面對(duì)波譎云詭的房地產(chǎn)市場(chǎng),最近“拐點(diǎn)”之爭(zhēng)再起。不同的是,此次爭(zhēng)論的焦點(diǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)是否迎來了向上的“拐點(diǎn)”。
有資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市也許并不存在拐點(diǎn),因?yàn)楹茈y判斷國(guó)內(nèi)樓市肇始于2007年的這輪調(diào)整究竟始于哪一天?！罢缙湔{(diào)整的起始線無從刻畫,它調(diào)整的腳步也不會(huì)是一聲號(hào)令即戛然而止?！?nbsp;
然而,“拐點(diǎn)”并不特指某一天,而是指一段時(shí)間。經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于“拐點(diǎn)”的定義通常是指曲線由加速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)闇p速增長(zhǎng),但2007年萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石及目前國(guó)內(nèi)多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家所引用的“拐點(diǎn)”的涵義更接近于“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”。最近種種跡象表明,房地產(chǎn)業(yè)最壞的時(shí)刻確實(shí)已經(jīng)過去,底部拐點(diǎn)也已形成。
在經(jīng)歷了十年以來持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的觀望期之后,房?jī)r(jià)向下調(diào)整的力度令很多人仍感到“意猶未盡”,但各地樓市卻沒有繼續(xù)滑入深淵,而是在今年一季度突然放量。北京、上海等城市3月份的成交量甚至超越了2007年同期,接近歷史最高水平。如此反彈力度,使得之前的調(diào)整似乎“虎頭蛇尾”,還未見底就匆匆結(jié)束。
如果市場(chǎng)沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的回暖,成交量幾乎不可能突然放大到這種程度。盡管數(shù)據(jù)顯示,4月份各地一手和二手房成交量相對(duì)3月份有所萎縮,但相比去年仍然處于高位。筆者認(rèn)為,這種萎縮是亢奮后的正?；卣{(diào)。即使市場(chǎng)掉頭向上,也將呈螺旋式發(fā)展,不可能一蹴而就,正常的回調(diào)反而有利于市場(chǎng)。
目前,業(yè)界普遍將今年一季度樓市回暖稱之為“小陽春”,并認(rèn)為“小陽春”過后將出現(xiàn)“倒春寒”。支撐這種觀點(diǎn)的理由主要為以下三點(diǎn):這波行情主要由被壓抑一年之久的剛性需求所推動(dòng),當(dāng)“剛需”釋放完畢而投資性需求很可能不會(huì)承接入場(chǎng);預(yù)計(jì)今年政府不會(huì)再出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“救市”政策,去年年底的一系列利好會(huì)逐漸消化殆盡;宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)盡管有向好的趨勢(shì),但在金融危機(jī)難言見底之際,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍面臨較大阻力。
但是,如何判斷這是一波主要由剛性需求而不是資金推動(dòng)的行情?目前,并沒有權(quán)威數(shù)據(jù)顯示一季度各地購房者的具體構(gòu)成。因此,這些入市者到底屬于首次置業(yè),還是改善性需求,抑或是投資需求,如同蒙上一層迷霧。
最近一段時(shí)間,一些城市的二套房貸政策已經(jīng)開始放松,買家甚至可以享受和一套房一樣的優(yōu)惠利率,加之目前利率處于較低水平,這些因素都會(huì)刺激一部分投資性需求入市。
從宏觀經(jīng)濟(jì)層面上看,盡管國(guó)內(nèi)GDP同比增速在今年一季度繼續(xù)減速,但更能反映經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)和實(shí)際政策效果的年化環(huán)比增速已大幅反彈。
適度寬松的貨幣政策無疑是“雪中送炭”,令資金鏈行將繃斷的部分開發(fā)商得以喘息。潘石屹此前判斷,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已度過生死劫。原因是截至2008年年底到期的房地產(chǎn)公司的貸款,銀行基本都給予延期,且第一季度銀行給房企的貸款量非常大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,1~3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源約1萬億元,同比增長(zhǎng)9.2%。其中,國(guó)內(nèi)貸款2545億元,增長(zhǎng)8%。從上述數(shù)據(jù)不難看出,房企的資金壓力已大大緩解,這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖提供了可能。
最重要的是,和股市相似,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來也是一個(gè)“政策市”。 不久前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出,要著力擴(kuò)大消費(fèi)特別是居民消費(fèi),穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)。此前中央和地方政府出臺(tái)的一攬子為房地產(chǎn)行業(yè)“松綁”的政策,表明這是一次系統(tǒng)性的“救市”。迄今為止,除保障性住房政策仍無調(diào)整之外,金融、稅收等方面一些不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素基本都已消除。此外,地方政府與開發(fā)商多年來形成一種特有的“共生關(guān)系”,使房?jī)r(jià)大跌幾乎成為一項(xiàng)“不可能完成的任務(wù)”。
有資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,樓市也許并不存在拐點(diǎn),因?yàn)楹茈y判斷國(guó)內(nèi)樓市肇始于2007年的這輪調(diào)整究竟始于哪一天?！罢缙湔{(diào)整的起始線無從刻畫,它調(diào)整的腳步也不會(huì)是一聲號(hào)令即戛然而止?！?nbsp;
然而,“拐點(diǎn)”并不特指某一天,而是指一段時(shí)間。經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于“拐點(diǎn)”的定義通常是指曲線由加速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)闇p速增長(zhǎng),但2007年萬科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石及目前國(guó)內(nèi)多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家所引用的“拐點(diǎn)”的涵義更接近于“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”。最近種種跡象表明,房地產(chǎn)業(yè)最壞的時(shí)刻確實(shí)已經(jīng)過去,底部拐點(diǎn)也已形成。
在經(jīng)歷了十年以來持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的觀望期之后,房?jī)r(jià)向下調(diào)整的力度令很多人仍感到“意猶未盡”,但各地樓市卻沒有繼續(xù)滑入深淵,而是在今年一季度突然放量。北京、上海等城市3月份的成交量甚至超越了2007年同期,接近歷史最高水平。如此反彈力度,使得之前的調(diào)整似乎“虎頭蛇尾”,還未見底就匆匆結(jié)束。
如果市場(chǎng)沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的回暖,成交量幾乎不可能突然放大到這種程度。盡管數(shù)據(jù)顯示,4月份各地一手和二手房成交量相對(duì)3月份有所萎縮,但相比去年仍然處于高位。筆者認(rèn)為,這種萎縮是亢奮后的正?；卣{(diào)。即使市場(chǎng)掉頭向上,也將呈螺旋式發(fā)展,不可能一蹴而就,正常的回調(diào)反而有利于市場(chǎng)。
目前,業(yè)界普遍將今年一季度樓市回暖稱之為“小陽春”,并認(rèn)為“小陽春”過后將出現(xiàn)“倒春寒”。支撐這種觀點(diǎn)的理由主要為以下三點(diǎn):這波行情主要由被壓抑一年之久的剛性需求所推動(dòng),當(dāng)“剛需”釋放完畢而投資性需求很可能不會(huì)承接入場(chǎng);預(yù)計(jì)今年政府不會(huì)再出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“救市”政策,去年年底的一系列利好會(huì)逐漸消化殆盡;宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)盡管有向好的趨勢(shì),但在金融危機(jī)難言見底之際,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍面臨較大阻力。
但是,如何判斷這是一波主要由剛性需求而不是資金推動(dòng)的行情?目前,并沒有權(quán)威數(shù)據(jù)顯示一季度各地購房者的具體構(gòu)成。因此,這些入市者到底屬于首次置業(yè),還是改善性需求,抑或是投資需求,如同蒙上一層迷霧。
最近一段時(shí)間,一些城市的二套房貸政策已經(jīng)開始放松,買家甚至可以享受和一套房一樣的優(yōu)惠利率,加之目前利率處于較低水平,這些因素都會(huì)刺激一部分投資性需求入市。
從宏觀經(jīng)濟(jì)層面上看,盡管國(guó)內(nèi)GDP同比增速在今年一季度繼續(xù)減速,但更能反映經(jīng)濟(jì)拐點(diǎn)和實(shí)際政策效果的年化環(huán)比增速已大幅反彈。
適度寬松的貨幣政策無疑是“雪中送炭”,令資金鏈行將繃斷的部分開發(fā)商得以喘息。潘石屹此前判斷,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已度過生死劫。原因是截至2008年年底到期的房地產(chǎn)公司的貸款,銀行基本都給予延期,且第一季度銀行給房企的貸款量非常大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,1~3月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源約1萬億元,同比增長(zhǎng)9.2%。其中,國(guó)內(nèi)貸款2545億元,增長(zhǎng)8%。從上述數(shù)據(jù)不難看出,房企的資金壓力已大大緩解,這為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回暖提供了可能。
最重要的是,和股市相似,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來也是一個(gè)“政策市”。 不久前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出,要著力擴(kuò)大消費(fèi)特別是居民消費(fèi),穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)。此前中央和地方政府出臺(tái)的一攬子為房地產(chǎn)行業(yè)“松綁”的政策,表明這是一次系統(tǒng)性的“救市”。迄今為止,除保障性住房政策仍無調(diào)整之外,金融、稅收等方面一些不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素基本都已消除。此外,地方政府與開發(fā)商多年來形成一種特有的“共生關(guān)系”,使房?jī)r(jià)大跌幾乎成為一項(xiàng)“不可能完成的任務(wù)”。
