1999年-2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)新開工面積情況
從宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，2008年商品房銷售額增速為11年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)有史以來(lái)最嚴(yán)重的困境。根據(jù)2008年7、8月的平均銷售量計(jì)算，各大重點(diǎn)城市消化現(xiàn)有庫(kù)存的時(shí)間將為2年左右。
我們的房地產(chǎn)研究員對(duì)行業(yè)的基本假定是：商品房新開工面積和施工面積：2008年不增長(zhǎng)，2009年下降10%，商品房全國(guó)房?jī)r(jià)：2008年增長(zhǎng)5%，2009年增長(zhǎng)0%，重點(diǎn)城市比2007年6月下降20%。商品房投資：2008年增速20%，2009年5%。而我們策略部則在2009年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)-25%的極端情形下進(jìn)行分析。
房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)形成（與GDP核算相一致的一個(gè)概念）中應(yīng)剔除土地購(gòu)置費(fèi)用。2007年房地產(chǎn)占固定資本形成的15%，則等于占GDP總量的6%。假設(shè)2008年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速為20%，土地購(gòu)置費(fèi)用下降40%，房地產(chǎn)固定資本形成在2008年能增長(zhǎng)66.9%左右，拉動(dòng)GDP上升1.05萬(wàn)億，將拉動(dòng)4個(gè)百分點(diǎn)的名義GDP，如果2008年名義GDP增速為16%，則其占2008年GDP的9%。
極端假設(shè)下，如果2009年的房地產(chǎn)固定資本形成額增速為-20%（假設(shè)2009年土地購(gòu)置支出增長(zhǎng)-50%，而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)-25%），則等于凈減少GDP約4800億元，導(dǎo)致名義GDP增速放緩1.6個(gè)百分點(diǎn)。但我們認(rèn)為明年地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將大部分抵消這個(gè)下降影響。
受房地產(chǎn)下滑的影響，其他制造行業(yè)，尤其是鋼鐵、建材、有色、工程機(jī)械、家具等上下游行業(yè)的景氣和投資必然會(huì)下降。房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資相關(guān)系數(shù)高達(dá)70%。房地產(chǎn)投資增速下滑已成定局，決定2009年投資增速的關(guān)鍵在于政府投資的落實(shí)和制造業(yè)投資增速。
明年土地出讓金可能下降50%，這使得地方財(cái)政收入的增長(zhǎng)不容樂觀，2007年土地出讓金收入占地方財(cái)政收入的30%，不過我們認(rèn)為地方政府明年會(huì)受益于分稅制改革，以及通過信貸進(jìn)行融資。房地產(chǎn)壞帳對(duì)商業(yè)銀行資產(chǎn)負(fù)債表影響不大，對(duì)消費(fèi)和就業(yè)的影響也不大，我們認(rèn)為消費(fèi)更與股票市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)和居民收入有關(guān)，而就業(yè)更與制造業(yè)景氣狀況有關(guān)。
