今年以來，在“3·30”新政和地方一系列救市舉措之下，樓市也出現(xiàn)回暖態(tài)勢。
不過，不同區(qū)域之間的分化進一步加劇。
樓市與區(qū)域經(jīng)濟廣東省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～4月，廣東商品房銷售面積2551.88萬平方米，同比增長13.4%，增幅比一季度提高9.3個百分點；商品房銷售額2352.78億元，增長12.8%，增幅比一季度提高9.4個百分點。其中，商品住宅銷售面積2307.60萬平方米，增長15.5%。
在四個一線城市中，廣東坐擁廣州和深圳2個，這兩個城市占廣東房地產(chǎn)市場很大比例。今年以來，一線城市的樓市率先回暖，銷售明顯好于其它城市。
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌分析，今年以來珠三角樓市發(fā)展比較穩(wěn)定。深圳、廣州、佛山、東莞都是外來人口很多的城市，人口仍在不斷流入，整個珠三角城市群樓市今年的表現(xiàn)都不錯。
數(shù)據(jù)也顯示，按區(qū)域分， 1～4月，珠三角地區(qū)銷售面積增長15.6%，增幅比一季度提高10.6個百分點；東翼和西翼商品房銷售面積下降3.2%和2.6%。降幅分別比一季度收窄5.0個和8.6個百分點另一個沿海大省浙江的走勢也和廣東有點類似。浙江省統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1～4月，浙江商品房銷售面積1368萬平方米，銷售額1409億元，分別增長29.1%和27.5%，增幅比一季度提高14.1和18個百分點，比去年同期大幅回升56.7和60.1個百分點。
在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，各省的投資增速也大不同。數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長23.8%，增速位居全國第一。廣東以20.8%的增速位居第二，福建以20.5%的增速位居第三。此外，上海的增速位居第九，浙江位居第12，位置均比較靠前。
房地產(chǎn)開發(fā)增速靠后的幾個省份分別為黑龍江、青海、遼寧、陜西，主要以能源重化省份為主。今年以來，能源重化省份的經(jīng)濟下行尤為明顯。
吉林省政府決策咨詢委員會委員、吉林大學東北亞研究院教授衣保中對本報說，目前整個東北的主要問題是經(jīng)濟以重化工業(yè)、大型國企為主，能源重化產(chǎn)業(yè)占比太大，去年以來宏觀經(jīng)濟下行明顯，東北的能源、原材料滯銷，經(jīng)濟也隨之低迷。
陜西省政府參事、陜西省社科院研究員張寶通說，陜西的煤炭質(zhì)量比較好，去年陜西的經(jīng)濟發(fā)展仍不錯。但今年在宏觀經(jīng)濟進一步下行的情況下，陜西的煤炭經(jīng)濟也受到了影響。此外，石油化工也是陜西的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在全球石油價格下行的情況下，陜西也受到了比較大的影響。
經(jīng)濟的下行對樓市的發(fā)展影響深遠。
遼寧省財政廳的數(shù)據(jù)顯示，1～4月份，全省一般公共預算收入和稅收收入雖分別下降27%和29.7%。1～4月份，全省四項與房地產(chǎn)相關的稅收下降56.4%。全省各項非稅收入下降19.2%。上述與房地產(chǎn)相關稅收和各項非稅收入合計減收額占一般公共預算收入總減收額的78.5%，拉低財政收入增幅21.2個百分點，成為全省財政收入持續(xù)下滑的主因。
經(jīng)濟下行影響了樓市發(fā)展，而樓市低迷反過來又拖累地方經(jīng)濟低迷。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過20%，加之上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的投資占比超過了40%。因此房地產(chǎn)發(fā)展對地方經(jīng)濟影響很大，樓市下行拖累了部分地區(qū)經(jīng)濟低迷。
相比之下，沿海幾個發(fā)達省份如浙江、廣東的今年的經(jīng)濟增速不再位列中下游，而是躋身中游和上游。例如，去年一季度浙江GDP增長僅為7%，比當時全國水平低0.4個百分點，在全國位列倒數(shù)第五，今年浙江GDP增速比全國高出1.2個百分點，位列全國第11位。
在廣東，一季度廣東增速為7.2%，但這一增速比全國高出0.2個百分點，增速位居全國第17位。
哪些城市在反彈不同城市之間的樓市分化更加明顯？
國家統(tǒng)計局18日公布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有48個，上漲的城市有18個，持平的城市有4個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為深圳，上漲1.8%。最低為惠州，下降0.7%。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉說，房價上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。4月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房價出現(xiàn)上漲，絕大部分三線城市房價仍然下降。據(jù)測算，4月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均上漲1%，二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。
新建商品住宅價格上漲的18個城市，絕大部分是東部沿海的一二線城市。其中深圳、北京和上海三個城市的新建商品住宅價格環(huán)比增幅最大。深圳在2014年12月份成為全國首個房價上漲的城市，今年 1～3月份繼續(xù)上漲，扮演房價上漲的“領頭羊”角色。
其他城市中，溫州上漲0.7%，廣州和杭州、金華上漲0.4%，南京、武漢、石家莊上漲0.3%，廈門、寧波、哈爾濱、徐州上漲了0.2%。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉分析，這一輪市場真正能復蘇、比較有前景的城市最多也就20個左右，其它城市出現(xiàn)突然上漲的可能性不大。
到底是哪些城市房價在上漲？什么樣的城市會上漲張大偉說，判斷一個城市房價是否會堅挺，最根本的因素在于經(jīng)濟發(fā)展和人口流入，以及一定時期內(nèi)的庫存。對于意向購房者，他提醒稱，人口的凈流入依然是最重要的指標。
有媒體曾對2013年中國公共財政收入最高的50個城市的人口吸引力進行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個，包括北、上、廣、深以及蘇州、廈門、南京等沿海中心城市。基本上，目前中國房價最高的城市都出現(xiàn)在這22個城市。
其中上海以953.5萬的人口凈流入數(shù)位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口凈流入數(shù)為771.8萬，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口凈流入數(shù)為755.59萬。這三個一線城市的房價漲幅也領跑全國。
像副省級城市杭州，人口凈流入高居第13位，不過由于此前供應量過大，去年以來房價出現(xiàn)明顯下滑，但在今年4月環(huán)比上漲了0.4%。
與人口的流動相似，小學生數(shù)量的增減與城市的房價也頗為密切。
比如，2013年廈門小學生相比2008年增長了37%，漲幅位居全國第一。上海增長了34%，深圳增長了24.6%，蘇州增長了24%，鄭州增長了23.9%，北京增長了19.5%，南京增長了12.2%，而這些城市的房價目前也都比較堅挺。
相比之下，東北大部分中心城市都出現(xiàn)了人口外流現(xiàn)象。比如，大連小學生下降16.9%、哈爾濱減少12.1%、長春減少11.2%、沈陽減少5.2%、撫順減少18%、錦州減少15.3%、盤錦減少了14.3%、齊齊哈爾減少了18%、牡丹江減少了27%。
東北當?shù)匾晃话l(fā)改系統(tǒng)的人士分析，在產(chǎn)業(yè)結構上，包括遼寧在內(nèi)的東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構不太合理，重工業(yè)多、輕工業(yè)少，導致東北就業(yè)不足，人口流向南方?！叭丝谕饬骱?，包括房地產(chǎn)、餐飲業(yè)等的需求都隨之下降?！?
張大偉說，目前一二線城市與三四線城市的分化十分明顯。由于在經(jīng)濟發(fā)展、公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口流入等方面的不均衡，一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了截然不同的走勢，體現(xiàn)在政策刺激、成交、房價漲跌等方面的不均衡。
當然，人口是判斷未來樓市的一大要素，一定時期內(nèi)的庫存量也很重要。比如，中西部一些城市如西安、蘭州等地，需求也不小，但由于供應量過大，短期內(nèi)房價仍難以反彈。
近年來在北京、上海等一線城市迅猛擴張的泰禾集團一位人士告訴記者，該公司近兩年也曾到西安等二線城市考察。這些城市的經(jīng)濟發(fā)展十分不錯，但在房地產(chǎn)發(fā)展方面，供過于求太嚴重，土地供應量太大。該公司判斷這些地方未來有一定的風險，所以就沒進入這些市場。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉說，央行降息等政策疊加刺激之下，市場信心將進一步提升，尤其是原來在“3·30新政”等政策刺激之下，對于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復蘇態(tài)勢的城市，如北、上、廣、深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，接下來幾個月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖拢瑑r格有可能會逐漸堅挺，甚至對于上述城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講，未來下半年會預期會漲價、買漲不買跌的現(xiàn)象或提前來臨。
張宏偉說，與此同時，大多數(shù)城市房價仍然沒有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍然處于同比或環(huán)比下跌狀態(tài)。這說明大多數(shù)城市仍然處于去庫存階段，沒有明顯復蘇和好轉。
