432米高西塔破土而出
廣州未來地標(biāo)地下室工程完工地上工程正式開工，預(yù)計(jì)2009年底建成
廣州地標(biāo)
西塔物業(yè)管理中最重要的環(huán)節(jié)是安全防衛(wèi)方面，作為城市標(biāo)志性項(xiàng)目，既可能作為城市的代表被世人矚目，也可能成為不法分子的攻擊對象，甚至可能成為恐怖分子的襲擊目標(biāo)。
本報(bào)訊 樓高432米、位列世界第六、中國大陸第二的廣州西塔即將拔地而起！昨日上午10時(shí)45分，廣州市市長張廣寧按動(dòng)按鈕，建筑工地的混凝土澆注機(jī)向地下室填入了最后一斗混凝土，廣州西塔項(xiàng)目地下室工程完工暨地上工程開工慶典儀式在西塔工地隆重舉行。
西塔——這一廣州未來的城市地標(biāo)建筑投資概算60億元，項(xiàng)目占地面積3.1萬平方米，總建筑面積約45萬平方米，由地下4層、地上103層的主塔樓和28層的附樓組成。該建筑將成為華南地區(qū)最頂級(jí)的綜合性商用物業(yè)，集五星級(jí)酒店、寫字樓、國際會(huì)議中心、酒店式公寓、高檔商場、餐廳等多種功能于一體。
廣州西塔由越秀集團(tuán)旗下越秀投資、城建集團(tuán)、城建開發(fā)三家公司共同組建的廣州越秀國際金融中心有限公司建設(shè)經(jīng)營，于2005年底開始動(dòng)工，昨日完工的是西塔地下4層建筑，接下來西塔將開展地上工程建設(shè)，預(yù)計(jì)在2009年底完工，將成為2010年亞運(yùn)會(huì)的重要配套項(xiàng)目。建成后的西塔將定位為21世紀(jì)廣州城市商務(wù)中心的頂級(jí)商務(wù)地標(biāo)，勢必在世界超高層建筑領(lǐng)域占據(jù)一席之地。
廣州市委常委、常務(wù)副市長鄔毅敏在致詞中指出，超高層西塔項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè)，是廣州中心城市地位不斷加強(qiáng)的集中反映，充分反映了廣州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和對外開放的成果，也反映出我市國有大型企業(yè)所取得的突出成績。
鄔毅敏表示，廣州市明顯的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力優(yōu)勢、不斷壯大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和“兩個(gè)適宜”的城市綜合環(huán)境等因素，決定了廣州市在新一輪承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的競爭中占據(jù)了有利位置，可以更好地促進(jìn)超高層西塔項(xiàng)目加快發(fā)展成為廣州的國際金融中心和國際商務(wù)平臺(tái)。
越秀集團(tuán)董事長區(qū)秉昌在致詞中表示，作為廣州城市中央商務(wù)區(qū)的頂級(jí)商務(wù)地標(biāo)和城市新中軸線上的標(biāo)志性建筑，西塔項(xiàng)目的建設(shè)必將有力地促進(jìn)廣州中央商務(wù)區(qū)和城市新中軸線的形成。區(qū)秉昌透露，在資金保障方面，越秀集團(tuán)與中國銀行為主辦行的銀團(tuán)簽署了30億元人民幣的貸款協(xié)議，并安排了超過30億元人民幣的自有資金，確保了項(xiàng)目建設(shè)和營運(yùn)的資金需求。
■ 解構(gòu)西塔
防震 “筒中筒”能抗八級(jí)地震
西塔外形像“通透水晶”，結(jié)構(gòu)采用創(chuàng)新的套筒結(jié)構(gòu)：鉆石形狀斜交網(wǎng)格筒體結(jié)構(gòu)體系，鋼管混凝土巨型斜交網(wǎng)格外筒，鋼筋混凝土剪力墻內(nèi)筒，鋼－砼組合樓蓋連接內(nèi)外筒。
西塔塔體高度將達(dá)432米，受到風(fēng)力、日照、溫差等多種動(dòng)態(tài)作用的影響，核心筒頂部會(huì)一直處于偏擺運(yùn)動(dòng)狀態(tài)，建筑難度較大。西塔項(xiàng)目設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人之一、華南理工大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院副院長，副總工程師韋宏表示，超高層建筑主要承受水平力，比如地震力、風(fēng)力，而“筒中筒”結(jié)構(gòu)最能承受這些壓力。西塔將來可能承受八級(jí)地震，臺(tái)風(fēng)來臨時(shí)，頂部高空搖擺幅度會(huì)控制在60厘米內(nèi)。
遭遇撞擊和爆炸等突發(fā)事件，只會(huì)局部破壞，不致引起連鎖反應(yīng)而倒塌，結(jié)構(gòu)整體安全度高。
中國工程院院士容伯生的事務(wù)所為西塔安排了詳細(xì)精密的計(jì)算，模擬出不同烈度地震對西塔的梁、柱、樓板等所有構(gòu)件的沖擊力。
實(shí)驗(yàn)證明，在相當(dāng)于地震烈度5.5級(jí)的常遇地震中，西塔所有構(gòu)件可毫無損壞；在設(shè)防烈度7級(jí)的地震作用下，西塔結(jié)構(gòu)只會(huì)輕微損壞，并且這種損壞是可以修復(fù)的；當(dāng)達(dá)到相當(dāng)于8級(jí)的罕遇地震時(shí)，西塔仍然可以做到主要構(gòu)件不壞，整體不倒，而這種罕遇地震的發(fā)生概率要1000多年一次。
美國CPP公司和汕頭大學(xué)分別進(jìn)行的風(fēng)洞試驗(yàn)結(jié)果都顯示，在百年一遇的大風(fēng)作用下，位于塔樓內(nèi)的人都不會(huì)有不舒服的感覺。該結(jié)構(gòu)是目前世界超高層建筑中唯一采用的結(jié)構(gòu)體系。
防火 每15層設(shè)置一個(gè)避難所
建設(shè)者通過計(jì)算機(jī)模擬，按照發(fā)生火災(zāi)后不同區(qū)域的疏散時(shí)間均小于保證人體所承受的極限時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)，每15層設(shè)置一個(gè)避難所，全部用耐火材料建成，以防火災(zāi)。
通過計(jì)算機(jī)模擬重點(diǎn)部位火災(zāi)發(fā)生后煙氣產(chǎn)生的速率及樓層2米以上焰火能見度，合理確定排煙口的分布，延長可利用疏散時(shí)間。使用低煙無菌的材料，減少火災(zāi)發(fā)生時(shí)有害煙氣的產(chǎn)生。
樓頂?shù)闹鄙龣C(jī)停機(jī)坪可供人員快速疏散。貯存于樓頂?shù)?00立方米消防水，在供電中斷、設(shè)備損壞的情況下，可采用重力水流滅火。
燈光 紅色流光勾勒菱形水晶
西塔項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司威爾金埃里建筑設(shè)計(jì)有限公司董事多米尼(Dominic Bettison)昨日介紹，燈光照明是提升西塔建筑品質(zhì)的主要方面，設(shè)計(jì)人員希望燈光能為西塔帶來震撼性效果。
據(jù)多米尼介紹，西塔的燈光設(shè)計(jì)方案主要是采用LED低能耗材料，燈光將沿整座建筑物的斜交網(wǎng)格布局，將西塔的菱形水晶體結(jié)構(gòu)勾勒出來。目前燈光主色調(diào)為紅色，發(fā)光方式是從下往上流動(dòng)式閃光，整個(gè)燈光系統(tǒng)由電腦程序控制。此外，西塔的燈光設(shè)計(jì)還將配合相關(guān)節(jié)日或慶典需要，變換不同顏色。
建設(shè) 四天一層960根鋼管搭成
“可以說，在中國超高層建筑里，西塔是建筑難度最大的一個(gè)。”韋宏說。
最大的一個(gè)難度在于，西塔的外形是雙曲面，采用變形結(jié)構(gòu)，兩頭小，中間1／3處面積最大。這樣，西塔的每一層樓面積都不同，而不像普通建筑物基本上每一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層的平面都一樣，因此對建筑構(gòu)成了很大難度。比如，西塔的外形采用鋼管搭成菱形，每層要30根鋼管、15個(gè)節(jié)點(diǎn)。這15個(gè)節(jié)點(diǎn)定位都要通過GPS、水準(zhǔn)儀來完成。
其次，鋼管吊裝和泵送混凝土難度非常大。整個(gè)主塔樓要采用960根鋼管，而這些鋼管的最大直徑有1.8米，很重。此外，混凝土超高泵送難度很大?；炷吝\(yùn)送不能用塔吊，因?yàn)樗跣实?，用塔吊吊?00米后混凝土已經(jīng)干了，所以只能泵送，泵送混凝土過程中的難題是要克服重力，并且泵送上的混凝土指標(biāo)在運(yùn)送的過程中都會(huì)有損失，必須將這個(gè)損失控制在最低。
廣州越秀城建國際金融中心有限公司技術(shù)設(shè)計(jì)部副部長、高級(jí)工程部劉付鈞表示，西塔核心筒建到一定高度時(shí)，外筒可以開始往上建造，這樣能節(jié)省很多時(shí)間，如果進(jìn)展順利，4天建造一層沒有問題。
據(jù)悉，整個(gè)西塔共有電梯100余部，其中有4部雙層電梯從1樓直達(dá)70樓的酒店大堂，如要到頂層，可在70樓酒店大堂換乘，由于樓層高度等原因，沒有建造從1樓直達(dá)頂樓的電梯。
租價(jià)或超中信一倍
西塔月租或?yàn)?50－400元／平方米，廣州目前甲級(jí)寫字樓平均租價(jià)為110元／平方米
2006年10月，第一太平戴維斯被委任為廣州西塔項(xiàng)目的營銷顧問及竣工前期管理顧問。
第一太平戴維具有英國上市公司背景，在全球管理著總面積超過8361萬平方米的物業(yè)，其中就包括香港國際金融中心和上海的金茂大廈。
作為西塔的營銷策略顧問，第一太平戴維斯認(rèn)為，按照國際慣例，頂級(jí)物業(yè)一般都采取只租不售的運(yùn)營方式。戴德梁行研究顧問部董事黎慶文建議西塔首先應(yīng)該做到業(yè)權(quán)統(tǒng)一，防止業(yè)權(quán)分散對整體經(jīng)營收益的影響。這也是目前國內(nèi)外高端寫字樓物業(yè)的通行做法。
第一太平戴維斯物業(yè)顧問(廣州)有限公司董事總經(jīng)理林木雄認(rèn)為，西塔物業(yè)管理中最重要的環(huán)節(jié)是安全防衛(wèi)方面，“作為城市標(biāo)志性項(xiàng)目，既可能作為城市的代表被世人矚目，也可能成為不法分子的攻擊對象，甚至可能成為恐怖分子的襲擊目標(biāo)?！?
在昨日的儀式上，廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司董事長梁由潘透露，西塔建成后的租價(jià)可能會(huì)在350－400元／月／平方米。據(jù)了解，廣州目前甲級(jí)寫字樓每月平均租價(jià)為110元／平方米，中信大廈的租價(jià)為150元／月／平方米。西塔未來的租價(jià)將成為廣州高檔寫字樓租價(jià)的最高標(biāo)準(zhǔn)。
黎慶文指出，西塔的建設(shè)將直接帶動(dòng)珠江新城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。目前，珠江新城寫字樓的整體租金水平還不是很高，推向市場的寫字樓數(shù)量有限，主要有發(fā)展中心大廈、富力盈隆廣場、信合大廈。黎慶文相信西塔的建設(shè)將使珠江新城寫字樓租金價(jià)格進(jìn)入上升通道。
華南第一高樓之爭
西塔或再增高，挑戰(zhàn)在建深圳京基大廈、香港國際商務(wù)中心
上海金茂大廈
高420.5米，88層
廣州中信廣場
高391米，80層
深圳在建京基大廈
高約400米，88層
香港在建國際商務(wù)中心
設(shè)計(jì)高度達(dá)440米
2007年6月6日上午10時(shí)，廣州西塔項(xiàng)目地下室工程完工暨地上工程開工慶典儀式舉行，西塔項(xiàng)目設(shè)計(jì)公司英國威爾森·艾爾建筑師事務(wù)所董事多米尼先生接受了本報(bào)專訪。多米尼透露，西塔可能會(huì)長高幾米。
按照規(guī)劃，廣州地標(biāo)西塔建成后將高達(dá)432米。廣州白云山最高峰摩星嶺海拔僅為382米，而目前廣州的最高建筑中信廣場樓高為391米。建成后，西塔樓高將位列世界第六，中國大陸第二，僅次于上海環(huán)球金融中心。
不過，多米尼表示，深圳即將建設(shè)的又一高樓京基大廈，將比西塔高出2米左右。
京基大廈為深圳在建的第一高樓，高度肯定超過地王大廈(383.95米)。在規(guī)劃上，京基大廈占地約14公頃，樓高88層，總建筑面積約33萬平方米，高約400米。
多米尼表示，對于咄咄逼人的京基大廈，西塔華南第一高樓的地位可能不保，為此，他希望西塔能稍微長高一點(diǎn)，以達(dá)到“理想”的高度。
多米尼說，由于西塔的幾何設(shè)計(jì)，內(nèi)部規(guī)劃已經(jīng)成型，長高太多肯定不可能，不過，可以略微修改一下頂上幾層的幾何形態(tài)，來實(shí)現(xiàn)增高。另外，也可把最頂層的直升機(jī)停機(jī)坪拉高幾米。
但據(jù)第一太平戴維斯介紹，目前對西塔高度構(gòu)成挑戰(zhàn)的是香港在建的國際商務(wù)中心(ICC)，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)高度達(dá)到440米，預(yù)計(jì)2010年建成，發(fā)展商是曾參與西塔競標(biāo)的新鴻基地產(chǎn)。
■ 建設(shè)規(guī)劃
前年破土后年完工
□2005年12月26日，珠江新城西塔破土動(dòng)工。
□2007年6月6日上午10時(shí)，地下室工程完工，地上工程開工慶典。
□2007年12月5日，附樓主體結(jié)構(gòu)將封頂。
□2008年2月6日，主塔樓施工完成49層樓蓋。
□2008年6月19日，主塔樓施工完成73層樓蓋。
□2008年8月13日，核心筒結(jié)構(gòu)封頂。
□2008年9月26日，主塔樓主體結(jié)構(gòu)封頂。
□2009年2月25日，附屬辦公室竣工。塔樓外幕墻施工完成后，開始室外工程施工。
□2009年9月1日，開始機(jī)電系統(tǒng)聯(lián)合調(diào)試裝飾收尾。
□2009年10月28日，主塔樓竣工。
■ 歷史回顧
立項(xiàng)：雙塔南移 矗立江北
2004年2月23日，廣州市市長張廣寧陪同廣西黨政代表團(tuán)參觀廣州城建。
廣州正規(guī)劃建造華南第一高樓，張廣寧透露，第一高樓的規(guī)劃工作已經(jīng)開始，選址暫定珠江新城。
超高雙子塔的規(guī)劃再度引起市民關(guān)注。早在1992年初，廣州市政府常務(wù)會(huì)議決定開發(fā)珠江新城。1993年，市政府編制控制性規(guī)劃。1993年6月，珠江新城規(guī)劃確定。在這一規(guī)劃中，超高雙子塔選址位于珠江新城北部，靠近黃埔大道的位置。
2003年1月22日，新一輪珠江新城規(guī)劃《珠江新城規(guī)劃檢討》將這對超高雙子塔的位置，從北面移至南面珠江邊。《檢討》認(rèn)為，南北向天際輪廓線主要體現(xiàn)在新城市中軸線部分。其與北部天河體育中心、88層中信廣場形成有節(jié)奏、有韻律的波浪形大際輪廓線。
設(shè)計(jì)：國際競賽 八號(hào)勝出
珠江新城最初的規(guī)劃中，超高雙子塔的規(guī)劃高度為350米。而張廣寧市長透露，超高雙子塔建筑的高度將超過400米。廣州市規(guī)劃局有關(guān)負(fù)責(zé)人隨后表示，最初規(guī)劃的350米高度只是建議性意見。
2004年6月，市規(guī)劃局發(fā)布廣州市“雙塔”(西塔)建筑設(shè)計(jì)方案國際邀請競賽公告。7月12日上午，廣州市“雙塔”(西塔)建筑設(shè)計(jì)方案國際邀請競賽委員會(huì)召開了建筑設(shè)計(jì)國際邀請競賽技術(shù)文件發(fā)布會(huì)。
2004年10月30日，珠江新城雙子塔西塔設(shè)計(jì)方案公示第二天。恰逢周末，展覽迎來參觀高峰。廣州新體育館大眾館工作人員介紹，上午8時(shí)30分開門時(shí)，就有不少市民等在門口。
2004年11月5日中午，珠江新城西塔國際競賽方案公示結(jié)束。世界最高4號(hào)“608.8米”的方案以31％的得票率位居第一。而3號(hào)、7號(hào)、8號(hào)方案得票率只有1％。
最終的優(yōu)勝方案與市民的投票大相徑庭。4天后，受市民熱捧的4號(hào)方案被專家否決。經(jīng)過淘汰賽，8號(hào)方案“通透水晶”最終勝出。
競標(biāo)：六企角逐 花落越秀
2005年8月10日，廣州市國土局刊登土地使用權(quán)招標(biāo)出讓公告。
8月29日，“西塔”的招標(biāo)報(bào)名正式截止。項(xiàng)目吸引了富力、恒大、城建、新世界、新鴻基和上海長峰六家地產(chǎn)巨頭參與。越秀城建集團(tuán)集合了旗下越秀地產(chǎn)、廣州城建集團(tuán)和廣州城建開發(fā)公司三家子公司聯(lián)合投標(biāo)。
2005年9月20日，廣州市國土房管局公布珠江新城西幢超高層建筑(俗稱西塔)的土地出讓中標(biāo)結(jié)果，廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司、廣州市城市建設(shè)開發(fā)集團(tuán)有限公司、越秀投資有限公司(聯(lián)合體)中標(biāo)。
融資：銀團(tuán)授信 銀團(tuán)貸款
奪標(biāo)廣州西塔之后，越秀投資及其下屬的城建集團(tuán)頗受國際投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注。2005年12月21日，該集團(tuán)旗下越秀投資房地產(chǎn)信托基金(0405.HK)在香港正式掛牌。同月28日，八大銀行也與越秀城建集團(tuán)簽訂綜合授信協(xié)議，綜合授信額度為128億元。
2007年5月28日，珠江新城西塔項(xiàng)目再獲得30億元銀團(tuán)貸款。
