日前獲得人大通過的《國民經(jīng)濟和社會形態(tài)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出，未來五年，我國將建設(shè)3600萬套保障房，使天下保障性住房覆蓋面達到20%左右。至此，一幅前所未有的保障房政策畫卷正式展開，如此大規(guī)模保障房建設(shè)是怎么樣按排的?對資本市場中的相關(guān)行業(yè)帶來怎樣的影響呢？
“十二五”新建3600萬套保障房
由于福利分房軌制、亞洲金融危機后對商品房的大力發(fā)展、建設(shè)保障房在一定程度上與地方政府的經(jīng)濟利益相悖等緣故原由，構(gòu)建于1994年的保障房體系形同虛設(shè)。這一切在2010年得以改變，在確立了廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和公租房共同構(gòu)建的保障房體系后，國務(wù)院下達了2010年580萬套的保障房安居工程建設(shè)使命，并以嚴格問責制確保保障房建設(shè)使命的完成。
今后5年，我國將新建各類保障性住房3600萬套。屆時，保障性住房的覆蓋率將達到20%，將有力緩解住房問題的壓力。
“兩會”期間，國家發(fā)改委副主任徐憲平在記者會上暗示，未來五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。
同時“十二五”規(guī)劃綱要，也明確提出對于城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭要提供廉租房，實行廉租房軌制。對城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭，要提供公共租賃住房保障。對于中高收入家庭，將實行租賃和采辦相結(jié)合的商品房軌制。
“國家加快建設(shè)保障房，這是惠及民生的體現(xiàn)。各級政府把讓群眾住有所居作為一件大事來抓，力度越來越大?！碧煜氯舜蟠怼V東省深圳市龍崗區(qū)南灣街道南嶺村社區(qū)居委會主任張育彪說。網(wǎng)友“蟲子飛吧”暗示:我的“安居夢”寄托在保障房工程上了，這項民氣工程一定能深得民氣。
據(jù)了解，2010年，有部分城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達到10%的要求。有關(guān)部門已經(jīng)再次明確，各地區(qū)在保障資金落到實處的同時，要適當提高土地出讓收益用于保障房建設(shè)的比例。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將配合央行、銀監(jiān)會，研究擬定支持保障房建設(shè)的中長期貸款政策。
公共租賃房成為發(fā)展重點
隨著保障房建設(shè)的推進，城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員等“夾心層”的住房困難問題逐漸凸顯，2011年乃至全般“十二五”時期，公共租賃住房將成為建設(shè)重點。
據(jù)了解，近年來各地通過廉租房，基本實現(xiàn)了對住房困難的低保家庭應(yīng)保盡保。而處于“夾心層”的城市中低收入家庭、新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員的住房問題逐漸凸顯。公共租賃房的起步發(fā)展，為這一更廣大的群體處理完成住房問題帶來了希望。
據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負責人先容，公共租賃房將成為今后保障房的發(fā)展重點，這順應(yīng)了我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段住房問題的特點，是對住房保障范圍的合力拓展，也是對住房保障情勢的完美。在商品房價格和租金較高的城市，要通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式，大幅度增加公共租賃房供應(yīng)。
業(yè)內(nèi)專家指出，隨著公共租賃房軌制得以確立并開始快速發(fā)展，我國多層次的住房保障體系基本形成——對低保家庭等城市最低收入的住房困難家庭，通過基本免租金的廉租房予以保障;向低收入住房困難家庭經(jīng)濟適用房;向中低收入和中等收入家庭限價商品房。在此基礎(chǔ)上，對所有中低收入家庭提供公共租賃房，實現(xiàn)對各種“夾心層”的全覆蓋。
廣州證券首席投資顧問鐘楚宏暗示，保障房建設(shè)是“十二五”規(guī)劃的一項重點工作，也是未來成長確定性較高的一個領(lǐng)域，從保障房建設(shè)產(chǎn)業(yè)鏈分析，建議重點關(guān)注受益明顯的建材、家電、家居裝飾和房地產(chǎn)等行業(yè)。
三大行業(yè)將受益
介入房企可獲穩(wěn)定回報
宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺后，2011年商品房市場將受到牽制，取而代之的將是保障性住房建設(shè)。而大量保障性住房建設(shè)也將是地產(chǎn)商們在宏觀調(diào)控背景下生存發(fā)展的新機遇。
渤海證券分析師崔喜君暗示，近幾年保障房向上的發(fā)展勢頭不會改變，規(guī)模會持續(xù)擴大。開發(fā)商介入保障房項目主要有兩種情勢，一種是商品房中配建保障房，另外一種方式是代建，由政府斥資，開發(fā)商代建。目前代建成為主要介入情勢，企業(yè)獲得政府給予的利潤回報。
據(jù)了解，相比商品房建設(shè)，保障房建設(shè)利潤低，但在建設(shè)、運營、發(fā)賣和融資上的成本較低。而且在2011年持續(xù)調(diào)控下，非但沒有政策風險，反倒在保障房規(guī)模擴大化下坐享收益。
嗅覺敏銳的地產(chǎn)巨頭們對保障房的立場也悄然轉(zhuǎn)變。越來越多的上市房企開始介入到保障房建設(shè)中。從2010年房地產(chǎn)上市公司土地儲備情況來看，萬科、金地、保利等上市大型地產(chǎn)企業(yè)均頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標現(xiàn)場，上市公司介入建設(shè)保障性住房用地的規(guī)模正在加速增長。
上海證券策略分析師蔡鈞毅指出，政府對保障房建設(shè)的款項一般在3年內(nèi)支付完畢，因是政府項目，開發(fā)商回款有保證，相對于商品房項目，保障房項目的回款周期并不會因過長而構(gòu)成財務(wù)壓力，相反保障房能夠成為地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的收入來源。
分析人士先容，對于介入保障房項目的房地產(chǎn)企業(yè)，有可能在獲得貸款方面有更多優(yōu)惠，此外還可以介入以保障房施工工程換土地開發(fā)權(quán)等。大同證券投資顧問付永翀以為，涉及到保障房建設(shè)和城中村改造的房地產(chǎn)企業(yè)將從中獲益，可以關(guān)注涉及此類項目比較多的公司。
建材行業(yè)充分受益
保障房建設(shè)將給建材行業(yè)帶來連著串踴躍的連鎖反映。從子行業(yè)來看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈等子行業(yè)的上市公司受益會更為明顯。
東方證券建材行業(yè)分析師羅果以為，由于建材行業(yè)的需求與房地產(chǎn)投資的相關(guān)性極大，保障住房建設(shè)的嚴格實施，對水泥、玻璃和其他類型建材產(chǎn)品的未來需求影響較大，預(yù)計2011年建材需求會凌駕預(yù)期。從子行業(yè)來看，建材中的管樁、型材、水泥及混凝土產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司受益會更為明顯。
據(jù)了解，在建材大類中，水泥股最被看好。據(jù)測算，按照每套保障房60平方米計算，2011年竣工面積將達4.86億平方米，按照每平方米保障房需要水泥量計算，將增加水泥需求0.972億噸，至關(guān)于2010年18.7億噸水泥產(chǎn)量的5.19%。
分析人士指出，保障住房建設(shè)的嚴格實施，對建材行業(yè)未來需求的正面影響較大，市場目前對于水泥的需求達到數(shù)億噸的程度，但由于水泥行業(yè)擴產(chǎn)不是短時間能夠完成的，水泥價格上升成為必然趨勢。
“旺季啟動在望，繼續(xù)加大設(shè)置?！敝行抛C券分析師曾經(jīng)豪暗示。建議關(guān)注受益于基本面持續(xù)改善的天下水泥龍頭，包括海螺水泥、冀東水泥和華新水泥、和區(qū)域龍頭天山股份、祁連山、金隅股份 和江西水泥等。
東方證券以為，海螺型材、北新建材 、偉星新材 、柘中建設(shè)等受益于保障性住房建設(shè)影響較大的建材公司也值得關(guān)注。
