近期，河北省住建廳聯(lián)合五廳局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立健全房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違法建設(shè)防控治理長(zhǎng)效機(jī)制的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”），針對(duì)河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)違法占地、違法建設(shè)、違法銷售屢禁不止、循環(huán)整治等問(wèn)題，提出織密防控網(wǎng)絡(luò)，實(shí)施頂格處罰、聯(lián)合懲戒和嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)，構(gòu)建對(duì)違法行為的高壓震懾態(tài)勢(shì)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，河北省此次新政的出臺(tái)，表達(dá)了政府壯士斷腕的決心。
事實(shí)上，早在2009年石家莊市提出“三年大變樣”時(shí)，河北省的房地產(chǎn)亂象就已經(jīng)因?yàn)闀r(shí)間緊任務(wù)重，邊建邊賣邊辦土地證而生根發(fā)芽。到了2015年，河北省就已經(jīng)開始了房地產(chǎn)專項(xiàng)整治和房地產(chǎn)遺留問(wèn)題的解決，那時(shí)的石家莊違法建筑曾一度高達(dá)九成。
“河北省通過(guò)幾年的專項(xiàng)工作，主要的影響前期已經(jīng)顯現(xiàn)。此次新政主要是為了更加系統(tǒng)地指導(dǎo)工作開展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)新增影響有限?！敝袊?guó)指數(shù)研究院分析稱，意見(jiàn)將使河北省房地產(chǎn)市場(chǎng)違法建設(shè)屢禁不止、循環(huán)整治的問(wèn)題得到更好的解決。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有利于保障其基本權(quán)益，減少糾紛；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策的出臺(tái)則大大提高了開發(fā)門檻。
調(diào)控趨向常態(tài)化、制度化
河北省住建廳指出此次意見(jiàn)將借鑒浙江等先進(jìn)省份經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)把握三個(gè)特點(diǎn)：一是堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，根治房地產(chǎn)領(lǐng)域違法建設(shè)“屢禁不止”“循環(huán)整治”的問(wèn)題；二是織密防控網(wǎng)絡(luò)，按照夯實(shí)責(zé)任、防控結(jié)合的思路，提出了從預(yù)防、發(fā)現(xiàn)到制止、查處各個(gè)環(huán)節(jié)的具體措施；三是形成高壓態(tài)勢(shì)，通過(guò)實(shí)施頂格處罰、聯(lián)合懲戒和嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)，構(gòu)建對(duì)違法行為的高壓震懾態(tài)勢(shì)。
意見(jiàn)明確，要建立違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、供水供電、中介服務(wù)、廣告宣傳等各類主體“黑名單”，實(shí)施市場(chǎng)禁入措施，列為重點(diǎn)監(jiān)管對(duì)象。開發(fā)企業(yè)，凡擅自轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目的一律依法沒(méi)收違法所得并處5倍罰款。未取得施工許可擅自開工建設(shè)的一律處以工程合同價(jià)款2%的罰款。
“這是以往政策沒(méi)有觸及的盲點(diǎn)，限制項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，有助于規(guī)范項(xiàng)目監(jiān)管，有效防范通過(guò)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓回避監(jiān)管的做法?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，由于北京對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格治理，部分投資外溢到環(huán)京地區(qū)，而環(huán)京地區(qū)的房地產(chǎn)治理是否到位決定了此次調(diào)控最終效果。
除了建立嚴(yán)格的懲罰措施，意見(jiàn)還設(shè)立多部門合作，落實(shí)責(zé)任主體的機(jī)制，建立防控和處罰相結(jié)合的治理違法違規(guī)建設(shè)的長(zhǎng)效機(jī)制。
“房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)建設(shè)之所以屢禁不止，很大程度上是由于政出多門、執(zhí)法缺乏合作以及政策多變，導(dǎo)致房企一方面無(wú)所適從，一方面政府為了地方利益支持行業(yè)發(fā)展而在監(jiān)管上睜一只眼閉一只眼。”分析人士指出，這次政策的出臺(tái)，顯然是有一定的現(xiàn)實(shí)考量?！叭甏笞儤印币潦?，違法建設(shè)等亂象頻出。今年年初，河北省就對(duì)32起典型違法案件進(jìn)行了通報(bào)，9月份，石家莊市住建局又對(duì)15個(gè)違法房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了行政處罰，一次性通報(bào)了21個(gè)房地產(chǎn)違規(guī)項(xiàng)目。隨后，保定、邯鄲、邢臺(tái)等市相繼出臺(tái)政策整治房產(chǎn)亂象。
“融資政策不斷收緊，開發(fā)商現(xiàn)金流吃緊，經(jīng)營(yíng)壓力不斷增大，企業(yè)生存壓力下‘違規(guī)違法’建設(shè)有可能抬頭，近期屢現(xiàn)的房地產(chǎn)維權(quán)事件已經(jīng)顯示了該趨勢(shì)?！庇蟹科笕耸肯蛴浾弑硎?，“違規(guī)違法”建設(shè)在很大程度上是一場(chǎng)房企與政府主管部門相互默契下的“貓鼠游戲”，此次為了行業(yè)調(diào)控的效果，必須打破之前房企與政府主管部門之間的“合謀”，真正把行業(yè)監(jiān)管執(zhí)行到位。這應(yīng)該是此次河北省五廳局聯(lián)合發(fā)文的真正原因。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期華夏幸福向萬(wàn)科轉(zhuǎn)讓環(huán)京5塊地，或許是此次意見(jiàn)出臺(tái)的觸發(fā)點(diǎn)之一。因?yàn)槿A夏幸福此前已經(jīng)與當(dāng)?shù)卣炏伦灾茀f(xié)議，卻未經(jīng)批準(zhǔn)就擅自把土地轉(zhuǎn)讓出去。
克而瑞則分析稱，意見(jiàn)的出臺(tái)意味著以往階段性、運(yùn)動(dòng)式的房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)，將逐步轉(zhuǎn)為常態(tài)化、制度化，一方面其對(duì)轄區(qū)內(nèi)違法違規(guī)項(xiàng)目的查處責(zé)任主體下放至基層政府部門，并給這些部門擔(dān)擔(dān)子，下任務(wù)，此類項(xiàng)目的查處行動(dòng)下沉且落實(shí)責(zé)任制后，力度反而將加大。另一方面，也對(duì)違法違規(guī)項(xiàng)目可能涉及的房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)進(jìn)行全面覆蓋，實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)處罰，對(duì)違法違規(guī)項(xiàng)目反向形成威懾作用，為合法合規(guī)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)“清場(chǎng)”。
要嚴(yán)打 更應(yīng)嚴(yán)格管理
此次新政還指出，對(duì)正在建設(shè)的違法項(xiàng)目，有關(guān)職能部門一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)立即責(zé)令開發(fā)企業(yè)停止建設(shè)（違法行為），責(zé)令施工企業(yè)停止施工，責(zé)令商砼企業(yè)停止預(yù)拌混凝土及砂漿供應(yīng)，函告相關(guān)單位停水、停電，必要時(shí)可采取堵路、斷路措施。建設(shè)、施工或有關(guān)單位采取暴力手段阻礙執(zhí)法的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。
調(diào)控政策在開發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)全面展開，其嚴(yán)厲程度讓記者采訪的多位開發(fā)商與市場(chǎng)人士感觸頗深，他們認(rèn)為政策帶來(lái)的是更嚴(yán)格的管理，而不是打壓。
石榴集團(tuán)一位高管告訴記者，行業(yè)監(jiān)管不嚴(yán)，過(guò)去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在或多或少的擦邊球動(dòng)作，特別是營(yíng)銷方面。現(xiàn)在政府加強(qiáng)規(guī)范化管理，特別是對(duì)營(yíng)銷領(lǐng)域的很多動(dòng)作進(jìn)行嚴(yán)格管理和限制，延長(zhǎng)了項(xiàng)目操作的時(shí)間，一定程度上會(huì)降低企業(yè)的杠桿率，這對(duì)目前已經(jīng)十分嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一部分企業(yè)會(huì)雪上加霜。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜也向記者表示這次五部門聯(lián)合文件的執(zhí)行力度應(yīng)該是大于以往的，對(duì)于河北省尤其是環(huán)京房地產(chǎn)市場(chǎng)具有重大和長(zhǎng)期的影響，短期內(nèi)會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，長(zhǎng)期來(lái)看則有利于行業(yè)的規(guī)范與健康可持續(xù)發(fā)展，有利于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的合理定位，加強(qiáng)行業(yè)的合理管控。
不過(guò)，這也正是政策落實(shí)的難點(diǎn)所在，之前的行業(yè)政策政出多門，很難形成統(tǒng)一有序和管控有力同時(shí)又有利于行業(yè)發(fā)展的政策體系，部門政策與新舊政策之間相互矛盾和打架現(xiàn)象十分普遍，即使五部門聯(lián)合行動(dòng)也難免會(huì)出現(xiàn)政策層面的“選擇性執(zhí)法”，因而會(huì)影響法規(guī)執(zhí)行的公平和公正，執(zhí)行效力也會(huì)大打折扣。柏文喜認(rèn)為相關(guān)部門應(yīng)該全面梳理和簡(jiǎn)化政策法規(guī)，在形成合理有序的行業(yè)政策法規(guī)體系前提下有效執(zhí)行。
河北省一位業(yè)內(nèi)人士則稱，中美貿(mào)易戰(zhàn)期間，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以穩(wěn)為準(zhǔn)，這個(gè)階段要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)壓艙石的作用。他建議房地產(chǎn)相關(guān)部門應(yīng)該更多關(guān)注有“癌癥”之稱的炒房問(wèn)題，實(shí)事求是地調(diào)整限購(gòu)政策，將房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)引入民智，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督，防止歷史遺憾項(xiàng)目的出現(xiàn)。
