通過(guò)對(duì)全國(guó)29個(gè)省、262個(gè)縣、1048個(gè)社區(qū)三階段分層隨機(jī)抽樣訪問(wèn)調(diào)查，中國(guó)家庭金融調(diào)查(CHFS)發(fā)布報(bào)告稱，2013年城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，其中經(jīng)濟(jì)適用房空置率高達(dá)23.3%，未能發(fā)揮其作用。高空置率還致使4.2萬(wàn)億銀行房貸沉淀于空置住房。
空置率高于其它國(guó)家和地區(qū)
由西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心(以下簡(jiǎn)稱“中心”)進(jìn)行的CHFS調(diào)查稱，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年為20.6%，而2013年上升至22.4%。據(jù)此估算，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)空置的住房總量約為4898萬(wàn)套。
據(jù)悉，上述空置率包括兩類，一類是一套房家庭因故無(wú)人居住的住房(簡(jiǎn)稱為“人房分離”)，人房分離原因的空置率為5.1%；另一類是多套房家庭既未自住也無(wú)他人居住的住房(簡(jiǎn)稱為“多套房空置”)，多套空置的城鎮(zhèn)家庭比例為17.3%。
調(diào)查指出，中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率遠(yuǎn)高于國(guó)際水平。2000年至今，美國(guó)的空置率介于1%－3%。香港地區(qū)的住房空置率低于5% ，歐盟在2004年的住房空置率調(diào)查顯示各國(guó)平均水平為9.5%。日本2008年空置率為13.1%。臺(tái)灣地區(qū)2001年的住房空置率為17.6%。
此外，更加令人驚訝的是經(jīng)濟(jì)適用房空置率高達(dá)23.3%。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，家庭年總收入最高的25%家庭擁有經(jīng)濟(jì)適用房比例最高，達(dá)3.2%?！敖?jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重資源浪費(fèi)和錯(cuò)配現(xiàn)象，未能充分發(fā)揮其保障作用”，報(bào)告稱。
此外，高空置率也造成了極大的有效資金沉淀。空置住房占用的銀行貸款，屬于資本閑置，降低了金融市場(chǎng)的效率。數(shù)據(jù)顯示，截止2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬(wàn)億的住房貸余額。
社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛點(diǎn)評(píng)稱，空置率高是大國(guó)城鎮(zhèn)化加速期的現(xiàn)象，但是在什么樣的程度才是合理需要探討。此外，目前城鎮(zhèn)空置率高于農(nóng)村也值得關(guān)注。
住房供給過(guò)剩剛需下降 地產(chǎn)寒冬將臨
調(diào)查還指出，截止2014年3月，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已高達(dá)89.2%，21%的城鎮(zhèn)家庭擁有兩套及以上住房。上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)較2013年的87%及18.6%有較大的提高。同時(shí)，剛性住房需求也自2011年至2013年8月間，顯著下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。
報(bào)告推算指出，中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)可實(shí)現(xiàn)剛性住房需求上限為2300萬(wàn)套，可以改善型住房需求上線約為950萬(wàn)套，總計(jì)3250萬(wàn)套。同時(shí)，代表需求的城鎮(zhèn)地區(qū)家庭自有空置住房為4898萬(wàn)套，代售商品住房約為350萬(wàn)套，總供給為5248萬(wàn)套。
“即使不計(jì)算十二五期間的保障性住房建設(shè)供給，現(xiàn)有的存量住房可以滿足現(xiàn)實(shí)住房需求?！眻?bào)告指出。
中心主任甘犁教授指出，中國(guó)住房存量過(guò)剩，空置率高。由此在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中應(yīng)注重盤(pán)活存量，減少浪費(fèi)。短期而言，可以通過(guò)免除租房稅費(fèi)，規(guī)范租房市場(chǎng)讓空置房產(chǎn)生效益。長(zhǎng)期來(lái)看，需通過(guò)對(duì)多套房家庭征收房產(chǎn)稅，激活空置住宅。同時(shí)，應(yīng)減少或停止新建保障房，取而代之的是對(duì)低收入家庭或農(nóng)村流動(dòng)家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼。
他認(rèn)為，現(xiàn)有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)已定，中國(guó)住房市場(chǎng)的寒冬即將到來(lái)。
倪鵬飛則認(rèn)為，目前房地產(chǎn)潛在增量供給過(guò)剩，結(jié)構(gòu)性失衡，目前有不少城市已嚴(yán)重過(guò)剩，局部拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨，總體房地產(chǎn)拐點(diǎn)或于2015年來(lái)臨。
倪鵬飛贊同建議二手房市場(chǎng)也要活躍起來(lái)。增加房產(chǎn)稅的同時(shí)降低交易稅，使得住房市場(chǎng)的過(guò)濾機(jī)制實(shí)現(xiàn)。此外，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要統(tǒng)籌考慮起來(lái)，以推動(dòng)農(nóng)村住房市場(chǎng)化和商品化。
