對(duì)于市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷，總能成為企業(yè)可否良性發(fā)展的試金石。
近日，北京城建公告稱，為優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，公司擬以不低于1億元的掛牌底價(jià)在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓所持三亞樾城投資有限公司100%股權(quán)，并由受讓方代三亞樾城投資有限公司支付公司借款本金3.54億元及其利息，交易總價(jià)不低4.65億元。
據(jù)了解，這已經(jīng)是北京城建年內(nèi)第二次掛牌旗下資產(chǎn)。北京曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓所屬的公司，日前也被北京城建集團(tuán)兩度掛牌出讓80%股權(quán)及6.18億元債權(quán)，掛牌價(jià)格為6.43億元。但是至今無人接盤。
作為地方性國(guó)企，在北京樓市風(fēng)雨飄搖之際，北京城建亦是最先嘗到苦果的企業(yè)。其旗下海梓府項(xiàng)目曾被作為北京樓市降價(jià)樣本被媒體廣為報(bào)道。而今出售資產(chǎn)，亦可從中窺見其在現(xiàn)今樓市下行環(huán)境中的掙扎。
紅塘灣蹉跎
北京城建此番出讓的三亞樾城投資有限公司，成立于2013年7月2日，為其全資子公司，注冊(cè)資本金1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、酒店經(jīng)營(yíng)等。經(jīng)審計(jì)、評(píng)估，截至2014年3月31日，三亞樾城投資有限公司總資產(chǎn)為3.71億元，凈資產(chǎn)為991.29萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為9892.84萬(wàn)元。
而根據(jù)產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌資料顯示，樾城投資資產(chǎn)中包括三亞紅塘灣旅游度假區(qū)控規(guī)E-01、E-02等5地塊，共計(jì)24.05萬(wàn)平方米。其中E-05地塊規(guī)劃建設(shè)成五星級(jí)酒店，并且聘請(qǐng)世界排名前十名的酒店管理公司對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。
海南旅游地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)沈虹向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱，紅塘灣處于三亞西面，之前三亞的旅游地產(chǎn)發(fā)展集中在東面，從三亞灣向東到大東海、亞龍灣，再到海棠灣，不論是政府還是開發(fā)商，聚焦點(diǎn)都集中在東面的。
而隨著三亞旅游地產(chǎn)日臻成熟，土地越來越稀缺，市區(qū)和東面土地基本都名花有主，開發(fā)方向較為明確。因此城市規(guī)劃逐步向西移，而以紅塘灣為代表的多個(gè)區(qū)域即被認(rèn)為會(huì)是下一個(gè)發(fā)展的重點(diǎn)。
從2012年起始，開發(fā)商逐漸參與到紅塘灣的發(fā)展中，保利、方興、海航等知名房企，均在該區(qū)域有相應(yīng)的項(xiàng)目地塊。
北京城建亦是在這種背景下進(jìn)駐紅塘灣。2012年11月27日北京城建公告稱，公司以11.54億元競(jìng)得三亞紅塘灣旅游度假區(qū)5塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。競(jìng)得地塊分別為亞紅塘灣旅游度假區(qū)E-01、E-02、E-03、E-05、E-09地塊，用地性質(zhì)分別為商業(yè)用地、旅館用地、二類居住用地，建筑面積約23.4萬(wàn)平米。
然而沈虹亦稱，雖是代表了未來的發(fā)展方向，但紅塘灣目前上處于一種相對(duì)未經(jīng)開發(fā)的狀態(tài)，
基礎(chǔ)設(shè)施、配套建設(shè)等都沒有跟上規(guī)劃。而前述保利、方興等在紅塘灣“有項(xiàng)目地塊的意思是和政府達(dá)成一定的合作協(xié)議，但真正拿地等動(dòng)作還沒有那么大規(guī)模。”
這或許能夠成為北京城建此番轉(zhuǎn)讓樾城投資的動(dòng)因?！耙?guī)模較小的開發(fā)商經(jīng)不起旅游地產(chǎn)較長(zhǎng)時(shí)間資金沉淀以及銷售不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)，以股份收購(gòu)、二級(jí)市場(chǎng)賣地行為，把土地轉(zhuǎn)嫁到大型開發(fā)商手中?！鄙蚝绶Q目前在以紅塘灣等為代表的西面區(qū)域，確實(shí)出現(xiàn)了這樣的勢(shì)頭。
北京市場(chǎng)錯(cuò)步
紅塘灣之外，曜陽(yáng)國(guó)際老年公寓也因?yàn)橐恢碧幱谔濏槧顟B(tài)，也成為北京城建甩賣的目標(biāo)。接連的出售動(dòng)作也隱隱透出，北京城建這家地方國(guó)企手頭有點(diǎn)緊。
根據(jù)其公布的2014年一季度報(bào)告，截至期末公司資產(chǎn)負(fù)債率為74.5%，較年初提升0.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為81.9%，較年初提升19.5個(gè)百分點(diǎn)。中金公司研報(bào)稱，一季度資產(chǎn)負(fù)債提升的主要因是支付東壩項(xiàng)目拿地款所致。
去年11月28日，北京城建以21.45億元競(jìng)得北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)1105-655、657號(hào)地二類居住、小學(xué)用地(配建限價(jià)商品住房)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
包括東壩地塊在內(nèi)，過去一年，北京城建在北京土地市場(chǎng)拿地積極，增加了大興魏善莊、房山、延慶沈家營(yíng)、昌平北七家、朝陽(yáng)東壩等多宗土地儲(chǔ)備。此外，還獲得了順義平各莊項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)資格，規(guī)劃建筑面積44.89萬(wàn)平方米。
2013年是北京城建歷年來土地投資最多，同時(shí)也是在北京獲取土地面積最大的一年。由于拿地積極土地購(gòu)置支出大幅度增加，北京城建2013年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的41.81億元。
相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，北京城建2013年在京拿下7塊地，總占地面積123.8萬(wàn)平米，涉及土地金74.2億，排名2013年北京企業(yè)拿地金額榜單第五，僅次于土豪恒大，高于北京萬(wàn)科。
回顧2013年北京樓市，“只要有項(xiàng)目就會(huì)賣得好”的市場(chǎng)大勢(shì)讓置身北京的開發(fā)商大都獲得較為可觀的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。2013年北京城建在京房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)業(yè)收入達(dá)72.31億元，同比上一年增長(zhǎng)12.75%，占公司總房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)收的98%。
然而市場(chǎng)風(fēng)云詭譎，過往的繁榮仍歷歷在目，市場(chǎng)行情卻急轉(zhuǎn)直下。中原數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，北京住宅成交面積處于歷史最低位，為240.33萬(wàn)平方米，同比降45.2%，成交套數(shù)為20148套，與去年36211套相比，同比亦大跌44.3%。
一位熟悉北京城建的分析師對(duì)此評(píng)價(jià)道：“在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下來看，北京城建踩錯(cuò)了時(shí)點(diǎn)?！?
除了要為此前在土地市場(chǎng)的大手筆買單外，北京城建亦亟需籌措資金以收購(gòu)大股東城建集團(tuán)相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，以避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
早前于4月16日，北京城建宣布其非公開發(fā)行不超過約4.33億股新股已獲核準(zhǔn)。根據(jù)既有規(guī)則，發(fā)行監(jiān)管部門不僅在IPO制度中要求擬上市公司堅(jiān)決避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，而且在已上市公司的規(guī)范運(yùn)作和再融資等活動(dòng)中繼續(xù)貫徹避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的原則和要求。
不過值得一提的是，日前市場(chǎng)有聲音指北京城建或因股價(jià)倒掛致使再融資難以成行。此前受累于近期整個(gè)市場(chǎng)的大跌，北京城建非公開發(fā)行股票的發(fā)行價(jià)格調(diào)整為不低于7.15元/股。而于2014年6月6日收盤，北京城建股價(jià)為7.16元/股。
