曾經(jīng)號稱全國最大保障房建設企業(yè)的中國中冶，如今卻成為被地方政府坑得最慘的地產(chǎn)央企。按照中冶內(nèi)部統(tǒng)計，地方政府因保障房和基礎設施項目的欠賬竟然接近500億元。
無奈之下，中冶于11月12日悄然公告稱，將把鞍山一個保障房項目的債權轉(zhuǎn)讓給中信信托，交易金額涉及13.2億元。專家認為，通過金融化的方式化解債權風險是一個可行的辦法，但是對于陷入困境的中冶來說，解套的日子似乎仍遙不可及。
中信信托接手保障房債權
最近兩年，中冶集團旗下上市公司中國中冶在資本市場主要被詬病的是其在礦業(yè)投資板塊的失誤與虧損，而現(xiàn)在，這種令人尷尬的處境也延伸到了以前中冶最拿手的工程建設領域。
11月12日，中國中冶公告宣布，全資子公司中國三冶和其下屬鞍山中冶置業(yè)有限公司于2013年11月12日與中信信托等簽署《債權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，擬將中國三冶持有的鞍山市勞動路保障性住房建設項目(BT項目)的債權轉(zhuǎn)讓給中信信托，涉資13.2億元。
“我們也沒有辦法，畢竟這些項目掛在賬上，對業(yè)績的壓力非常大”，中國中冶負責投資者關系部門人士對網(wǎng)易財經(jīng)表示。
據(jù)了解，此次債權轉(zhuǎn)讓的債務人實為鞍山市政府。而轉(zhuǎn)讓的保障房項目則是鞍山市勞動路西小區(qū)保障性住房工程。該工程早在2010年5月份由中國三冶與鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司簽署，合同總價為150億元人民幣。
按照規(guī)劃，該保障房項目占地9.2萬平方米，總建筑面積45.37萬平方米，共建25棟高層住宅樓，可安置群眾5587戶，2013年6月30日完成總體交工。在2012年3月份，首批17棟高層，1300套住房已經(jīng)完成派戶。
BT項目一般被稱為交鑰匙工程，對于鞍山勞動路保障房項目來說，則需要地方政府及時回購并撥付資金。但是，工程進度的順利并未能讓中冶在資金回收上高枕無憂。此前在2012年12月，經(jīng)過簽署補充協(xié)議，中國三冶對鞍山市政府享有委托代建價款應收債權確認為13.6億元。
中國中冶的公告稱，債權轉(zhuǎn)讓的最終實際數(shù)額、轉(zhuǎn)讓對價的支付數(shù)額及時間，將根據(jù)中信信托發(fā)行信托計劃單位募集的資金情況而定，若信托計劃募集資金少于13.2億元，債權轉(zhuǎn)讓的數(shù)額將相應減少。
對此，有業(yè)內(nèi)人士對網(wǎng)易財經(jīng)分析，這種處理對中冶來說是個不錯的辦法，因為通常情況下，債權項目采取信托即表示各方私下里已經(jīng)找好下家，債權兌現(xiàn)應該不是問題。
地方政府欠賬近500億
“中冶近年來在保障房項目上一直比較被動，現(xiàn)在采取轉(zhuǎn)讓債權給信托是個可行的辦法，能轉(zhuǎn)嫁資金回收的風險，這也是沒有辦法的辦法”，長期關注保障房建設的蘭德咨詢總裁宋延慶對網(wǎng)易財經(jīng)表示。
中國中冶也指出，通過今次交易，有利于子公司中國三冶減少應收帳款，降低帶息負債規(guī)模，降低回款風險。今次出售的債權所得將用于償還相關銀行貸款及補充中國三冶生產(chǎn)經(jīng)營所需流動資金。
實際上，作為中國最大的綜合性建設企業(yè)之一，中國中冶和它的大多數(shù)同行一樣，近幾年都在承受著項目建設資金回收難的巨大壓力。在三季報業(yè)績中，中國中冶稱截至9月底，公司約定期限在一年之上的長期應收賬款已經(jīng)達到337.67億元，比去年同期上升了43.7%。
而據(jù)中國中冶負責投資者關系部門對網(wǎng)易財經(jīng)透露，雖然沒有詳細的分類統(tǒng)計，但是實際上目前公司統(tǒng)計的全部946億元債權類資產(chǎn)中，因保障房建設和基礎設施建設等，包括地方政府平臺欠款涉及的比例高達50%左右，也就是接近500億元。
對于造成如此高額欠賬的原因，中冶也解釋，主要是公司從事保障房建設和地方基礎設施建設等BT業(yè)務造成。而對于未來是否把更多債權采取信托方式處置，中冶方面對網(wǎng)易財經(jīng)倒是沒有否認。
“用金融化手段處理我們內(nèi)部肯定有這方面的思路，但是目前沒有更新的信息要披露，而作為國資委特別監(jiān)管的企業(yè)，把資金回收風險剝離出去也是必然的要求”，中國中冶負責投資者關系部門人士稱。
中國中冶總裁張兆祥在回應網(wǎng)易財經(jīng)詢問時表示，未來是否有更多債權采用信托方式處理還要“視情況而定，目前公司正在探討各種辦法回收我們的應收賬款”。
其實，作為自救的最主要措施之一，中冶早在去年就已提出，要逐步退出保障房和基礎設施建設領域。按照媒體統(tǒng)計，到2012年底中冶房地產(chǎn)在售項目為169個，項目規(guī)劃建筑面積4414.58萬平方米，其中保障房項目總建筑面積下降為1757萬平方米。
中冶短期內(nèi)無望解套
“中冶作為央企搞房地產(chǎn)開發(fā)，沒能按照市場原則辦事，建設保障房犯了不少錯誤，結(jié)果是好心辦成了壞事”，曾長期在中冶集團房地產(chǎn)部門任職，目前擔任亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長的陳寶存對網(wǎng)易財經(jīng)表示。
早在2008年國家推出4萬億經(jīng)濟刺激計劃并確定三年內(nèi)投資9000億元用于保障房建設時，中冶即看到了其中蘊藏的巨大商機。隨后，中冶把旗下房地產(chǎn)專業(yè)公司中冶置業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整為保障房占比達到60%，并和5家銀行簽署了450億元的授信協(xié)議，全力進軍保障房建設。
央企開發(fā)保障房、地方政府負責回購、銀行提前撥付貸款，當時，一切看起來都是美好的。中冶最終也成為國內(nèi)最大的保障房建設企業(yè)，公司作為國資委確定的16家可以開發(fā)保障房的央企之一，當時占央企中所建保障房總規(guī)模的80%。
但是，所有的問題集中出現(xiàn)在“轉(zhuǎn)移交付”這個環(huán)節(jié)。地方政府因為各種原因往往推遲回購計劃，導致保障房開發(fā)企業(yè)的貸款壓力越來越大?！霸缜爸幸逼煜履硞€公司的貸款即達到80億元難以償還”，陳寶存透露。
在業(yè)內(nèi)人士看來，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是掉進了地方政府的陷阱里難以抽身，主要也是地方政府本身沒有財力去建設，但是為了完成政治任務不得不上項目，只好忽悠房地產(chǎn)開發(fā)公司自己投資去建設，最后回購環(huán)節(jié)卻無法兌現(xiàn)。
蘭德咨詢總裁宋延慶稱，目前各地主導企業(yè)開發(fā)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等名目繁多的房地產(chǎn)項目問題正在逐漸暴露，明后年可能會集中爆發(fā)，所以說，房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府合作做土地一二級聯(lián)動開發(fā)項目，一定要把運作風險充分預估到，包括資金等戰(zhàn)略操控能力一定要強。
當然，專家也普遍指出，也并不是所有的企業(yè)都如中冶一樣陷入困境，包括同是地產(chǎn)央企的中海、保利等公司在保障房項目上并沒有發(fā)生很大問題，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配置和項目運作經(jīng)驗正是中冶應該借鑒的。
在專家看來，中冶要想解套，短期看來非常難，也看不出什么更有效的辦法幫助回收資金。陳寶存表示，中冶的情況即便把欠賬往外轉(zhuǎn)移都很難，因為中冶本身的管理也有問題，不能總以為自己是央企，就老想著跟地方政府聯(lián)姻，還是要按照市場規(guī)則辦事。“本身沒有開發(fā)經(jīng)驗，拿地后也開發(fā)不了，中冶現(xiàn)在的局面可能是保障房和商品房都沒能干好，該盈利的也沒能盈利”，陳寶存表示。
無奈之下，中冶于11月12日悄然公告稱，將把鞍山一個保障房項目的債權轉(zhuǎn)讓給中信信托，交易金額涉及13.2億元。專家認為，通過金融化的方式化解債權風險是一個可行的辦法，但是對于陷入困境的中冶來說，解套的日子似乎仍遙不可及。
中信信托接手保障房債權
最近兩年，中冶集團旗下上市公司中國中冶在資本市場主要被詬病的是其在礦業(yè)投資板塊的失誤與虧損，而現(xiàn)在，這種令人尷尬的處境也延伸到了以前中冶最拿手的工程建設領域。
11月12日，中國中冶公告宣布，全資子公司中國三冶和其下屬鞍山中冶置業(yè)有限公司于2013年11月12日與中信信托等簽署《債權轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，擬將中國三冶持有的鞍山市勞動路保障性住房建設項目(BT項目)的債權轉(zhuǎn)讓給中信信托，涉資13.2億元。
“我們也沒有辦法，畢竟這些項目掛在賬上，對業(yè)績的壓力非常大”，中國中冶負責投資者關系部門人士對網(wǎng)易財經(jīng)表示。
據(jù)了解，此次債權轉(zhuǎn)讓的債務人實為鞍山市政府。而轉(zhuǎn)讓的保障房項目則是鞍山市勞動路西小區(qū)保障性住房工程。該工程早在2010年5月份由中國三冶與鞍山市城市建設投資發(fā)展有限公司簽署，合同總價為150億元人民幣。
按照規(guī)劃，該保障房項目占地9.2萬平方米，總建筑面積45.37萬平方米，共建25棟高層住宅樓，可安置群眾5587戶，2013年6月30日完成總體交工。在2012年3月份，首批17棟高層，1300套住房已經(jīng)完成派戶。
BT項目一般被稱為交鑰匙工程，對于鞍山勞動路保障房項目來說，則需要地方政府及時回購并撥付資金。但是，工程進度的順利并未能讓中冶在資金回收上高枕無憂。此前在2012年12月，經(jīng)過簽署補充協(xié)議，中國三冶對鞍山市政府享有委托代建價款應收債權確認為13.6億元。
中國中冶的公告稱，債權轉(zhuǎn)讓的最終實際數(shù)額、轉(zhuǎn)讓對價的支付數(shù)額及時間，將根據(jù)中信信托發(fā)行信托計劃單位募集的資金情況而定，若信托計劃募集資金少于13.2億元，債權轉(zhuǎn)讓的數(shù)額將相應減少。
對此，有業(yè)內(nèi)人士對網(wǎng)易財經(jīng)分析，這種處理對中冶來說是個不錯的辦法，因為通常情況下，債權項目采取信托即表示各方私下里已經(jīng)找好下家，債權兌現(xiàn)應該不是問題。
地方政府欠賬近500億
“中冶近年來在保障房項目上一直比較被動，現(xiàn)在采取轉(zhuǎn)讓債權給信托是個可行的辦法，能轉(zhuǎn)嫁資金回收的風險，這也是沒有辦法的辦法”，長期關注保障房建設的蘭德咨詢總裁宋延慶對網(wǎng)易財經(jīng)表示。
中國中冶也指出，通過今次交易，有利于子公司中國三冶減少應收帳款，降低帶息負債規(guī)模，降低回款風險。今次出售的債權所得將用于償還相關銀行貸款及補充中國三冶生產(chǎn)經(jīng)營所需流動資金。
實際上，作為中國最大的綜合性建設企業(yè)之一，中國中冶和它的大多數(shù)同行一樣，近幾年都在承受著項目建設資金回收難的巨大壓力。在三季報業(yè)績中，中國中冶稱截至9月底，公司約定期限在一年之上的長期應收賬款已經(jīng)達到337.67億元，比去年同期上升了43.7%。
而據(jù)中國中冶負責投資者關系部門對網(wǎng)易財經(jīng)透露，雖然沒有詳細的分類統(tǒng)計，但是實際上目前公司統(tǒng)計的全部946億元債權類資產(chǎn)中，因保障房建設和基礎設施建設等，包括地方政府平臺欠款涉及的比例高達50%左右，也就是接近500億元。
對于造成如此高額欠賬的原因，中冶也解釋，主要是公司從事保障房建設和地方基礎設施建設等BT業(yè)務造成。而對于未來是否把更多債權采取信托方式處置，中冶方面對網(wǎng)易財經(jīng)倒是沒有否認。
“用金融化手段處理我們內(nèi)部肯定有這方面的思路，但是目前沒有更新的信息要披露，而作為國資委特別監(jiān)管的企業(yè)，把資金回收風險剝離出去也是必然的要求”，中國中冶負責投資者關系部門人士稱。
中國中冶總裁張兆祥在回應網(wǎng)易財經(jīng)詢問時表示，未來是否有更多債權采用信托方式處理還要“視情況而定，目前公司正在探討各種辦法回收我們的應收賬款”。
其實，作為自救的最主要措施之一，中冶早在去年就已提出，要逐步退出保障房和基礎設施建設領域。按照媒體統(tǒng)計，到2012年底中冶房地產(chǎn)在售項目為169個，項目規(guī)劃建筑面積4414.58萬平方米，其中保障房項目總建筑面積下降為1757萬平方米。
中冶短期內(nèi)無望解套
“中冶作為央企搞房地產(chǎn)開發(fā)，沒能按照市場原則辦事，建設保障房犯了不少錯誤，結(jié)果是好心辦成了壞事”，曾長期在中冶集團房地產(chǎn)部門任職，目前擔任亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長的陳寶存對網(wǎng)易財經(jīng)表示。
早在2008年國家推出4萬億經(jīng)濟刺激計劃并確定三年內(nèi)投資9000億元用于保障房建設時，中冶即看到了其中蘊藏的巨大商機。隨后，中冶把旗下房地產(chǎn)專業(yè)公司中冶置業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整為保障房占比達到60%，并和5家銀行簽署了450億元的授信協(xié)議，全力進軍保障房建設。
央企開發(fā)保障房、地方政府負責回購、銀行提前撥付貸款，當時，一切看起來都是美好的。中冶最終也成為國內(nèi)最大的保障房建設企業(yè)，公司作為國資委確定的16家可以開發(fā)保障房的央企之一，當時占央企中所建保障房總規(guī)模的80%。
但是，所有的問題集中出現(xiàn)在“轉(zhuǎn)移交付”這個環(huán)節(jié)。地方政府因為各種原因往往推遲回購計劃，導致保障房開發(fā)企業(yè)的貸款壓力越來越大?！霸缜爸幸逼煜履硞€公司的貸款即達到80億元難以償還”，陳寶存透露。
在業(yè)內(nèi)人士看來，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是掉進了地方政府的陷阱里難以抽身，主要也是地方政府本身沒有財力去建設，但是為了完成政治任務不得不上項目，只好忽悠房地產(chǎn)開發(fā)公司自己投資去建設，最后回購環(huán)節(jié)卻無法兌現(xiàn)。
蘭德咨詢總裁宋延慶稱，目前各地主導企業(yè)開發(fā)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等名目繁多的房地產(chǎn)項目問題正在逐漸暴露，明后年可能會集中爆發(fā)，所以說，房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府合作做土地一二級聯(lián)動開發(fā)項目，一定要把運作風險充分預估到，包括資金等戰(zhàn)略操控能力一定要強。
當然，專家也普遍指出，也并不是所有的企業(yè)都如中冶一樣陷入困境，包括同是地產(chǎn)央企的中海、保利等公司在保障房項目上并沒有發(fā)生很大問題，其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)配置和項目運作經(jīng)驗正是中冶應該借鑒的。
在專家看來，中冶要想解套，短期看來非常難，也看不出什么更有效的辦法幫助回收資金。陳寶存表示，中冶的情況即便把欠賬往外轉(zhuǎn)移都很難，因為中冶本身的管理也有問題，不能總以為自己是央企，就老想著跟地方政府聯(lián)姻，還是要按照市場規(guī)則辦事。“本身沒有開發(fā)經(jīng)驗，拿地后也開發(fā)不了，中冶現(xiàn)在的局面可能是保障房和商品房都沒能干好，該盈利的也沒能盈利”，陳寶存表示。
