利好來(lái)襲 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)回暖跡象
業(yè)內(nèi)人士預(yù)期二套房首付比例會(huì)降低
“兩會(huì)結(jié)束之際便是樓市春暖花開(kāi)之時(shí)”。2015年兩會(huì)中決策層對(duì)于樓市的積極表態(tài)，引得市場(chǎng)人士信心大增。就在兩會(huì)結(jié)束之際，位于北京上地地區(qū)的領(lǐng)秀慧谷項(xiàng)目，僅在3月14日、15日兩天，銷(xiāo)售達(dá)8億元，去化率超過(guò)90%。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，近年來(lái)中央決策層首次一致表示促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)比過(guò)去三年，房地產(chǎn)業(yè)正在迎來(lái)一個(gè)相對(duì)看好的政策環(huán)境和輿論環(huán)境。因此，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)明顯的利好政策，例如針對(duì)改善性需求的政策繼續(xù)松綁，降低二套房首付比例，限購(gòu)政策分區(qū)域逐步調(diào)整。
回暖 上周房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫明顯
中國(guó)指數(shù)研究院3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周（2015年3月8日至3月14日），24個(gè)主要一二線城市住宅成交面積較前一周（3月1日至3月7日）上升27.6%。隨著兩會(huì)落下帷幕，中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的正面肯定與支持使得市場(chǎng)信心得以提振，開(kāi)發(fā)商亦加快推盤(pán)節(jié)奏，樓市有望迎來(lái)三月小陽(yáng)春。
其中，一線城市總體成交量環(huán)比漲幅達(dá)25.6%，其中上海漲幅最大，達(dá)48%，深圳漲幅也超過(guò)20%，僅廣州微降3.1%。二線代表城市成交總量較前一周上漲28.2%，超七成城市呈現(xiàn)環(huán)比上漲。其中，昆明、?？诔山涣糠?，漲幅分別達(dá)109.8%和106.4%，青島也有超60%的上漲。同時(shí)，溫州、廈門(mén)、貴陽(yáng)、大連及福州等成交量環(huán)比出現(xiàn)下降的城市中，降幅均未超過(guò)兩成。
截至3月14日，CREIS中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的12個(gè)主要代表城市庫(kù)存總量環(huán)比上周下降1.02%。盡管節(jié)后推盤(pán)量有所回升，但成交回升相對(duì)更為迅速，各地庫(kù)存總量繼續(xù)減少。其中，合肥庫(kù)存下降2.6%，上海、南京、蘇州、溫州上周庫(kù)存降幅也在1%以上，僅深圳庫(kù)存略有上漲，漲幅為0.11%。
不僅是住宅市場(chǎng)，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)明顯升溫跡象。上周，中指院監(jiān)測(cè)的全國(guó)40大中城市推地總量環(huán)比增加24%；其中，住宅用地推出量環(huán)比增加79%，武漢推出量最大。成交方面，主要城市成交量環(huán)比增加136%；住宅用地成交環(huán)比大幅上漲8倍，天津成交量最大。出讓金方面，主要城市環(huán)比增加38%。
中原地產(chǎn)研究中心同日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上周，受監(jiān)測(cè)的54城市成交量快速?gòu)?fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬(wàn)套，環(huán)比前一周上漲了20.7%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在春節(jié)后一個(gè)月，市場(chǎng)已經(jīng)基本恢復(fù)到春節(jié)前一周的正常水平。從不同城市區(qū)域看，一二線城市的表現(xiàn)明顯強(qiáng)于三四線城市?！皟蓵?huì)后，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寬松政策將繼續(xù)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的整體走勢(shì)將會(huì)繼續(xù)向好，后續(xù)改善性需求的入市量將會(huì)有所增加”。
轉(zhuǎn)向 因地施策以“穩(wěn)”為主
今年政府工作報(bào)告指出，2015年房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏表示，穩(wěn)定住房消費(fèi)，是拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。“政府并不是要房?jī)r(jià)跌，而是希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定上升。這項(xiàng)政策出臺(tái)是給購(gòu)房者一顆定心丸，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)形成利好。房地產(chǎn)市場(chǎng)將伴隨暖春的氣溫呈上揚(yáng)曲線，該趨勢(shì)將貫穿整個(gè)2015年。”
此前經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧在接受記者采訪時(shí)也認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的作用不可低估。應(yīng)該把老百姓最為關(guān)心的房子問(wèn)題解決好，讓一般工薪階層買(mǎi)得起房?！皼](méi)有房地產(chǎn)帶動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉力是不夠的?！?
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心研究人員也指出，政府工作報(bào)告透露的信號(hào)是“穩(wěn)”。一方面，“穩(wěn)”住房地產(chǎn)業(yè)的投入量。十年高速發(fā)展之下，行業(yè)已提前透支大量需求，這對(duì)未來(lái)發(fā)展十分不利，為確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)持續(xù)性助力經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在現(xiàn)有局勢(shì)下，要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資力度。另一方面，“穩(wěn)”住房地產(chǎn)業(yè)的輸出量。
以山西省太原市為例，2015年目標(biāo)便是改造23個(gè)城中村。從2015年起，太原市將用2年時(shí)間完成中環(huán)內(nèi)46個(gè)城中村的改造任務(wù)，5年時(shí)間基本完成全市170個(gè)城中村改造任務(wù)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段，城市中心已沒(méi)有太多優(yōu)質(zhì)地塊存留，因此，舊城改造的目的仍是騰挪出優(yōu)質(zhì)土地。
預(yù)期 利好政策或4月出臺(tái)
“二套房首付比例目前各地執(zhí)行過(guò)嚴(yán)，6至7成的首付標(biāo)準(zhǔn)，是在2013年樓市最火爆時(shí)期出臺(tái)的抑制性政策，當(dāng)時(shí)出臺(tái)的目的是嚴(yán)格控制改善性需求入市推高房?jī)r(jià)?！?中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)向，對(duì)改善性需求將繼續(xù)松綁。因此，二套房回歸5成首付是必然選擇。4月很有可能出臺(tái)相關(guān)政策。
張大偉認(rèn)為，二套房貸的首付變化，主要對(duì)一二線城市產(chǎn)生影響，這些城市的改善性需求總量較大。所以首付的降低將對(duì)一二線市場(chǎng)帶來(lái)比較積極的影響。而目前的三四線城市，因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)已經(jīng)絕對(duì)過(guò)剩，這種情況下，二套房貸松綁帶來(lái)的影響不大。
張大偉表示，除了未來(lái)不排除還會(huì)有其他稅費(fèi)減免等政策支持改善性需求外，限購(gòu)政策也將逐步調(diào)整。“目前全國(guó)執(zhí)行限購(gòu)的城市只有5個(gè)，其中以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過(guò)工作居住證、納稅證明等繞道進(jìn)行放松的可能性較大?！?
伍惠敏也認(rèn)為，對(duì)于目前還在限購(gòu)的城市來(lái)說(shuō)，有取消或放松限購(gòu)的可能性。例如對(duì)于中低端自住產(chǎn)品，除了采取公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整，甚至可以用退稅來(lái)刺激住宅消費(fèi)；對(duì)于高端改善性項(xiàng)目，本身在市場(chǎng)上的供應(yīng)占比較少可在交易環(huán)節(jié)收稅，取代限購(gòu)行政調(diào)控。此外，伍惠敏表示，2015年底前或許還有兩次降準(zhǔn)。她認(rèn)為，穩(wěn)健的貨幣政策還有進(jìn)一步寬松的余地。
伍惠敏預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)價(jià)格將穩(wěn)中有升?！爸械投藙傂枳≌姆?jī)r(jià)漲幅在10%左右，高端改善性住宅的房?jī)r(jià)漲幅在5%到8%?！?
值得注意的是，CRIC研究中心研究員楊科偉表示，雖然房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向，但投資方將轉(zhuǎn)向棚戶(hù)區(qū)改造、舊城改造等解決百姓民生問(wèn)題的方向。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)向好，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都能過(guò)好日子。
楊科偉提醒，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，政策平穩(wěn)趨寬是確定的，但行業(yè)趨勢(shì)已變。長(zhǎng)期來(lái)看，如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的資源環(huán)境約束在加大，過(guò)去高投入、高消耗、偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張的發(fā)展方式已經(jīng)難以為繼，必須推動(dòng)經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)定增長(zhǎng)中優(yōu)化結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)作為“調(diào)結(jié)構(gòu)”的主要對(duì)象之一，行業(yè)規(guī)模不太可能再度擴(kuò)張。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)年高速發(fā)展已經(jīng)使得住房稀缺性下降，住房需求基本得到滿足，因此行業(yè)需求結(jié)構(gòu)將持續(xù)變化。
