保障房建設(shè)又獲一針強心劑。
一則來自國家發(fā)展和改革委員會(以下簡稱“國家發(fā)改委”)鼓勵企業(yè)開展保障房領(lǐng)域的項目收益?zhèn)圏c的消息，為保障房融資帶來利好。
“鼓勵保障房開展項目收益?zhèn)圏c，有利于企業(yè)實現(xiàn)低成本融資，并且項目收益回報更透明和可預(yù)期，類似?？顚Ｓ茫忾]使用和償還，這是一種制度性創(chuàng)新?！苯邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士表示。
但同時，保障房收益率過低是否會影響債券發(fā)行、政策層面的鼓勵是否能落到實處等都頗讓房企人士擔憂。有人指出，保障房項目收益?zhèn)娜谫Y成本相對較低，對企業(yè)而言確實是好事，但這種好處不是輕易可得的，“在具體的執(zhí)行中，還是會遇到很多障礙”。
利——促投資
9月21日，有媒體報道，國家發(fā)改委鼓勵各地開展項目收益?zhèn)圏c，為基礎(chǔ)建設(shè)項目提供資金支持，其中在保障房建設(shè)領(lǐng)域的探索尤為引人關(guān)注。
事實上，早在去年，為給保障房融資開辟渠道，國家發(fā)改委已有動作。去年6月9日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。在將大量保障性住房項目置入地方融資平臺后，各地平臺公司終于獲得了期盼已久的發(fā)行企業(yè)債的權(quán)利。
國家發(fā)改委為保障房“開閘”，無疑刺激了市場的神經(jīng)。《通知》頒布之后，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動了以保障房為名的發(fā)債申請。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，去年以來，北京住總集團、首開集團和金隅集團等都申請了發(fā)行保障性住房專項企業(yè)債。北京住總集團董事長張貴林曾對外表示，去年住總發(fā)行20億元5年期企業(yè)債，為8個保障房項目融資。企業(yè)債的融資成本約為銀行貸款利息的90%左右，比信托融資成本更低。
允許地方發(fā)行企業(yè)債券，作為破解保障房建設(shè)資金瓶頸的探索之道，有重要意義。不過，如何確保所融資金切實地用于保障房建設(shè)，而不被挪作他用是不可回避的問題。
而項目收益?zhèn)粗荚诨膺@一難題。“項目收益?zhèn)桥c特定項目相聯(lián)系的債券，無論利息支付或是本金償還均只能來自投資項目自身的收益?！备咄ㄖ菐旆治鰩熕窘▊ケ硎?，項目收益?zhèn)c之前地方政府主導(dǎo)的一般責任債券的不同之處在于，項目收益?zhèn)哪繕烁唧w，是以項目公司為發(fā)行主體，而非地方融資平臺公司，并以實實在在的資產(chǎn)為標的發(fā)行。
實際上，國家發(fā)改委此次鼓勵的項目收益?zhèn)粌H涉及保障房領(lǐng)域，還支持用于低碳省區(qū)和城市、低碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低碳社區(qū)和低碳商業(yè)等環(huán)保建設(shè)，以及一些新興領(lǐng)域發(fā)展，如支持飛機租賃業(yè)通過發(fā)行此類債券購買飛機，并將租賃收入封閉還債。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，在當前宏觀經(jīng)濟下行形勢下，投資仍是穩(wěn)增長的主要手段。由于企業(yè)利潤普遍下降，重大投資資金仍有賴政府支出。但由于地方政府土地收入銳減，近期大量獲得批復(fù)的基建項目只能轉(zhuǎn)而尋求地方融資平臺支持。在銀行對城投平臺持謹慎態(tài)度的情況下，企業(yè)債的逆周期優(yōu)勢將更加明顯。
中債網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，企業(yè)債發(fā)行3876億元，較去年同期的2485億元增加近56%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年全年企業(yè)債發(fā)行規(guī)模有望突破7000億元。
憂——執(zhí)行難
項目收益?zhèn)哂衅谙揲L、利率低的優(yōu)勢，將是促進保障房市場融資的較好工具。不過，業(yè)界在看好項目收益?zhèn)耐瑫r，也有擔憂的聲音。
“保障房的收益盈利有限，買證券的人或機構(gòu)可能不愿意去購買。”上述不愿具名的分析人士說。
“這也要看具體如何操作。比如，公租房、廉租房等項目可能有政府財政作為擔保。經(jīng)濟適用房、限價房、回遷房等項目若做得好，也能達到3%～4%的收益，因為這類收益比較穩(wěn)定，也可能被市場接受。”天津某從事保障房開發(fā)的企業(yè)人士對記者說。
正略鈞策顧問趙麗燕則給出了一些具體的盈利建議，“可以把公租房、廉租房的租金收益打包，這樣就有持續(xù)的現(xiàn)金流償還債務(wù)，應(yīng)該還是有些投資者會認可的。比方說養(yǎng)老基金，追求穩(wěn)定的收益，只要比銀行存款利率稍高些，就可以了?！?
允許發(fā)行企業(yè)債為保障房融資開了一個“后門”，進一步鼓勵保障房項目試點收益?zhèn)?，則是要求保障房融資的?？顚Ｓ?。不過，也有企業(yè)認為這種措施往往雷聲大雨點小，企業(yè)真要想借此融資并非易事。
天津一位從事保障房建設(shè)的房企財務(wù)總監(jiān)抱怨說，“政策層面是鼓勵的，但現(xiàn)在房企融資還是受歧視。資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的融資基本上是‘不留門、不留窗’，一棒子打死，即使是保障房項目融資審批也要經(jīng)過層層關(guān)卡?！?BR>
“類似保障房項目債這樣的產(chǎn)品審批程序并不簡單。”北京市一家保障房融資平臺的負責人也向記者承認，保障房企業(yè)債審批是很嚴格的，也要求企業(yè)具有一定資質(zhì)。在具體的執(zhí)行中，上層的美好意圖很可能遭遇“口惠而實不至”的尷尬。
一則來自國家發(fā)展和改革委員會(以下簡稱“國家發(fā)改委”)鼓勵企業(yè)開展保障房領(lǐng)域的項目收益?zhèn)圏c的消息，為保障房融資帶來利好。
“鼓勵保障房開展項目收益?zhèn)圏c，有利于企業(yè)實現(xiàn)低成本融資，并且項目收益回報更透明和可預(yù)期，類似?？顚Ｓ茫忾]使用和償還，這是一種制度性創(chuàng)新?！苯邮苡浾卟稍L的多位業(yè)內(nèi)人士表示。
但同時，保障房收益率過低是否會影響債券發(fā)行、政策層面的鼓勵是否能落到實處等都頗讓房企人士擔憂。有人指出，保障房項目收益?zhèn)娜谫Y成本相對較低，對企業(yè)而言確實是好事，但這種好處不是輕易可得的，“在具體的執(zhí)行中，還是會遇到很多障礙”。
利——促投資
9月21日，有媒體報道，國家發(fā)改委鼓勵各地開展項目收益?zhèn)圏c，為基礎(chǔ)建設(shè)項目提供資金支持，其中在保障房建設(shè)領(lǐng)域的探索尤為引人關(guān)注。
事實上，早在去年，為給保障房融資開辟渠道，國家發(fā)改委已有動作。去年6月9日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。在將大量保障性住房項目置入地方融資平臺后，各地平臺公司終于獲得了期盼已久的發(fā)行企業(yè)債的權(quán)利。
國家發(fā)改委為保障房“開閘”，無疑刺激了市場的神經(jīng)。《通知》頒布之后，一些房地產(chǎn)企業(yè)紛紛啟動了以保障房為名的發(fā)債申請。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，去年以來，北京住總集團、首開集團和金隅集團等都申請了發(fā)行保障性住房專項企業(yè)債。北京住總集團董事長張貴林曾對外表示，去年住總發(fā)行20億元5年期企業(yè)債，為8個保障房項目融資。企業(yè)債的融資成本約為銀行貸款利息的90%左右，比信托融資成本更低。
允許地方發(fā)行企業(yè)債券，作為破解保障房建設(shè)資金瓶頸的探索之道，有重要意義。不過，如何確保所融資金切實地用于保障房建設(shè)，而不被挪作他用是不可回避的問題。
而項目收益?zhèn)粗荚诨膺@一難題。“項目收益?zhèn)桥c特定項目相聯(lián)系的債券，無論利息支付或是本金償還均只能來自投資項目自身的收益?！备咄ㄖ菐旆治鰩熕窘▊ケ硎?，項目收益?zhèn)c之前地方政府主導(dǎo)的一般責任債券的不同之處在于，項目收益?zhèn)哪繕烁唧w，是以項目公司為發(fā)行主體，而非地方融資平臺公司，并以實實在在的資產(chǎn)為標的發(fā)行。
實際上，國家發(fā)改委此次鼓勵的項目收益?zhèn)粌H涉及保障房領(lǐng)域，還支持用于低碳省區(qū)和城市、低碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)、低碳社區(qū)和低碳商業(yè)等環(huán)保建設(shè)，以及一些新興領(lǐng)域發(fā)展，如支持飛機租賃業(yè)通過發(fā)行此類債券購買飛機，并將租賃收入封閉還債。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，在當前宏觀經(jīng)濟下行形勢下，投資仍是穩(wěn)增長的主要手段。由于企業(yè)利潤普遍下降，重大投資資金仍有賴政府支出。但由于地方政府土地收入銳減，近期大量獲得批復(fù)的基建項目只能轉(zhuǎn)而尋求地方融資平臺支持。在銀行對城投平臺持謹慎態(tài)度的情況下，企業(yè)債的逆周期優(yōu)勢將更加明顯。
中債網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，企業(yè)債發(fā)行3876億元，較去年同期的2485億元增加近56%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，今年全年企業(yè)債發(fā)行規(guī)模有望突破7000億元。
憂——執(zhí)行難
項目收益?zhèn)哂衅谙揲L、利率低的優(yōu)勢，將是促進保障房市場融資的較好工具。不過，業(yè)界在看好項目收益?zhèn)耐瑫r，也有擔憂的聲音。
“保障房的收益盈利有限，買證券的人或機構(gòu)可能不愿意去購買。”上述不愿具名的分析人士說。
“這也要看具體如何操作。比如，公租房、廉租房等項目可能有政府財政作為擔保。經(jīng)濟適用房、限價房、回遷房等項目若做得好，也能達到3%～4%的收益，因為這類收益比較穩(wěn)定，也可能被市場接受。”天津某從事保障房開發(fā)的企業(yè)人士對記者說。
正略鈞策顧問趙麗燕則給出了一些具體的盈利建議，“可以把公租房、廉租房的租金收益打包，這樣就有持續(xù)的現(xiàn)金流償還債務(wù)，應(yīng)該還是有些投資者會認可的。比方說養(yǎng)老基金，追求穩(wěn)定的收益，只要比銀行存款利率稍高些，就可以了?！?
允許發(fā)行企業(yè)債為保障房融資開了一個“后門”，進一步鼓勵保障房項目試點收益?zhèn)?，則是要求保障房融資的?？顚Ｓ?。不過，也有企業(yè)認為這種措施往往雷聲大雨點小，企業(yè)真要想借此融資并非易事。
天津一位從事保障房建設(shè)的房企財務(wù)總監(jiān)抱怨說，“政策層面是鼓勵的，但現(xiàn)在房企融資還是受歧視。資本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的融資基本上是‘不留門、不留窗’，一棒子打死，即使是保障房項目融資審批也要經(jīng)過層層關(guān)卡?！?BR>
“類似保障房項目債這樣的產(chǎn)品審批程序并不簡單。”北京市一家保障房融資平臺的負責人也向記者承認，保障房企業(yè)債審批是很嚴格的，也要求企業(yè)具有一定資質(zhì)。在具體的執(zhí)行中，上層的美好意圖很可能遭遇“口惠而實不至”的尷尬。
