李大姐，杭州某能源公司員工，老家江蘇，目前在杭州租房住。去年7月，傾其所有，另借款20萬，買下“荷塘月色”一套90平方米的房子。她說，“買房就是為了定下來，以后要做杭州人了呀”。
“荷塘月色”3號(hào)樓的業(yè)主很多都是新杭州人，因?yàn)楫?dāng)時(shí)售價(jià)有優(yōu)勢(shì)，他們都是傾其所有，當(dāng)?shù)弥?7層要整體托換的時(shí)候，業(yè)主們真的心焦了。他們想請(qǐng)記者幫忙把事情問問清楚，對(duì)后期也好有個(gè)監(jiān)督。
問題出在混凝土強(qiáng)度，目前計(jì)劃“整體托換”。那么，哪些因素容易影響混凝土強(qiáng)度？“整體托換”技術(shù)是否成熟？在杭州買套房，真心不容易。我們決定更進(jìn)一步，替業(yè)主把問題問到底。不過，真是隔行如隔山啊，真長(zhǎng)見識(shí)了。
哪些因素
會(huì)影響混凝土強(qiáng)度？
“杭州圣基建筑特種工程公司”老總王靳中從事建筑數(shù)十年，修補(bǔ)糾正改良的工程做多了，對(duì)“致疾”原因頗有研究，比如材料問題。
說到“荷塘月色”3號(hào)樓第17層的混凝土強(qiáng)度問題，他說，混凝土是由水泥、黃沙、石子加水，加添加劑攪拌而成。強(qiáng)度出問題的原因一是原材料，二是配比。
王靳中覺得近日“荷塘月色”的施工方“廣源建設(shè)”項(xiàng)目經(jīng)理的解釋是可信的——混凝土供應(yīng)商“恒基”是一家老牌大公司，配比不會(huì)有問題。原材料出問題可能性大。
浙江省大量河道挖沙已被禁止，所以黃沙少，來源復(fù)雜，如果含泥量過高，就會(huì)影響強(qiáng)度。石子也一樣，粒徑有講究，風(fēng)化程度以微風(fēng)化和中風(fēng)化為好。
混凝土廠家也有進(jìn)貨質(zhì)檢，但是黃沙石子一大卡車或者一船船進(jìn)來，如果有一些劣質(zhì)材料混在里頭，監(jiān)控很難確保百分百。
“恒基”年產(chǎn)混凝土上百萬立方米，日產(chǎn)也有幾千立方米，配成不同標(biāo)號(hào)，送往各個(gè)工地，這是一個(gè)繁瑣的行當(dāng)，偏偏就是供應(yīng)給“荷塘月色”3號(hào)樓第17層的那個(gè)批次出了問題。所以，業(yè)內(nèi)大多數(shù)人聽聞這個(gè)事后定性為“小概率事件”。
為什么讓不合格的
混凝土用了上去？
施工方“廣源建設(shè)”也是一家老牌子。所有進(jìn)場(chǎng)材料都會(huì)檢測(cè)，混凝土也不例外。
例外的是混凝土的特性。鋼筋你可以檢測(cè)了再用，而混凝土檢測(cè)則必須等到28天(國(guó)家規(guī)定，等混凝土有一定硬化)。
施工方說，每一個(gè)批次到了，他們核對(duì)批次以后，留多份樣，然后送去第三方檢測(cè)。
混凝土是現(xiàn)打現(xiàn)用的，這邊留樣送檢這邊房子照砌墻照打，按照現(xiàn)代蓋樓速度，一個(gè)月就能蓋上好幾層。
所以，等到發(fā)現(xiàn)第17層混凝土有問題后，房子幾乎結(jié)頂。而開發(fā)商和施工方聽聞這個(gè)檢測(cè)結(jié)果都大吃一驚。
為什么吃驚，因?yàn)橐粋€(gè)樓層一個(gè)批次，每個(gè)批次都做檢測(cè)，一個(gè)樓盤8棟樓，這是第一個(gè)發(fā)現(xiàn)有問題的。
近日還有其他樓層的業(yè)主跑去樓盤追問自己那棟樓的混凝土好不好。其實(shí)，從這個(gè)檢測(cè)流程看，每棟樓每一層都有檢測(cè)，如果不好，一定會(huì)發(fā)現(xiàn)。
在第17層的送檢樣曝出問題后，開發(fā)商和施工方到樓層再實(shí)地查看，測(cè)“回彈”(一種混凝土強(qiáng)度的實(shí)地檢測(cè)方式)，這樣才發(fā)現(xiàn)強(qiáng)度不均勻，最低是C13.2，而國(guó)標(biāo)是C25。
會(huì)不會(huì)為節(jié)約成本
故意用低標(biāo)混凝土？
網(wǎng)上還有一種說法，說高層的建筑啊，每一層用的混凝土強(qiáng)度都不一樣，下面幾層的承重強(qiáng)，開發(fā)商會(huì)用強(qiáng)度高一點(diǎn)的混凝土，樓層越高，用的混凝土強(qiáng)度越低，為了節(jié)約成本。
這個(gè)說法本身問題不大，但是因?yàn)榇蠹叶疾粚I(yè)，傳來傳去，住高層的業(yè)主就擔(dān)心了，是不是說我們的樓房不如底層的牢固呢。
其實(shí)不是這個(gè)概念。記者咨詢土木專業(yè)工程師了解到，房屋所用的混凝土強(qiáng)度確實(shí)是分段設(shè)計(jì)，確實(shí)是下面幾層需要承重能力越強(qiáng)，這個(gè)國(guó)家有規(guī)定計(jì)算方式。這是一道復(fù)雜的計(jì)算題，每棟樓多大體量多少承壓，而后計(jì)算出如何分段，分段后用什么等級(jí)的混凝土。
確實(shí)是為了不必要的浪費(fèi)，但是現(xiàn)實(shí)中，一般大的房地產(chǎn)商不會(huì)為了這個(gè)混凝土等級(jí)差所產(chǎn)生的價(jià)格差別而特意選擇低等級(jí)的混凝土。
為什么？混凝土相差一個(gè)等級(jí)，每立方米價(jià)格也就相差二三十元，而類似第17層也就用了百來方混凝土，總價(jià)相差2000多元，而現(xiàn)在一旦檢測(cè)不合格返工的成本是多少，據(jù)說毛估估500萬元。
第17層“托換”
會(huì)是超高難度嗎？
混凝土出問題，現(xiàn)在計(jì)劃整體托換。
近日記者發(fā)現(xiàn)不少媒體在轉(zhuǎn)述這條新聞時(shí)都用上了“超高難度”，提問“有先例嗎”。事實(shí)上， “托換”，國(guó)家規(guī)定須有特種工程公司來施工，而浙江省大約在上世紀(jì)90年代中期就有了這個(gè)行業(yè)。
浙江省建筑科學(xué)研究院工程師說，“托換”，說形象一點(diǎn)，“托梁換柱”。像第17層的托換，就是通過在16層和18層加固，通過千斤頂?shù)裙ぞ撸瑢?8層以上的力繞過17層，加壓在16層上，然后對(duì)17層進(jìn)行改造。
這個(gè)技術(shù)很成熟，比如這項(xiàng)技術(shù)用到最多的地基加固，把整棟房子托起來，加固地基，在軌道交通里也有用到。
“荷塘月色”這次是在高層中操作，在難度上要比在地面上稍微大一點(diǎn)，因?yàn)轵v挪的空間不如地面大，但類似工程有諸多先例。此次“托換”的第17層，體量不算小，但是也算不上特別大。
托換時(shí)會(huì)出現(xiàn)
整個(gè)17層凌空的局面嗎？
第17層托換工程的方案由浙江省建筑科學(xué)研究院制定，最后工程由“杭州圣基建筑特種工程公司”承攬。
“圣基”王靳中說，有人以為，“托換”就是像抽抽屜一樣把整個(gè)17層抽掉，然后填補(bǔ)上去。其實(shí)不是這樣的。這是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是簡(jiǎn)單的敲掉重建。
“托換”分四步走。每一步拆除的點(diǎn)都是錯(cuò)開的，經(jīng)過嚴(yán)密計(jì)算，原則是保證整個(gè)過程受力均勻，不會(huì)影響其他樓層。而且，第17層混凝土強(qiáng)度不均勻，最差的是C13.2，他們基本上會(huì)從最差的部位開始拆除。
加固、拆除、重建，都有一定程度的交錯(cuò)。所以，對(duì)業(yè)主來說，是不會(huì)眼睜睜看到第17層凌空的局面的。正因?yàn)閺?fù)雜，所以整個(gè)托換工程要持續(xù)3個(gè)月，耗資500萬元。而蓋一層樓大約100多萬元就夠了。
王靳中說，托換工程很常見，公司每年都會(huì)接很多單，發(fā)生在新樓盤“身”上，情況跟“荷塘月色”是類似的，發(fā)現(xiàn)局部，或者整層強(qiáng)度不夠，“托換”。有的是別墅整個(gè)要挪個(gè)位置，“托換”。
難度高的是一些大商場(chǎng)，比如一棟寫字樓，底層決定要開商場(chǎng)了，也就是說原本是辦公室小間多承重墻的格局，現(xiàn)在要變成大空間，也是“托換”，并改變其承重方式。
最后，他說能不能借錢報(bào)跟廣大業(yè)主表個(gè)態(tài)：第一，我們會(huì)充分發(fā)揮我們的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)；第二，對(duì)我們來說，這次不是去搞實(shí)驗(yàn)，而是去重復(fù)一個(gè)做過很多次的工程。請(qǐng)大家放心。
3號(hào)樓的業(yè)主
能要求補(bǔ)償嗎？
這是最后一個(gè)問題。
業(yè)主的心態(tài)我們能理解，“房子沒住就補(bǔ)過了呢”。
但是，從建筑本身來說，目前房子還是一個(gè)過程產(chǎn)品，算建設(shè)過程中的改造。而且改造完成之后，至少要經(jīng)歷三道檢驗(yàn)，一是“托換”工程本身的檢驗(yàn)；二是3號(hào)樓結(jié)頂后的驗(yàn)收，驗(yàn)收后才能做外立面，而后再驗(yàn)收；最后是整個(gè)樓盤交付前的竣工驗(yàn)收。
道道驗(yàn)收之后，才能對(duì)房子質(zhì)量做一個(gè)評(píng)判。所以，現(xiàn)在談索賠為時(shí)過早。
而對(duì)于業(yè)主來說，如果要提出賠償或者補(bǔ)償要求，必須舉證開發(fā)商有違約責(zé)任或者過錯(cuò)責(zé)任。像這個(gè)事情，可能追究開發(fā)商涉及的違約有兩種，一是逾期交付，二是房屋質(zhì)量問題。那么，首先要看“荷塘月色”能否在明年年中如期交付，再者能否通過各項(xiàng)驗(yàn)收，那個(gè)時(shí)候，業(yè)主若找到差錯(cuò)，舉證后才能索賠。
“荷塘月色”3號(hào)樓的業(yè)主很多都是新杭州人，因?yàn)楫?dāng)時(shí)售價(jià)有優(yōu)勢(shì)，他們都是傾其所有，當(dāng)?shù)弥?7層要整體托換的時(shí)候，業(yè)主們真的心焦了。他們想請(qǐng)記者幫忙把事情問問清楚，對(duì)后期也好有個(gè)監(jiān)督。
問題出在混凝土強(qiáng)度，目前計(jì)劃“整體托換”。那么，哪些因素容易影響混凝土強(qiáng)度？“整體托換”技術(shù)是否成熟？在杭州買套房，真心不容易。我們決定更進(jìn)一步，替業(yè)主把問題問到底。不過，真是隔行如隔山啊，真長(zhǎng)見識(shí)了。
哪些因素
會(huì)影響混凝土強(qiáng)度？
“杭州圣基建筑特種工程公司”老總王靳中從事建筑數(shù)十年，修補(bǔ)糾正改良的工程做多了，對(duì)“致疾”原因頗有研究，比如材料問題。
說到“荷塘月色”3號(hào)樓第17層的混凝土強(qiáng)度問題，他說，混凝土是由水泥、黃沙、石子加水，加添加劑攪拌而成。強(qiáng)度出問題的原因一是原材料，二是配比。
王靳中覺得近日“荷塘月色”的施工方“廣源建設(shè)”項(xiàng)目經(jīng)理的解釋是可信的——混凝土供應(yīng)商“恒基”是一家老牌大公司，配比不會(huì)有問題。原材料出問題可能性大。
浙江省大量河道挖沙已被禁止，所以黃沙少，來源復(fù)雜，如果含泥量過高，就會(huì)影響強(qiáng)度。石子也一樣，粒徑有講究，風(fēng)化程度以微風(fēng)化和中風(fēng)化為好。
混凝土廠家也有進(jìn)貨質(zhì)檢，但是黃沙石子一大卡車或者一船船進(jìn)來，如果有一些劣質(zhì)材料混在里頭，監(jiān)控很難確保百分百。
“恒基”年產(chǎn)混凝土上百萬立方米，日產(chǎn)也有幾千立方米，配成不同標(biāo)號(hào)，送往各個(gè)工地，這是一個(gè)繁瑣的行當(dāng)，偏偏就是供應(yīng)給“荷塘月色”3號(hào)樓第17層的那個(gè)批次出了問題。所以，業(yè)內(nèi)大多數(shù)人聽聞這個(gè)事后定性為“小概率事件”。
為什么讓不合格的
混凝土用了上去？
施工方“廣源建設(shè)”也是一家老牌子。所有進(jìn)場(chǎng)材料都會(huì)檢測(cè)，混凝土也不例外。
例外的是混凝土的特性。鋼筋你可以檢測(cè)了再用，而混凝土檢測(cè)則必須等到28天(國(guó)家規(guī)定，等混凝土有一定硬化)。
施工方說，每一個(gè)批次到了，他們核對(duì)批次以后，留多份樣，然后送去第三方檢測(cè)。
混凝土是現(xiàn)打現(xiàn)用的，這邊留樣送檢這邊房子照砌墻照打，按照現(xiàn)代蓋樓速度，一個(gè)月就能蓋上好幾層。
所以，等到發(fā)現(xiàn)第17層混凝土有問題后，房子幾乎結(jié)頂。而開發(fā)商和施工方聽聞這個(gè)檢測(cè)結(jié)果都大吃一驚。
為什么吃驚，因?yàn)橐粋€(gè)樓層一個(gè)批次，每個(gè)批次都做檢測(cè)，一個(gè)樓盤8棟樓，這是第一個(gè)發(fā)現(xiàn)有問題的。
近日還有其他樓層的業(yè)主跑去樓盤追問自己那棟樓的混凝土好不好。其實(shí)，從這個(gè)檢測(cè)流程看，每棟樓每一層都有檢測(cè)，如果不好，一定會(huì)發(fā)現(xiàn)。
在第17層的送檢樣曝出問題后，開發(fā)商和施工方到樓層再實(shí)地查看，測(cè)“回彈”(一種混凝土強(qiáng)度的實(shí)地檢測(cè)方式)，這樣才發(fā)現(xiàn)強(qiáng)度不均勻，最低是C13.2，而國(guó)標(biāo)是C25。
會(huì)不會(huì)為節(jié)約成本
故意用低標(biāo)混凝土？
網(wǎng)上還有一種說法，說高層的建筑啊，每一層用的混凝土強(qiáng)度都不一樣，下面幾層的承重強(qiáng)，開發(fā)商會(huì)用強(qiáng)度高一點(diǎn)的混凝土，樓層越高，用的混凝土強(qiáng)度越低，為了節(jié)約成本。
這個(gè)說法本身問題不大，但是因?yàn)榇蠹叶疾粚I(yè)，傳來傳去，住高層的業(yè)主就擔(dān)心了，是不是說我們的樓房不如底層的牢固呢。
其實(shí)不是這個(gè)概念。記者咨詢土木專業(yè)工程師了解到，房屋所用的混凝土強(qiáng)度確實(shí)是分段設(shè)計(jì)，確實(shí)是下面幾層需要承重能力越強(qiáng)，這個(gè)國(guó)家有規(guī)定計(jì)算方式。這是一道復(fù)雜的計(jì)算題，每棟樓多大體量多少承壓，而后計(jì)算出如何分段，分段后用什么等級(jí)的混凝土。
確實(shí)是為了不必要的浪費(fèi)，但是現(xiàn)實(shí)中，一般大的房地產(chǎn)商不會(huì)為了這個(gè)混凝土等級(jí)差所產(chǎn)生的價(jià)格差別而特意選擇低等級(jí)的混凝土。
為什么？混凝土相差一個(gè)等級(jí)，每立方米價(jià)格也就相差二三十元，而類似第17層也就用了百來方混凝土，總價(jià)相差2000多元，而現(xiàn)在一旦檢測(cè)不合格返工的成本是多少，據(jù)說毛估估500萬元。
第17層“托換”
會(huì)是超高難度嗎？
混凝土出問題，現(xiàn)在計(jì)劃整體托換。
近日記者發(fā)現(xiàn)不少媒體在轉(zhuǎn)述這條新聞時(shí)都用上了“超高難度”，提問“有先例嗎”。事實(shí)上， “托換”，國(guó)家規(guī)定須有特種工程公司來施工，而浙江省大約在上世紀(jì)90年代中期就有了這個(gè)行業(yè)。
浙江省建筑科學(xué)研究院工程師說，“托換”，說形象一點(diǎn)，“托梁換柱”。像第17層的托換，就是通過在16層和18層加固，通過千斤頂?shù)裙ぞ撸瑢?8層以上的力繞過17層，加壓在16層上，然后對(duì)17層進(jìn)行改造。
這個(gè)技術(shù)很成熟，比如這項(xiàng)技術(shù)用到最多的地基加固，把整棟房子托起來，加固地基，在軌道交通里也有用到。
“荷塘月色”這次是在高層中操作，在難度上要比在地面上稍微大一點(diǎn)，因?yàn)轵v挪的空間不如地面大，但類似工程有諸多先例。此次“托換”的第17層，體量不算小，但是也算不上特別大。
托換時(shí)會(huì)出現(xiàn)
整個(gè)17層凌空的局面嗎？
第17層托換工程的方案由浙江省建筑科學(xué)研究院制定，最后工程由“杭州圣基建筑特種工程公司”承攬。
“圣基”王靳中說，有人以為，“托換”就是像抽抽屜一樣把整個(gè)17層抽掉，然后填補(bǔ)上去。其實(shí)不是這樣的。這是一個(gè)系統(tǒng)工程，不是簡(jiǎn)單的敲掉重建。
“托換”分四步走。每一步拆除的點(diǎn)都是錯(cuò)開的，經(jīng)過嚴(yán)密計(jì)算，原則是保證整個(gè)過程受力均勻，不會(huì)影響其他樓層。而且，第17層混凝土強(qiáng)度不均勻，最差的是C13.2，他們基本上會(huì)從最差的部位開始拆除。
加固、拆除、重建，都有一定程度的交錯(cuò)。所以，對(duì)業(yè)主來說，是不會(huì)眼睜睜看到第17層凌空的局面的。正因?yàn)閺?fù)雜，所以整個(gè)托換工程要持續(xù)3個(gè)月，耗資500萬元。而蓋一層樓大約100多萬元就夠了。
王靳中說，托換工程很常見，公司每年都會(huì)接很多單，發(fā)生在新樓盤“身”上，情況跟“荷塘月色”是類似的，發(fā)現(xiàn)局部，或者整層強(qiáng)度不夠，“托換”。有的是別墅整個(gè)要挪個(gè)位置，“托換”。
難度高的是一些大商場(chǎng)，比如一棟寫字樓，底層決定要開商場(chǎng)了，也就是說原本是辦公室小間多承重墻的格局，現(xiàn)在要變成大空間，也是“托換”，并改變其承重方式。
最后，他說能不能借錢報(bào)跟廣大業(yè)主表個(gè)態(tài)：第一，我們會(huì)充分發(fā)揮我們的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)；第二，對(duì)我們來說，這次不是去搞實(shí)驗(yàn)，而是去重復(fù)一個(gè)做過很多次的工程。請(qǐng)大家放心。
3號(hào)樓的業(yè)主
能要求補(bǔ)償嗎？
這是最后一個(gè)問題。
業(yè)主的心態(tài)我們能理解，“房子沒住就補(bǔ)過了呢”。
但是，從建筑本身來說，目前房子還是一個(gè)過程產(chǎn)品，算建設(shè)過程中的改造。而且改造完成之后，至少要經(jīng)歷三道檢驗(yàn)，一是“托換”工程本身的檢驗(yàn)；二是3號(hào)樓結(jié)頂后的驗(yàn)收，驗(yàn)收后才能做外立面，而后再驗(yàn)收；最后是整個(gè)樓盤交付前的竣工驗(yàn)收。
道道驗(yàn)收之后，才能對(duì)房子質(zhì)量做一個(gè)評(píng)判。所以，現(xiàn)在談索賠為時(shí)過早。
而對(duì)于業(yè)主來說，如果要提出賠償或者補(bǔ)償要求，必須舉證開發(fā)商有違約責(zé)任或者過錯(cuò)責(zé)任。像這個(gè)事情，可能追究開發(fā)商涉及的違約有兩種，一是逾期交付，二是房屋質(zhì)量問題。那么，首先要看“荷塘月色”能否在明年年中如期交付，再者能否通過各項(xiàng)驗(yàn)收，那個(gè)時(shí)候，業(yè)主若找到差錯(cuò)，舉證后才能索賠。
