某種程度上，產(chǎn)品利潤(rùn)來(lái)源于效率的提升，“多、快、好、省”的建房子，留下更多的利潤(rùn)空間，是房產(chǎn)商不變的追求，也是當(dāng)下高房?jī)r(jià)輿情洶洶的關(guān)鍵時(shí)刻，房產(chǎn)商必須思考的問(wèn)題。如果說(shuō)高房?jī)r(jià)必須降，而地價(jià)不降，出路只有一條：那就是建設(shè)成本的集約化。
曾在網(wǎng)上看到長(zhǎng)沙有座名為“新方舟賓館”的16層建筑，整體搭建使用了46個(gè)小時(shí)，裝修用時(shí)90個(gè)小時(shí)。報(bào)稱(chēng)，該樓盤(pán)的“模塊化建筑技術(shù)”是獨(dú)創(chuàng)科技，建筑過(guò)程不但高效、節(jié)能、凈化，樓盤(pán)的抗震烈度更可達(dá)9級(jí)。不管其中所指的“模塊化建筑技術(shù)”中包含了多少獨(dú)創(chuàng)的細(xì)節(jié)，這顯然是住宅產(chǎn)業(yè)化的典型之作，使人看到了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)揮到極致所帶來(lái)的難以想象的效率。
今年初，在日本京都考察，看見(jiàn)有一幢高樓上半部還在建設(shè)，下半部的酒店商業(yè)已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)，當(dāng)時(shí)就很納悶，人家怎么就能這樣？后來(lái)詢(xún)問(wèn)了一些專(zhuān)業(yè)人士，他們說(shuō)，國(guó)內(nèi)也具備這樣的技術(shù)，只不過(guò)我們的質(zhì)檢部門(mén)不會(huì)允許這樣驗(yàn)收的。也就是說(shuō)，我們?cè)谑┕ち鞒谭矫婧蛧?guó)外還有很大的區(qū)別。最主要的問(wèn)題，還在于我們基本停留在“手工”作業(yè)階段，而歐美發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到“模塊”作業(yè)階段。那么，要實(shí)現(xiàn)住宅生產(chǎn)、供應(yīng)等的工業(yè)化的前提必須是標(biāo)準(zhǔn)化。
目前我國(guó)工業(yè)化生產(chǎn)的住宅占住宅總量的比例很小，而發(fā)達(dá)國(guó)家的工業(yè)化住宅高達(dá)70%以上。要想實(shí)現(xiàn)住宅的工業(yè)化生產(chǎn)，前提是要有通用化的、集成配套的住宅建筑體系，如：結(jié)構(gòu)、墻體、管線、廚衛(wèi)等均要實(shí)現(xiàn)通用化和集成配套。住宅建筑體系的集成程度取決于住宅技術(shù)的發(fā)展水平，新技術(shù)將形成新的集成體系而代替舊的，例如：輕鋼結(jié)構(gòu)所形成的建筑體系將代替現(xiàn)有的磚混結(jié)構(gòu)，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展將使住宅小區(qū)智能化技術(shù)重新集成。住宅部品的標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化是住宅產(chǎn)業(yè)化的共同規(guī)則，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化就沒(méi)有通用化，產(chǎn)業(yè)化也就無(wú)法推廣。要發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，標(biāo)準(zhǔn)化是準(zhǔn)繩，科技進(jìn)步是動(dòng)力，通用化是前提，工業(yè)化生產(chǎn)是基礎(chǔ)，提高住宅質(zhì)量和勞動(dòng)生產(chǎn)率是目的。
根據(jù)國(guó)外的研究和經(jīng)驗(yàn)，住宅產(chǎn)業(yè)化的成熟將有助于減低住宅建設(shè)成本，這也將減少目前住宅價(jià)格過(guò)高的困境。所以，在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中，為了保持社會(huì)公正，我們首要的目標(biāo)并不是去研究住宅的現(xiàn)代化和信息化，而是要研究出有助于減低住宅建設(shè)成本的方式，這將令大部分城市居民能夠有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)住宅，所以我們現(xiàn)階段的任務(wù)是要加強(qiáng)對(duì)住宅建設(shè)成本的控制。
其實(shí)，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有不少地方開(kāi)始推行“集裝住宅”或說(shuō)“積木住宅”，即造房子就像制造汽車(chē)一樣，在各個(gè)分門(mén)別類(lèi)的車(chē)間內(nèi)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的住宅零配件，然后在工地現(xiàn)場(chǎng)拼成想要的住宅樣式，由此可以看出，“標(biāo)準(zhǔn)化”是其中重要的一環(huán)?！胺e木住宅”在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工安裝時(shí)，大部分為干作業(yè)，施工機(jī)具簡(jiǎn)單，用工少，文明施工程度高。一般混凝土結(jié)構(gòu)住宅的建設(shè)周期大約為12個(gè)月，而預(yù)制結(jié)構(gòu)件則可縮短到3個(gè)月，甚至1個(gè)月。對(duì)于工廠化預(yù)制產(chǎn)品組件可以使精度精確到2毫米內(nèi)，比傳統(tǒng)混凝土現(xiàn)澆施工精度提高3-4倍。“積木住宅”的墻體與柱子之間、橫梁與柱子還有預(yù)留的鋼筋進(jìn)行連接，而墻體由于是在工廠里整塊澆筑完成的，比起磚砌的墻體更能抗震動(dòng)沖擊。“積木住宅”能使建筑垃圾減少91%，腳手架用量減少50%以上，鋼材節(jié)約2%，混凝土節(jié)約7%，節(jié)電10%以上，節(jié)水40%以上，以往毛坯房造成的二次裝修浪費(fèi)全部都避免，最大限度減少建筑施工對(duì)周邊環(huán)境的影響。業(yè)主可以直接拎包入住，方便省時(shí)，這也將成為未來(lái)房產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。
在樓市剛需不減的情況下，大多數(shù)的老百姓其實(shí)對(duì)于居住的要求非常樸實(shí)：有房住、夠住。老百姓需求我們建設(shè)大量成本低又安全的商品住宅，因此住宅產(chǎn)業(yè)化的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)亟待解決。所謂的“產(chǎn)品差異化”更多的是在住宅產(chǎn)業(yè)化形成之后的精巧設(shè)計(jì)。“積木住宅”低碳、環(huán)保、低成本的諸多好處，使得部分政府也越來(lái)越多的傾向于此，尤其是在有限資金內(nèi)需要大規(guī)模運(yùn)作保障房的“軍令狀”之下。
政府要制定相應(yīng)的住宅部件標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要研究各種組裝技術(shù)，能夠利用相同的部件組裝出不同標(biāo)準(zhǔn)的住宅，從而有助于工業(yè)化生產(chǎn)。改變機(jī)械化程度不高和粗放式生產(chǎn)的生產(chǎn)方式是升級(jí)換代的必然要求，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。通過(guò)對(duì)新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備 “四新” 技術(shù)的大量推廣應(yīng)用，提高科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率，大幅提高住宅建設(shè)、管理的勞動(dòng)生產(chǎn)率和住宅的整體質(zhì)量水平，全面改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量，高速度、高質(zhì)量、高效率地建設(shè)符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)住宅。
但在多數(shù)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，在參與地方保障房建設(shè)中，且不說(shuō)“住宅產(chǎn)業(yè)化”能否實(shí)現(xiàn)，企業(yè)不被地方政府債務(wù)所拖累已經(jīng)是萬(wàn)幸。目前國(guó)內(nèi)同時(shí)擁有水泥、建材、開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)還很少，很多企業(yè)缺乏與上下游產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)系緊密，很難適合“住宅產(chǎn)業(yè)化”，且大部分開(kāi)發(fā)商只做開(kāi)發(fā)一個(gè)環(huán)節(jié)，市場(chǎng)需求仍側(cè)重產(chǎn)品差異化，在政府沒(méi)有執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況下，開(kāi)發(fā)商很難在競(jìng)爭(zhēng)中去做同質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“住宅產(chǎn)業(yè)化”。
住宅產(chǎn)業(yè)化不僅僅是PC技術(shù)，而是要形成從投融資、建筑施工、建材制造到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的“全產(chǎn)業(yè)鏈”。面對(duì)蘊(yùn)藏著無(wú)限機(jī)遇的住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，如何不失時(shí)機(jī)地正確把握住這一機(jī)遇，正是對(duì)房產(chǎn)商的挑戰(zhàn)。
曾在網(wǎng)上看到長(zhǎng)沙有座名為“新方舟賓館”的16層建筑，整體搭建使用了46個(gè)小時(shí)，裝修用時(shí)90個(gè)小時(shí)。報(bào)稱(chēng)，該樓盤(pán)的“模塊化建筑技術(shù)”是獨(dú)創(chuàng)科技，建筑過(guò)程不但高效、節(jié)能、凈化，樓盤(pán)的抗震烈度更可達(dá)9級(jí)。不管其中所指的“模塊化建筑技術(shù)”中包含了多少獨(dú)創(chuàng)的細(xì)節(jié)，這顯然是住宅產(chǎn)業(yè)化的典型之作，使人看到了住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)揮到極致所帶來(lái)的難以想象的效率。
今年初，在日本京都考察，看見(jiàn)有一幢高樓上半部還在建設(shè)，下半部的酒店商業(yè)已經(jīng)在運(yùn)營(yíng)，當(dāng)時(shí)就很納悶，人家怎么就能這樣？后來(lái)詢(xún)問(wèn)了一些專(zhuān)業(yè)人士，他們說(shuō)，國(guó)內(nèi)也具備這樣的技術(shù)，只不過(guò)我們的質(zhì)檢部門(mén)不會(huì)允許這樣驗(yàn)收的。也就是說(shuō)，我們?cè)谑┕ち鞒谭矫婧蛧?guó)外還有很大的區(qū)別。最主要的問(wèn)題，還在于我們基本停留在“手工”作業(yè)階段，而歐美發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入到“模塊”作業(yè)階段。那么，要實(shí)現(xiàn)住宅生產(chǎn)、供應(yīng)等的工業(yè)化的前提必須是標(biāo)準(zhǔn)化。
目前我國(guó)工業(yè)化生產(chǎn)的住宅占住宅總量的比例很小，而發(fā)達(dá)國(guó)家的工業(yè)化住宅高達(dá)70%以上。要想實(shí)現(xiàn)住宅的工業(yè)化生產(chǎn)，前提是要有通用化的、集成配套的住宅建筑體系，如：結(jié)構(gòu)、墻體、管線、廚衛(wèi)等均要實(shí)現(xiàn)通用化和集成配套。住宅建筑體系的集成程度取決于住宅技術(shù)的發(fā)展水平，新技術(shù)將形成新的集成體系而代替舊的，例如：輕鋼結(jié)構(gòu)所形成的建筑體系將代替現(xiàn)有的磚混結(jié)構(gòu)，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展將使住宅小區(qū)智能化技術(shù)重新集成。住宅部品的標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化是住宅產(chǎn)業(yè)化的共同規(guī)則，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化就沒(méi)有通用化，產(chǎn)業(yè)化也就無(wú)法推廣。要發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，標(biāo)準(zhǔn)化是準(zhǔn)繩，科技進(jìn)步是動(dòng)力，通用化是前提，工業(yè)化生產(chǎn)是基礎(chǔ)，提高住宅質(zhì)量和勞動(dòng)生產(chǎn)率是目的。
根據(jù)國(guó)外的研究和經(jīng)驗(yàn)，住宅產(chǎn)業(yè)化的成熟將有助于減低住宅建設(shè)成本，這也將減少目前住宅價(jià)格過(guò)高的困境。所以，在住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中，為了保持社會(huì)公正，我們首要的目標(biāo)并不是去研究住宅的現(xiàn)代化和信息化，而是要研究出有助于減低住宅建設(shè)成本的方式，這將令大部分城市居民能夠有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)住宅，所以我們現(xiàn)階段的任務(wù)是要加強(qiáng)對(duì)住宅建設(shè)成本的控制。
其實(shí)，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有不少地方開(kāi)始推行“集裝住宅”或說(shuō)“積木住宅”，即造房子就像制造汽車(chē)一樣，在各個(gè)分門(mén)別類(lèi)的車(chē)間內(nèi)生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的住宅零配件，然后在工地現(xiàn)場(chǎng)拼成想要的住宅樣式，由此可以看出，“標(biāo)準(zhǔn)化”是其中重要的一環(huán)?！胺e木住宅”在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工安裝時(shí)，大部分為干作業(yè)，施工機(jī)具簡(jiǎn)單，用工少，文明施工程度高。一般混凝土結(jié)構(gòu)住宅的建設(shè)周期大約為12個(gè)月，而預(yù)制結(jié)構(gòu)件則可縮短到3個(gè)月，甚至1個(gè)月。對(duì)于工廠化預(yù)制產(chǎn)品組件可以使精度精確到2毫米內(nèi)，比傳統(tǒng)混凝土現(xiàn)澆施工精度提高3-4倍。“積木住宅”的墻體與柱子之間、橫梁與柱子還有預(yù)留的鋼筋進(jìn)行連接，而墻體由于是在工廠里整塊澆筑完成的，比起磚砌的墻體更能抗震動(dòng)沖擊。“積木住宅”能使建筑垃圾減少91%，腳手架用量減少50%以上，鋼材節(jié)約2%，混凝土節(jié)約7%，節(jié)電10%以上，節(jié)水40%以上，以往毛坯房造成的二次裝修浪費(fèi)全部都避免，最大限度減少建筑施工對(duì)周邊環(huán)境的影響。業(yè)主可以直接拎包入住，方便省時(shí)，這也將成為未來(lái)房產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。
在樓市剛需不減的情況下，大多數(shù)的老百姓其實(shí)對(duì)于居住的要求非常樸實(shí)：有房住、夠住。老百姓需求我們建設(shè)大量成本低又安全的商品住宅，因此住宅產(chǎn)業(yè)化的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)亟待解決。所謂的“產(chǎn)品差異化”更多的是在住宅產(chǎn)業(yè)化形成之后的精巧設(shè)計(jì)。“積木住宅”低碳、環(huán)保、低成本的諸多好處，使得部分政府也越來(lái)越多的傾向于此，尤其是在有限資金內(nèi)需要大規(guī)模運(yùn)作保障房的“軍令狀”之下。
政府要制定相應(yīng)的住宅部件標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要研究各種組裝技術(shù)，能夠利用相同的部件組裝出不同標(biāo)準(zhǔn)的住宅，從而有助于工業(yè)化生產(chǎn)。改變機(jī)械化程度不高和粗放式生產(chǎn)的生產(chǎn)方式是升級(jí)換代的必然要求，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。通過(guò)對(duì)新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備 “四新” 技術(shù)的大量推廣應(yīng)用，提高科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率，大幅提高住宅建設(shè)、管理的勞動(dòng)生產(chǎn)率和住宅的整體質(zhì)量水平，全面改善住宅的使用功能和居住質(zhì)量，高速度、高質(zhì)量、高效率地建設(shè)符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)住宅。
但在多數(shù)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，在參與地方保障房建設(shè)中，且不說(shuō)“住宅產(chǎn)業(yè)化”能否實(shí)現(xiàn)，企業(yè)不被地方政府債務(wù)所拖累已經(jīng)是萬(wàn)幸。目前國(guó)內(nèi)同時(shí)擁有水泥、建材、開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)還很少，很多企業(yè)缺乏與上下游產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)系緊密，很難適合“住宅產(chǎn)業(yè)化”，且大部分開(kāi)發(fā)商只做開(kāi)發(fā)一個(gè)環(huán)節(jié)，市場(chǎng)需求仍側(cè)重產(chǎn)品差異化，在政府沒(méi)有執(zhí)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的情況下，開(kāi)發(fā)商很難在競(jìng)爭(zhēng)中去做同質(zhì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“住宅產(chǎn)業(yè)化”。
住宅產(chǎn)業(yè)化不僅僅是PC技術(shù)，而是要形成從投融資、建筑施工、建材制造到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理的“全產(chǎn)業(yè)鏈”。面對(duì)蘊(yùn)藏著無(wú)限機(jī)遇的住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，如何不失時(shí)機(jī)地正確把握住這一機(jī)遇，正是對(duì)房產(chǎn)商的挑戰(zhàn)。
