rèn)，保障房企業(yè)債審批是很嚴(yán)格的，也要求企業(yè)具有一定資質(zhì)。在具體的執(zhí)行中，上層的美好意圖很可能遭遇“口惠而實(shí)不至”的尷尬。
一則來自國家發(fā)展和改革委員會(以下簡稱“國家發(fā)改委”)鼓勵(lì)企業(yè)開展保障房領(lǐng)域的項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)的消息，為保障房融資帶來利好。
“鼓勵(lì)保障房開展項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本融資，并且項(xiàng)目收益回報(bào)更透明和可預(yù)期，類似?？顚Ｓ?，封閉使用和償還，這是一種制度性創(chuàng)新?！苯邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士表示。
但同時(shí)，保障房收益率過低是否會影響債券發(fā)行、政策層面的鼓勵(lì)是否能落到實(shí)處等都頗讓房企人士擔(dān)憂。有人指出，保障房項(xiàng)目收益?zhèn)娜谫Y成本相對較低，對企業(yè)而言確實(shí)是好事，但這種好處不是輕易可得的，“在具體的執(zhí)行中，還是會遇到很多障礙”。
利——促投資
9月21日，有媒體報(bào)道，國家發(fā)改委鼓勵(lì)各地開展項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)，為基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目提供資金支持，其中在保障房建設(shè)領(lǐng)域的探索尤為引人關(guān)注。
事實(shí)上，早在去年，為給保障房融資開辟渠道，國家發(fā)改委已有動作。去年6月9日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資。在將大量保障性住房項(xiàng)目置入地方融資平臺后，各地平臺公司終于獲得了期盼已久的發(fā)行企業(yè)債的權(quán)利。
國家發(fā)改委為保障房“開閘”，無疑刺激了市場的神經(jīng)。《通知》頒布之后，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動了以保障房為名的發(fā)債申請。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，去年以來，北京住總集團(tuán)、首開集團(tuán)和金隅集團(tuán)等都申請了發(fā)行保障性住房專項(xiàng)企業(yè)債。北京住總集團(tuán)董事長張貴林曾對外表示，去年住總發(fā)行20億元5年期企業(yè)債，為8個(gè)保障房項(xiàng)目融資。企業(yè)債的融資成本約為銀行貸款利息的90%左右，比信托融資成本更低。
允許地方發(fā)行企業(yè)債券，作為破解保障房建設(shè)資金瓶頸的探索之道，有重要意義。不過，如何確保所融資金切實(shí)地用于保障房建設(shè)，而不被挪作他用是不可回避的問題。
而項(xiàng)目收益?zhèn)粗荚诨膺@一難題?！绊?xiàng)目收益?zhèn)桥c特定項(xiàng)目相聯(lián)系的債券，無論利息支付或是本金償還均只能來自投資項(xiàng)目自身的收益。”高通智庫分析師司建偉表示，項(xiàng)目收益?zhèn)c之前地方政府主導(dǎo)的一般責(zé)任債券的不同之處在于，項(xiàng)目收益?zhèn)哪繕?biāo)更具體，是以項(xiàng)目公司為發(fā)行主體，而非地方融資平臺公司，并以實(shí)實(shí)在在的資產(chǎn)為標(biāo)的發(fā)行。
實(shí)際上，國家發(fā)改委此次鼓勵(lì)的項(xiàng)目收益?zhèn)粌H涉及保障房領(lǐng)域，還支持用于低碳省區(qū)和城市、低碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低碳社區(qū)和低碳商業(yè)等環(huán)保建設(shè)，以及一些新興領(lǐng)域發(fā)展，如支持飛機(jī)租賃業(yè)通過發(fā)行此類債券購買飛機(jī)，并將租賃收入封閉還債。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行形勢下，投資仍是穩(wěn)增長的主要手段。由于企業(yè)利潤普遍下降，重大投資資金仍有賴政府支出。但由于地方政府土地收入銳減，近期大量獲得批復(fù)的基建項(xiàng)目只能轉(zhuǎn)而尋求地方融資平臺支持。在銀行對城投平臺持謹(jǐn)慎態(tài)度的情況下，企業(yè)債的逆周期優(yōu)勢將更加明顯。
中債網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，企業(yè)債發(fā)行3876億元，較去年同期的2485億元增加近56%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年全年企業(yè)債發(fā)行規(guī)模有望突破7000億元。
憂——執(zhí)行難
項(xiàng)目收益?zhèn)哂衅谙揲L、利率低的優(yōu)勢，將是促進(jìn)保障房市場融資的較好工具。不過，業(yè)界在看好項(xiàng)目收益?zhèn)耐瑫r(shí)，也有擔(dān)憂的聲音。
“保障房的收益盈利有限，買證券的人或機(jī)構(gòu)可能不愿意去購買?！鄙鲜霾辉妇呙姆治鋈耸空f。
“這也要看具體如何操作。比如，公租房、廉租房等項(xiàng)目可能有政府財(cái)政作為擔(dān)保。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、回遷房等項(xiàng)目若做得好，也能達(dá)到3%～4%的收益，因?yàn)檫@類收益比較穩(wěn)定，也可能被市場接受。”天津某從事保障房開發(fā)的企業(yè)人士對記者說。
正略鈞策顧問趙麗燕則給出了一些具體的盈利建議，“可以把公租房、廉租房的租金收益打包，這樣就有持續(xù)的現(xiàn)金流償還債務(wù)，應(yīng)該還是有些投資者會認(rèn)可的。比方說養(yǎng)老基金，追求穩(wěn)定的收益，只要比銀行存款利率稍高些，就可以了?！?
允許發(fā)行企業(yè)債為保障房融資開了一個(gè)“后門”，進(jìn)一步鼓勵(lì)保障房項(xiàng)目試點(diǎn)收益?zhèn)瑒t是要求保障房融資的?？顚Ｓ?。不過，也有企業(yè)認(rèn)為這種措施往往雷聲大雨點(diǎn)小，企業(yè)真要想借此融資并非易事。
天津一位從事保障房建設(shè)的房企財(cái)務(wù)總監(jiān)抱怨說，“政策層面是鼓勵(lì)的，但現(xiàn)在房企融資還是受歧視。資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的融資基本上是‘不留門、不留窗’，一棒子打死，即使是保障房項(xiàng)目融資審批也要經(jīng)過層層關(guān)卡?！?BR>
“類似保障房項(xiàng)目債這樣的產(chǎn)品審批程序并不簡單?！北本┦幸患冶Ｕ戏咳谫Y平臺的負(fù)責(zé)人也向記者承認(rèn)，保障房企業(yè)債審批是很嚴(yán)格的，也要求企業(yè)具有一定資質(zhì)。在具體的執(zhí)行中，上層的美好意圖很可能遭遇“口惠而實(shí)不至”的尷尬。
