日前獲得人大通過的《國民經(jīng)濟(jì)和社會形態(tài)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使天下保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。至此，一幅前所未有的保障房政策畫卷正式展開，如此大規(guī)模保障房建設(shè)是怎么樣按排的?對資本市場中的相關(guān)行業(yè)帶來怎樣的影響呢？
“十二五”新建3600萬套保障房
由于福利分房軌制、亞洲金融危機(jī)后對商品房的大力發(fā)展、建設(shè)保障房在一定程度上與地方政府的經(jīng)濟(jì)利益相悖等緣故原由，構(gòu)建于1994年的保障房體系形同虛設(shè)。這一切在2010年得以改變，在確立了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和公租房共同構(gòu)建的保障房體系后，國務(wù)院下達(dá)了2010年580萬套的保障房安居工程建設(shè)使命，并以嚴(yán)格問責(zé)制確保保障房建設(shè)使命的完成。
今后5年，我國將新建各類保障性住房3600萬套。屆時，保障性住房的覆蓋率將達(dá)到20%，將有力緩解住房問題的壓力。
“兩會”期間，國家發(fā)改委副主任徐憲平在記者會上暗示，未來五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。
同時“十二五”規(guī)劃綱要，也明確提出對于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實(shí)行廉租房軌制。對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對于中高收入家庭，將實(shí)行租賃和采辦相結(jié)合的商品房軌制。
“國家加快建設(shè)保障房，這是惠及民生的體現(xiàn)。各級政府把讓群眾住有所居作為一件大事來抓，力度越來越大?！碧煜氯舜蟠怼V東省深圳市龍崗區(qū)南灣街道南嶺村社區(qū)居委會主任張育彪說。網(wǎng)友“蟲子飛吧”暗示:我的“安居夢”寄托在保障房工程上了，這項(xiàng)民氣工程一定能深得民氣。
據(jù)了解，2010年，有部分城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)到10%的要求。有關(guān)部門已經(jīng)再次明確，各地區(qū)在保障資金落到實(shí)處的同時，要適當(dāng)提高土地出讓收益用于保障房建設(shè)的比例。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將配合央行、銀監(jiān)會，研究擬定支持保障房建設(shè)的中長期貸款政策。
公共租賃房成為發(fā)展重點(diǎn)
隨著保障房建設(shè)的推進(jìn)，城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員等“夾心層”的住房困難問題逐漸凸顯，2011年乃至全般“十二五”時期，公共租賃住房將成為建設(shè)重點(diǎn)。
據(jù)了解，近年來各地通過廉租房，基本實(shí)現(xiàn)了對住房困難的低保家庭應(yīng)保盡保。而處于“夾心層”的城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員的住房問題逐漸凸顯。公共租賃房的起步發(fā)展，為這一更廣大的群體處理完成住房問題帶來了希望。
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人先容，公共租賃房將成為今后保障房的發(fā)展重點(diǎn)，這順應(yīng)了我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段住房問題的特點(diǎn)，是對住房保障范圍的合力拓展，也是對住房保障情勢的完美。在商品房價格和租金較高的城市，要通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式，大幅度增加公共租賃房供應(yīng)。
業(yè)內(nèi)專家指出，隨著公共租賃房軌制得以確立并開始快速發(fā)展，我國多層次的住房保障體系基本形成——對低保家庭等城市最低收入的住房困難家庭，通過基本免租金的廉租房予以保障;向低收入住房困難家庭經(jīng)濟(jì)適用房;向中低收入和中等收入家庭限價商品房。在此基礎(chǔ)上，對所有中低收入家庭提供公共租賃房，實(shí)現(xiàn)對各種“夾心層”的全覆蓋。
廣州證券首席投資顧問鐘楚宏暗示，保障房建設(shè)是“十二五”規(guī)劃的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，也是未來成長確定性較高的一個領(lǐng)域，從保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，建議重點(diǎn)關(guān)注受益明顯的建材、家電、家居裝飾和房地產(chǎn)等行業(yè)。
三大行業(yè)將受益
介入房企可獲穩(wěn)定回報(bào)
宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺后，2011年商品房市場將受到牽制，取而代之的將是保障性住房建設(shè)。而大量保障性住房建設(shè)也將是地產(chǎn)商們在宏觀調(diào)控背景下生存發(fā)展的新機(jī)遇。
渤海證券分析師崔喜君暗示，近幾年保障房向上的發(fā)展勢頭不會改變，規(guī)模會持續(xù)擴(kuò)大。開發(fā)商介入保障房項(xiàng)目主要有兩種情勢，一種是商品房中配建保障房，另外一種方式是代建，由政府斥資，開發(fā)商代建。目前代建成為主要介入情勢，企業(yè)獲得政府給予的利潤回報(bào)。
據(jù)了解，相比商品房建設(shè)，保障房建設(shè)利潤低，但在建設(shè)、運(yùn)營、發(fā)賣和融資上的成本較低。而且在2011年持續(xù)調(diào)控下，非但沒有政策風(fēng)險，反倒在保障房規(guī)模擴(kuò)大化下坐享收益。
嗅覺敏銳的地產(chǎn)巨頭們對保障房的立場也悄然轉(zhuǎn)變。越來越多的上市房企開始介入到保障房建設(shè)中。從2010年房地產(chǎn)上市公司土地儲備情況來看，萬科、金地、保利等上市大型地產(chǎn)企業(yè)均頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標(biāo)現(xiàn)場，上市公司介入建設(shè)保障性住房用地的規(guī)模正在加速增長。
上海證券策略分析師蔡鈞毅指出，政府對保障房建設(shè)的款項(xiàng)一般在3年內(nèi)支付完畢，因是政府項(xiàng)目，開發(fā)商回款有保證，相對于商品房項(xiàng)目，保障房項(xiàng)目的回款周期并不會因過長而構(gòu)成財(cái)務(wù)壓力，相反保障房能夠成為地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的收入來源。
分析人士先容，對于介入保障房項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，有可能在獲得貸款方面有更多優(yōu)惠，此外還可以介入以保障房施工工程換土地開發(fā)權(quán)等。大同證券投資顧問付永翀以為，涉及到保障房建設(shè)和城中村改造的房地產(chǎn)企業(yè)將從中獲益，可以關(guān)注涉及此類項(xiàng)目比較多的公司。
建材行業(yè)充分受益
保障房建設(shè)將給建材行業(yè)帶來連著串踴躍的連鎖反映。從子行業(yè)來看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈等子行業(yè)的上市公司受益會更為明顯。
東方證券建材行業(yè)分析師羅果以為，由于建材行業(yè)的需求與房地產(chǎn)投資的相關(guān)性極大，保障住房建設(shè)的嚴(yán)格實(shí)施，對水泥、玻璃和其他類型建材產(chǎn)品的未來需求影響較大，預(yù)計(jì)2011年建材需求會凌駕預(yù)期。從子行業(yè)來看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司受益會更為明顯。
據(jù)了解，在建材大類中，水泥股最被看好。據(jù)測算，按照每套保障房60平方米計(jì)算，2011年竣工面積將達(dá)4.86億平方米，按照每平方米保障房需要水泥量計(jì)算，將增加水泥需求0.972億噸，至關(guān)于2010年18.7億噸水泥產(chǎn)量的5.19%。
分析人士指出，保障住房建設(shè)的嚴(yán)格實(shí)施，對建材行業(yè)未來需求的正面影響較大，市場目前對于水泥的需求達(dá)到數(shù)億噸的程度，但由于水泥行業(yè)擴(kuò)產(chǎn)不是短時間能夠完成的，水泥價格上升成為必然趨勢。
“旺季啟動在望，繼續(xù)加大設(shè)置?！敝行抛C券分析師曾經(jīng)豪暗示。建議關(guān)注受益于基本面持續(xù)改善的天下水泥龍頭，包括海螺水泥、冀東水泥和華新水泥、和區(qū)域龍頭天山股份、祁連山、金隅股份 和江西水泥等。
東方證券以為，海螺型材、北新建材 、偉星新材 、柘中建設(shè)等受益于保障性住房建設(shè)影響較大的建材公司也值得關(guān)注。
