一房牽動(dòng)眾人心，記者四看探究竟。由于身負(fù)發(fā)展、民生、投資等多重屬性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起伏伏也被賦予了多種含義。房?jī)r(jià)漲跌，令人糾結(jié)；樓市調(diào)控，引人注目；民生改善，讓人期盼。只有沖破利益、情感等浮云的遮蔽，不糾纏于一時(shí)、一域的進(jìn)退，才能將房地產(chǎn)市場(chǎng)看個(gè)清清楚楚、明明白白、真真切切。
一看——
波動(dòng)屬正常
近一段時(shí)間以來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，在部分城市、部分區(qū)域，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度還較大。值得注意的是，看似矛盾的“房地產(chǎn)泡沫論”和“房地產(chǎn)崩盤論”，同時(shí)在此輪行情中滋長(zhǎng)、發(fā)酵、蔓延。房?jī)r(jià)一漲，就稱“有泡沫”；房?jī)r(jià)一跌，就呼“要崩盤”。類似言論，以自媒體平臺(tái)尤甚。筆者以為，脫離房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)律、政策背景和消費(fèi)預(yù)期，臉譜化地看待房?jī)r(jià)短期漲跌，恐失公允。
世界上沒有只漲不跌的市場(chǎng)，也沒有只跌不漲的買賣。承載著消費(fèi)、投資、民生等多種屬性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沉浮起落是市場(chǎng)規(guī)律使然。倘若過于糾結(jié)短期房?jī)r(jià)漲跌、波動(dòng)，缺乏對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期性、趨勢(shì)性、規(guī)律性的理性預(yù)期，就會(huì)糾纏于一時(shí)、一域的得失，難以窺見整個(gè)市場(chǎng)的全貌，也難以得出全面結(jié)論，進(jìn)而作出正確決策。
有形的漲跌，是無形的市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行的結(jié)果。當(dāng)前，一、二線和三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可謂幾家歡喜幾家愁。其間，供求關(guān)系的變遷在很大程度上左右著房?jī)r(jià)。一、二線城市由于土地稀缺、房屋稀缺，特別是個(gè)別地段的學(xué)區(qū)房、小戶型資源稀缺，更是一房難求，剛性需求和改善型需求給房?jī)r(jià)上行注入了動(dòng)力。反觀三、四線城市，由于前期一擁而上的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了豐沛的存量，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的預(yù)期下，需求端發(fā)力不足，使得三、四線城市房?jī)r(jià)整體低位運(yùn)行。但這也是對(duì)前期市場(chǎng)過熱的正?；卣{(diào)。倘若以三、四線城市房?jī)r(jià)為錨定，由此判斷一、二線城市房?jī)r(jià)有泡沫，又或者，以一、二線城市成交量為標(biāo)準(zhǔn)，由此推斷三、四線城市房市要崩盤，都是不可取的。
表層的漲跌，是深層的政府分類調(diào)控的反映。房地產(chǎn)市場(chǎng)不是鐵板一塊，政府調(diào)控手段也日益多元。近年來，從中央到地方的政府和部門，堅(jiān)持分類調(diào)控、因地施策，突出政策調(diào)整的針對(duì)性、差異化。給那些房?jī)r(jià)高企的一、二線城市吃“退燒藥”，調(diào)控重點(diǎn)放在防止房?jī)r(jià)過快上漲上，通過采取限購(gòu)措施、增加購(gòu)房成本、提高保障房供應(yīng)等手段，降低房?jī)r(jià)大漲預(yù)期。給那些房?jī)r(jià)下行壓力較大的三、四線城市打“預(yù)防針”，采取嚴(yán)格控制土地供應(yīng)、積極回購(gòu)存量商品房等措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。從近一段時(shí)間的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)運(yùn)行軌跡來看，個(gè)性化的分類調(diào)控正在發(fā)揮作用。
客觀的漲跌，是主觀的消費(fèi)心理分化的必然。有人的地方就有市場(chǎng)，有市場(chǎng)的地方就有預(yù)期。而預(yù)期，正是影響價(jià)格走向的重要因素。經(jīng)過數(shù)年的深度調(diào)整、轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的消費(fèi)預(yù)期也在逐步分化。熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域的購(gòu)房者，部分人從心理上認(rèn)為其所在區(qū)域的房?jī)r(jià)已調(diào)整到位，在限購(gòu)政策松綁、購(gòu)房成本降低，及行政規(guī)劃政策的激勵(lì)下，不再一味持幣觀望。偏冷城市或區(qū)域的購(gòu)房者，從此前認(rèn)定房?jī)r(jià)只漲不跌的恐慌中冷靜下來，也不再盲目貸款消費(fèi)。分化的心理造就了分化的市場(chǎng)，體現(xiàn)在價(jià)格上就是房?jī)r(jià)的漲跌不一。
風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量。只有跳出短期房?jī)r(jià)波動(dòng)，才能更加清晰地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈絡(luò)和趨勢(shì)，隨勢(shì)而動(dòng)，趁勢(shì)而為。如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)放在中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境下，就不難發(fā)現(xiàn)，中國(guó)離“2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)70%”的目標(biāo)仍有相當(dāng)長(zhǎng)一段路要走，房地產(chǎn)在其間仍需大有作為；經(jīng)濟(jì)新常態(tài)之下，房地產(chǎn)作為一個(gè)關(guān)聯(lián)度高、涉及面廣、帶動(dòng)力強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，在其間仍具有較大發(fā)展空間。而如果將房地產(chǎn)市場(chǎng)放在民生改善的微觀背景之下，也不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前大量剛性需求和改善型需求依舊十分旺盛……可以說，房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，仍將處于上升時(shí)期，不存在所謂“崩盤”之憂。
當(dāng)然，這并不是說房?jī)r(jià)會(huì)隨著市場(chǎng)的繁榮而一路走高。隨著宏觀調(diào)控政策的科學(xué)高效，房地產(chǎn)自身調(diào)整步伐的深入持續(xù)，消費(fèi)者消費(fèi)心態(tài)的理性成熟，房?jī)r(jià)已不再具備暴漲的條件，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也正逐步作別黃金時(shí)代，迎來更加理性、成熟的新階段。中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的重要內(nèi)涵之一，便是實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)同樣也不能例外。
二看——
回暖穩(wěn)增長(zhǎng)
近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有27個(gè)和42個(gè)，分別比上月增加7個(gè)和5個(gè)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊增、庫(kù)存下行的態(tài)勢(shì)表明，隨著中央特別是各地一系列利好政策的刺激，市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，市場(chǎng)成交逐步回升，樓市逐步回暖趨勢(shì)基本確立。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大的形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖和平穩(wěn)發(fā)展，無疑是個(gè)好消息。
在不少人看來，所謂房地產(chǎn)無非就是開發(fā)商買地、蓋樓、賣房。但事實(shí)上，房地產(chǎn)一頭連著投資、一頭連著消費(fèi)，是一個(gè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)十分明顯的行業(yè)。保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定健康發(fā)展，對(duì)穩(wěn)定投資、擴(kuò)大消費(fèi)、增加財(cái)政，進(jìn)而對(duì)穩(wěn)定增長(zhǎng)有著十分重要的意義。
2015年，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)增速是7%左右。要完成這一目標(biāo)，就必須充分發(fā)揮好消費(fèi)的基礎(chǔ)性作用和投資的關(guān)鍵性作用，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展更是至關(guān)重要。一份研究資料表明，房地產(chǎn)投資每變動(dòng)1%，將導(dǎo)致總產(chǎn)出和GDP在原基礎(chǔ)上分別變動(dòng)0.25%，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額在原基礎(chǔ)上變動(dòng)0.57%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額在原基礎(chǔ)上變動(dòng)0.088%。
可見，房地產(chǎn)行業(yè)具有“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的功效，其平穩(wěn)健康發(fā)展，將會(huì)對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)形成重要支撐。
作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要力量，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也將帶動(dòng)許多相關(guān)行業(yè)的生產(chǎn)和消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)；與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的行業(yè)達(dá)60多個(gè)，關(guān)聯(lián)行業(yè)100多個(gè)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，僅住宅建設(shè)需要的建筑材料和零部件就達(dá)2000種以上；每增加1億元的住宅投資，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1.479億元；住宅消費(fèi)的提高能帶動(dòng)建材、化工、家電、裝飾及家具等生活資料和生活消費(fèi)資料的相應(yīng)增長(zhǎng)，其比率大約是1∶6。換言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不僅能帶動(dòng)鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過剩行業(yè)的產(chǎn)能消化；也將帶動(dòng)家居建材、家電等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和產(chǎn)品更新?lián)Q代。
從擴(kuò)大消費(fèi)需求的角度看，我國(guó)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)仍然有一定的市場(chǎng)需求空間。一方面，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，我國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)6.7億，到2030年城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，還有大量的人口進(jìn)城?！叭齻€(gè)一億人”的城鎮(zhèn)化，將帶來大量的農(nóng)村危房、城中村、城鎮(zhèn)棚戶區(qū)的改造，產(chǎn)生巨大的住房需求。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，改善性需求將持續(xù)釋放；隨著“單獨(dú)二胎”政策的放開，將給不少家庭帶來新的住房需求等等。這些因素都將為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展提供廣闊的市場(chǎng)空間。
與此同時(shí)，我們也不應(yīng)該寄望地方政府繼續(xù)用大手筆投資的方式來刺激房地產(chǎn)行業(yè)，進(jìn)而拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。畢竟，這種調(diào)控方式很容易導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率太高，或?qū)е沦Y金鏈斷裂，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更多負(fù)面作用。
不指望對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)搞“強(qiáng)刺激”，并不意味著就不發(fā)展房地產(chǎn)。鑒于房地產(chǎn)對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要作用，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務(wù)仍然是保持平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定住房消費(fèi)，為整體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)目標(biāo)提供保障。
不久前，國(guó)務(wù)院已經(jīng)發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作意見》，也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中仍然扮演著重要角色。而房地產(chǎn)政策調(diào)整的方向，也應(yīng)該由以前的以行政調(diào)控為主向讓市場(chǎng)更好更多發(fā)揮調(diào)控作用轉(zhuǎn)變，在強(qiáng)調(diào)發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用的同時(shí)，還要注意更好地發(fā)揮政府作用，建立引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
三看——
調(diào)控是回歸
今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深刻的變化，政府的宏觀調(diào)控手段也隨之發(fā)生了改變。特別是今年3月30日，人民銀行[微博]、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局[微博]等5部門，聯(lián)手打出降低二套房個(gè)貸首付比例、降低公積金貸款首套住房首付比例等一系列政策組合拳，樓市升溫跡象更為明晰。據(jù)此，有輿論認(rèn)為此輪宏觀調(diào)控是在救市。
不可否認(rèn)的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，市場(chǎng)的變化與政策調(diào)整間的關(guān)系密切。但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，迎來了一個(gè)重大變化。整體而言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給和總需求大致平衡，告別了過去總體短缺、供不應(yīng)求的階段。因此，才有了很多市場(chǎng)人士做出的一個(gè)判斷——房地產(chǎn)行業(yè)從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代。
階段的變化，也帶來了政策的變化。如果仔細(xì)梳理近些年來的文件、政策，不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)“調(diào)控”的字眼少之又少，近乎銷聲匿跡。根據(jù)黨的十八屆三中全會(huì)精神，我國(guó)今后改革的總體思路和方向，是市場(chǎng)在資源配置過程中起決定性作用。
具有標(biāo)志性意義的有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“330新政”出臺(tái)之后，多位接受記者采訪的專家都表示，新政不應(yīng)視為救市，而應(yīng)當(dāng)被看做是應(yīng)有政策的回歸。也就是說，過去為了遏制投資投機(jī)性需求，防止房?jī)r(jià)在一些城市過快上漲而出臺(tái)的政策，特別是一些行政色彩比較濃厚的“限購(gòu)”、“限貸”等政策，在階段改變之后，已根據(jù)不同情況，逐步放開，有針對(duì)性地進(jìn)行了調(diào)整。
事實(shí)上，早在2014年9月30日，央行[微博]、銀監(jiān)會(huì)就出臺(tái)放松“二套房貸”的政策。從去年至今年，我國(guó)公積金政策也進(jìn)行了調(diào)整。今年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門又要求放寬提取住房公積金支付房租條件。
一系列政策表明，政府宏觀調(diào)控的目的，既不是為救市，也不是為了所謂打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，意在逐步淡化調(diào)控的行政色彩，更多地讓市場(chǎng)在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用，這無疑是一種理性的回歸。
四看——
民生最關(guān)情
提起房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少人腦海中會(huì)浮現(xiàn)“高房?jī)r(jià)”、“日光盤”等詞匯。由于某些城市的部分商品房?jī)r(jià)格過高、上漲過快，導(dǎo)致很多人提起房?jī)r(jià)時(shí)，往往會(huì)有意無意地忽略數(shù)量龐大的保障性住房。事實(shí)上，近年來，各級(jí)政府加大了對(duì)廉租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚改房等的建設(shè)力度和供給水平。這不僅切實(shí)解決了相當(dāng)一部分困難群眾的住房問題，也增加了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正向預(yù)期，為房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)創(chuàng)造了有利條件。
數(shù)據(jù)能說明問題。2007年至今，我國(guó)拉開了大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的帷幕。在過去幾年間，包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障性安居工程建設(shè)為解決住房困難群眾的居住問題和改善居住條件發(fā)揮了重要作用。截至2014年9月底，通過廉租住房、公共租賃住房、棚戶區(qū)改造安置住房等實(shí)物方式及發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼的方式，全國(guó)累計(jì)解決了約4000萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難。
保障民生、改善民生是房屋的一個(gè)重要屬性，為此，我國(guó)逐步探索出“建立多層次的住房供應(yīng)體系”這一基本思路，以最大可能解決困難群眾的居住問題。針對(duì)住房困難群眾，政府通過主導(dǎo)建設(shè)保障房或者貨幣補(bǔ)貼的方式幫助其解決居住問題，而對(duì)于一些“夾心層”，政府也通過一些優(yōu)惠政策降低購(gòu)房成本，如自住商品房等等。
目前，這一思路已得到相當(dāng)程度的落實(shí)。在中央和地方的共同努力之下，2011年至2014年，保障性安居工程的開工和入住套數(shù)的任務(wù)都按時(shí)完成。從目前的情況看，2015年的保障性安居工程建設(shè)也在順利推進(jìn)。我國(guó)已初步形成了有中國(guó)特色的住房保障體系，保障范圍從最低收入人群逐步擴(kuò)大到低收入人群和中低收入人群。保障方式也從單一模式逐步拓展至廉租房、公租房、限價(jià)商品房、自住商品房等，從實(shí)物保障拓展到貨幣補(bǔ)貼。
作為保障性安居工程的重點(diǎn)內(nèi)容，近年來，我國(guó)進(jìn)一步加大了棚戶區(qū)改造的力度。截至2014年底，全國(guó)共改造各類棚戶區(qū)住房2080萬套、農(nóng)村危房1565萬戶，其中2013年至2014年改造各類棚戶區(qū)住房820萬套、農(nóng)村危房532萬戶。
不久前，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》提出，實(shí)施三年計(jì)劃，2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)住房1800萬套（其中2015年580萬套），農(nóng)村危房1060萬戶（其中2015年432萬戶）。
可以預(yù)見，新“三年計(jì)劃”將讓更多的棚戶區(qū)居民走出低矮破舊的棚戶區(qū)，迎來嶄新的居住環(huán)境。而住房的民生屬性將在這一過程中得到進(jìn)一步彰顯與強(qiáng)化。
