為加快解決低收入家庭“住房難”，6月13日，南寧市出臺了《南寧市進一步加快保障性安居工程建設(shè)若干規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》），將通過土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計、融資渠道、項目審批、督查問責(zé)等多個方面措施，加快南寧市保障性安居工程建設(shè)。本規(guī)定自發(fā)布之日起實施，有效期至2013年12月31日止。
用地保障
四種方式拓寬土地供應(yīng)渠道
在寸土寸金的城市土地上，怎樣才能“擠出”更多的保障房？記者了解到，文件中出臺了多項“硬”措施破解用地難題：在南寧市新增建設(shè)用地年度計劃中，要求單列城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)用地。對暫未列入年度用地計劃的項目，可采取先行供地措施，不受農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)和審批限制。新增建設(shè)用地不能及時滿足保障性安居工程建設(shè)需要的，從政府儲備土地中優(yōu)先安排。
為了加快落實保障房的建設(shè)用地，幫助中低收入者圓安居夢，《若干規(guī)定》規(guī)定，在符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的前提下，南寧市還將嘗試以下4種方式拓寬保障房土地供應(yīng)渠道：
其一，用地單位可利用原自有住宅用地，投資建設(shè)面向本單位員工出租的公共租賃住房，其用地權(quán)屬和供地方式保持不變；
其二，用地單位還可利用原自有的非住宅用地，建設(shè)面向本單位員工出租的公共租賃住房。
其三，原自有的非住宅用地，如果屬于取得用地已滿八年或因產(chǎn)業(yè)特點、環(huán)境污染等因素已不適宜在中心城區(qū)發(fā)展的工業(yè)、倉儲出讓用地，用地單位申請變更為經(jīng)營性用地，并承諾按規(guī)劃的總建筑面積30%以上比例建設(shè)公共租賃住房的，經(jīng)南寧市工信委、規(guī)劃局、國土局、住房局、城鄉(xiāng)建委等部門審查同意后報經(jīng)市人民政府批準，市國土局可與用地單位變更原供地合同有關(guān)土地用途限制的約定，并依法辦理土地用途變更手續(xù)。
其四，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在不改變土地權(quán)屬關(guān)系，且保證集體住宅和產(chǎn)業(yè)用房的前提下，也可利用自有的集體建設(shè)用地增加建設(shè)只租不售的公共租賃住房。
上述用地建成的公共租賃住房，房屋產(chǎn)權(quán)和租金收益歸用地單位所有，租金標(biāo)準和租賃對象納入南寧市公共租賃住房管理范疇。
規(guī)劃設(shè)計
增加套數(shù)和小戶型數(shù)量
保障房的功能在于滿足困難群眾的基本住房保障，按照這樣一個基本原則，《若干規(guī)定》指出，要控制各類住房的套型面積。針對公共租賃住房供應(yīng)對象的特點，多設(shè)計單間配套的戶型。對廉租住房，也要適當(dāng)增加小戶型數(shù)量。優(yōu)化戶型組合和設(shè)計方案，盡量增加保障性住房套數(shù)，為保障對象多提供小戶型、功能齊、質(zhì)量保證的住房。
根據(jù)新的措施規(guī)定，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，對保障性安居工程項目的間距、退距等均可按最低要求設(shè)置，盡量提高土地容積率，適當(dāng)放寬對容積率、建筑密度、綠地率的限制。 “放寬保障房的規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)要求，這是文件的一大亮點，目的在于鼓勵設(shè)計單位充分利用土地，進行集約化設(shè)計。”南寧市政府相關(guān)人士向記者介紹。
同時，保障房也將放寬建筑設(shè)計要求，在滿足居民居住基本需求的前提下，小區(qū)局部地方的日照、采光、通風(fēng)等均將參照公寓的建筑設(shè)計要求進行設(shè)計；停車位按《南寧市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的停車位最低限度進行配置。
記者通過建設(shè)部門了解到，根據(jù)自治區(qū)下達南寧市2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，南寧市今年保障性安居工程建設(shè)總量為30020套，其中公共租賃住房10000套，廉租住房9000套，經(jīng)濟適用住房2820套，限價商品住房4700套，棚戶區(qū)改造3500套。
建設(shè)方式
保障房與商品房“混搭”
一位政府官員向記者表示，針對這么大工程量的保障性住房，當(dāng)?shù)卣诨I措資金時感到很吃力。一邊是開發(fā)商在建設(shè)商品房時為拿不到地發(fā)愁；一邊卻是政府部門在建設(shè)保障房時為拿不出錢發(fā)愁。
保障房建設(shè)怎樣才能“不差錢”？為了激發(fā)社會投資熱情，《若干規(guī)定》中推出一項新的舉措，允許采用混搭建設(shè)模式，讓新建商品住房項目中配建公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房等保障性住房，同時，新建商品住房項目中，如果配建公共租賃住房等保障性住房，且該保障性住房建成后移交政府的，市住房局出具的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)條件意見書應(yīng)包括保障性住房的移交方式或收購價格（租金水平）、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準和配套設(shè)施等條件。在審定該項目土地出讓方案時，允許其出讓底價和起始價在土地評估價格的10%以內(nèi)下浮。若配建公共租賃房比例達到30%以上的，項目用地可采取“限地價、限套型、競配建面積”的方式公開出讓，配建比例最高者取得項目用地。
資金來源
多渠道籌措建設(shè)資金
保障性住房的政府資金籌措，將來自于哪些方面呢？據(jù)介紹，南寧市除了從財政預(yù)算內(nèi)資金中安排部分資金用于保障性安居工程建設(shè)外，還將在確保完成廉租住房保障任務(wù)的前提下，從土地出讓凈收益中計提不低于10%的資金，以及利用住房公積金增值收益結(jié)余（扣除貸款風(fēng)險準備金和管理費用）作為廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于公共租賃住房建設(shè)。
另外，南寧市財政可從土地出讓金凈收益、城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用中計提部分資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設(shè)。
據(jù)悉，在留足住房維修資金、職工住房補貼款、職工住房公積金后，經(jīng)南寧市人民政府批準，還將由市住房局按一定比例，統(tǒng)籌行政事業(yè)單位的售房款用于公共租賃住房建設(shè)。
南寧市政府將注入一定資金，并將南寧市保障性住房用地作為資產(chǎn)注入，組建保障性住房建設(shè)公司，該公司作為南寧市保障性住房建設(shè)融資平臺，向銀行、保險公司、社保基金進行融資。
優(yōu)惠政策
可減免多種費用
除了在用地、資金等方面享有各種優(yōu)待，根據(jù)規(guī)定，保障房的建設(shè)還可以享受多種費用的減免。
《若干規(guī)定》特別強調(diào)，廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)，一律免征城市建設(shè)配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。并根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，免征建造、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)的公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。對經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
另外，支持企業(yè)和社會機構(gòu)從商業(yè)銀行融資用于公共租賃住房建設(shè)，經(jīng)南寧市人民政府批準，財政可安排公共租賃住房資金包括按規(guī)定可以使用的中央、自治區(qū)補助的公共租賃住房資金，用于公共租賃住房項目貸款貼息。
對于開發(fā)企業(yè)利用自有出讓城鎮(zhèn)住宅（含城鎮(zhèn)單一住宅、混合、商?。┯玫兀ㄔO(shè)面向社會供應(yīng)的公共租賃住房的，經(jīng)批準可適當(dāng)提高項目容積率或商業(yè)配套服務(wù)用房的配建比例。開發(fā)企業(yè)可按與政府簽訂的公共租賃住房運營管理合同約定，由企業(yè)自行管理，產(chǎn)權(quán)和租金收益歸企業(yè)所有，租金標(biāo)準和租賃對象納入我市的公共租賃住房范疇。運營管理合同約定的出租期滿后，依規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)可向社會出售。
項目審批
“綠色通道”為審批提速
項目開工需要做一系列前期準備，僅前期手續(xù)審批就可能在一定程度影響當(dāng)期開工率，加快開工還須“特事特辦”。為了給保障房項目“提速”，南寧市將其納入審批“綠色通道”，并設(shè)立一名保障性安居工程業(yè)務(wù)專管員，進行協(xié)調(diào)審批業(yè)務(wù)等“保姆”式服務(wù)。
相關(guān)保障措施中，還將啟用“保障性安居工程”專用章，保障性安居工程項目在申請辦理有關(guān)手續(xù)時加蓋該專用章，各有關(guān)職能部門應(yīng)提供“綠色通道”服務(wù)，快速處理，特事特辦、優(yōu)先受理、優(yōu)先辦理和縮短辦結(jié)時限。
據(jù)悉，南寧市還設(shè)建立了聯(lián)席會議制度，由市領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織市保障性安居工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位定期（每季度）或不定期召開聯(lián)席會議，研究解決項目推進過程中遇到的重大問題，協(xié)調(diào)解決項目建設(shè)過程中的“瓶頸”問題
用地保障
四種方式拓寬土地供應(yīng)渠道
在寸土寸金的城市土地上，怎樣才能“擠出”更多的保障房？記者了解到，文件中出臺了多項“硬”措施破解用地難題：在南寧市新增建設(shè)用地年度計劃中，要求單列城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)用地。對暫未列入年度用地計劃的項目，可采取先行供地措施，不受農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)和審批限制。新增建設(shè)用地不能及時滿足保障性安居工程建設(shè)需要的，從政府儲備土地中優(yōu)先安排。
為了加快落實保障房的建設(shè)用地，幫助中低收入者圓安居夢，《若干規(guī)定》規(guī)定，在符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的前提下，南寧市還將嘗試以下4種方式拓寬保障房土地供應(yīng)渠道：
其一，用地單位可利用原自有住宅用地，投資建設(shè)面向本單位員工出租的公共租賃住房，其用地權(quán)屬和供地方式保持不變；
其二，用地單位還可利用原自有的非住宅用地，建設(shè)面向本單位員工出租的公共租賃住房。
其三，原自有的非住宅用地，如果屬于取得用地已滿八年或因產(chǎn)業(yè)特點、環(huán)境污染等因素已不適宜在中心城區(qū)發(fā)展的工業(yè)、倉儲出讓用地，用地單位申請變更為經(jīng)營性用地，并承諾按規(guī)劃的總建筑面積30%以上比例建設(shè)公共租賃住房的，經(jīng)南寧市工信委、規(guī)劃局、國土局、住房局、城鄉(xiāng)建委等部門審查同意后報經(jīng)市人民政府批準，市國土局可與用地單位變更原供地合同有關(guān)土地用途限制的約定，并依法辦理土地用途變更手續(xù)。
其四，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在不改變土地權(quán)屬關(guān)系，且保證集體住宅和產(chǎn)業(yè)用房的前提下，也可利用自有的集體建設(shè)用地增加建設(shè)只租不售的公共租賃住房。
上述用地建成的公共租賃住房，房屋產(chǎn)權(quán)和租金收益歸用地單位所有，租金標(biāo)準和租賃對象納入南寧市公共租賃住房管理范疇。
規(guī)劃設(shè)計
增加套數(shù)和小戶型數(shù)量
保障房的功能在于滿足困難群眾的基本住房保障，按照這樣一個基本原則，《若干規(guī)定》指出，要控制各類住房的套型面積。針對公共租賃住房供應(yīng)對象的特點，多設(shè)計單間配套的戶型。對廉租住房，也要適當(dāng)增加小戶型數(shù)量。優(yōu)化戶型組合和設(shè)計方案，盡量增加保障性住房套數(shù)，為保障對象多提供小戶型、功能齊、質(zhì)量保證的住房。
根據(jù)新的措施規(guī)定，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，對保障性安居工程項目的間距、退距等均可按最低要求設(shè)置，盡量提高土地容積率，適當(dāng)放寬對容積率、建筑密度、綠地率的限制。 “放寬保障房的規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)要求，這是文件的一大亮點，目的在于鼓勵設(shè)計單位充分利用土地，進行集約化設(shè)計。”南寧市政府相關(guān)人士向記者介紹。
同時，保障房也將放寬建筑設(shè)計要求，在滿足居民居住基本需求的前提下，小區(qū)局部地方的日照、采光、通風(fēng)等均將參照公寓的建筑設(shè)計要求進行設(shè)計；停車位按《南寧市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的停車位最低限度進行配置。
記者通過建設(shè)部門了解到，根據(jù)自治區(qū)下達南寧市2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，南寧市今年保障性安居工程建設(shè)總量為30020套，其中公共租賃住房10000套，廉租住房9000套，經(jīng)濟適用住房2820套，限價商品住房4700套，棚戶區(qū)改造3500套。
建設(shè)方式
保障房與商品房“混搭”
一位政府官員向記者表示，針對這么大工程量的保障性住房，當(dāng)?shù)卣诨I措資金時感到很吃力。一邊是開發(fā)商在建設(shè)商品房時為拿不到地發(fā)愁；一邊卻是政府部門在建設(shè)保障房時為拿不出錢發(fā)愁。
保障房建設(shè)怎樣才能“不差錢”？為了激發(fā)社會投資熱情，《若干規(guī)定》中推出一項新的舉措，允許采用混搭建設(shè)模式，讓新建商品住房項目中配建公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房等保障性住房，同時，新建商品住房項目中，如果配建公共租賃住房等保障性住房，且該保障性住房建成后移交政府的，市住房局出具的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)條件意見書應(yīng)包括保障性住房的移交方式或收購價格（租金水平）、套型結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準和配套設(shè)施等條件。在審定該項目土地出讓方案時，允許其出讓底價和起始價在土地評估價格的10%以內(nèi)下浮。若配建公共租賃房比例達到30%以上的，項目用地可采取“限地價、限套型、競配建面積”的方式公開出讓，配建比例最高者取得項目用地。
資金來源
多渠道籌措建設(shè)資金
保障性住房的政府資金籌措，將來自于哪些方面呢？據(jù)介紹，南寧市除了從財政預(yù)算內(nèi)資金中安排部分資金用于保障性安居工程建設(shè)外，還將在確保完成廉租住房保障任務(wù)的前提下，從土地出讓凈收益中計提不低于10%的資金，以及利用住房公積金增值收益結(jié)余（扣除貸款風(fēng)險準備金和管理費用）作為廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于公共租賃住房建設(shè)。
另外，南寧市財政可從土地出讓金凈收益、城市維護建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等費用中計提部分資金，統(tǒng)籌用于保障性安居工程建設(shè)。
據(jù)悉，在留足住房維修資金、職工住房補貼款、職工住房公積金后，經(jīng)南寧市人民政府批準，還將由市住房局按一定比例，統(tǒng)籌行政事業(yè)單位的售房款用于公共租賃住房建設(shè)。
南寧市政府將注入一定資金，并將南寧市保障性住房用地作為資產(chǎn)注入，組建保障性住房建設(shè)公司，該公司作為南寧市保障性住房建設(shè)融資平臺，向銀行、保險公司、社保基金進行融資。
優(yōu)惠政策
可減免多種費用
除了在用地、資金等方面享有各種優(yōu)待，根據(jù)規(guī)定，保障房的建設(shè)還可以享受多種費用的減免。
《若干規(guī)定》特別強調(diào)，廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)，一律免征城市建設(shè)配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。并根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，免征建造、管理公共租賃住房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)的公共租賃住房，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料，可按公共租賃住房建筑面積占總建筑面積的比例免征涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。對經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
另外，支持企業(yè)和社會機構(gòu)從商業(yè)銀行融資用于公共租賃住房建設(shè)，經(jīng)南寧市人民政府批準，財政可安排公共租賃住房資金包括按規(guī)定可以使用的中央、自治區(qū)補助的公共租賃住房資金，用于公共租賃住房項目貸款貼息。
對于開發(fā)企業(yè)利用自有出讓城鎮(zhèn)住宅（含城鎮(zhèn)單一住宅、混合、商?。┯玫兀ㄔO(shè)面向社會供應(yīng)的公共租賃住房的，經(jīng)批準可適當(dāng)提高項目容積率或商業(yè)配套服務(wù)用房的配建比例。開發(fā)企業(yè)可按與政府簽訂的公共租賃住房運營管理合同約定，由企業(yè)自行管理，產(chǎn)權(quán)和租金收益歸企業(yè)所有，租金標(biāo)準和租賃對象納入我市的公共租賃住房范疇。運營管理合同約定的出租期滿后，依規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)可向社會出售。
項目審批
“綠色通道”為審批提速
項目開工需要做一系列前期準備，僅前期手續(xù)審批就可能在一定程度影響當(dāng)期開工率，加快開工還須“特事特辦”。為了給保障房項目“提速”，南寧市將其納入審批“綠色通道”，并設(shè)立一名保障性安居工程業(yè)務(wù)專管員，進行協(xié)調(diào)審批業(yè)務(wù)等“保姆”式服務(wù)。
相關(guān)保障措施中，還將啟用“保障性安居工程”專用章，保障性安居工程項目在申請辦理有關(guān)手續(xù)時加蓋該專用章，各有關(guān)職能部門應(yīng)提供“綠色通道”服務(wù)，快速處理，特事特辦、優(yōu)先受理、優(yōu)先辦理和縮短辦結(jié)時限。
據(jù)悉，南寧市還設(shè)建立了聯(lián)席會議制度，由市領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織市保障性安居工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，成員單位定期（每季度）或不定期召開聯(lián)席會議，研究解決項目推進過程中遇到的重大問題，協(xié)調(diào)解決項目建設(shè)過程中的“瓶頸”問題
