2017年1月4日，首屆中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會在上海崇明島召開。會議中，中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2016總結(jié)與2017趨勢展望》，基于全面的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)體系，對2016年的市場形勢進行了總結(jié)，并對2017年的行業(yè)發(fā)展做出預(yù)判，為社會各界提供借鑒和參考。
1.2016年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)
2016年，房地產(chǎn)市場迎來本輪周期的高點，全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，城市分化態(tài)勢延續(xù)。國慶節(jié)前后，各地政府密集出臺調(diào)控政策，四季度市場走勢漸趨平穩(wěn)。
政策方面，政策環(huán)境由松趨緊，因城施策嚴控市場風險。2016年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點城市持續(xù)收緊的過程：“兩會”提出因城施策去庫存，但隨著熱點城市房價地價快速上漲，政策分化進一步顯現(xiàn)。一方面，熱點城市調(diào)控政策不斷收緊，限購限貸力度及各項監(jiān)管措施頻頻加碼，遏制投資投機性需求，防范市場風險；另一方面，三四線城市仍堅持去庫存策略，從供需兩端改善市場環(huán)境。同時，中央加強房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行，為行業(yè)長期發(fā)展積極構(gòu)建良好環(huán)境。
價格方面，熱點城市房價漲幅顯著，調(diào)控收緊后價格趨穩(wěn)。受寬松貨幣環(huán)境、階段性供求緊張及地價上漲影響，熱點城市房價快速攀升，1~11月百城住宅價格累計上漲17.83%。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺后，熱點城市的新房及二手房價格漲幅均出現(xiàn)回落。
成交方面，市場成交全年高位運行，成交結(jié)構(gòu)明顯上移。2016年，各類需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)交易高位運行，50個代表城市商品住宅成交量同比增長超兩成，絕對量創(chuàng)歷史同期新高。國慶節(jié)前后熱點城市調(diào)控政策密集出臺，代表城市市場熱度開始回落，四季度成交量高位下調(diào)。從成交結(jié)構(gòu)來看，核心一二線城市各層級產(chǎn)品總價提升顯著，熱點城市的改善需求也積極釋放，成交結(jié)構(gòu)上移，大戶型成交占比提升。
土地方面，一二線土地市場高熱，高價地開發(fā)蘊風險。2016年，300個城市土地市場供求仍呈下降趨勢，各類用地推出同比下降11.0%，成交同比下降5.7%。但是，熱點城市土地市場持續(xù)高熱，拉高了全國整體住宅樓面均價及溢價率，全國300個城市各類用地成交樓面價同比上漲38.7%；平均溢價率為43.13%，較2015年提高26.91個百分點。值得注意的是，2016年房企銷售回暖及寬松的資金環(huán)境，企業(yè)拿地熱情高漲，重點一二線城市高價地塊頻出，尤其是合肥、蘇州、南京、上海等城市，未來市場走勢十分值得關(guān)注。
企業(yè)方面，百億房企市場份額升至五成，行業(yè)整合加速。2016年，品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，百億房企擴容至131家，市場份額升至50%，且恒大、萬科及碧桂園銷售額超過3000億元，開啟了房企規(guī)?；l(fā)展的新時代。在良好銷售業(yè)績支持下，企業(yè)現(xiàn)金流充裕，拿地意愿強烈。2016年行業(yè)格局也在發(fā)生著深刻變化，央企、國企加快整合重組，房企資本融合進程加快。
2.2017年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望
2017年，因城施策將在控風險與去庫存基調(diào)下不斷深化，熱點城市面臨量價回調(diào)，而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢。
根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，預(yù)計2017年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點。需求方面，2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，預(yù)計全年降幅將達到12.8%~14.8%，其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場波動平緩。供應(yīng)方面，鑒于一二線城市銷售回落，新開工意愿也不足，而前期土地成交處于低位，將使全國新開工出現(xiàn)小幅下降，預(yù)計全年降幅在3.0%以內(nèi)。但預(yù)計2017年企業(yè)補倉意愿加強，拿地將有所增加，推動投資增長，我們測算房地產(chǎn)投資增速在2.5%~4.5%之間。價格方面，需求回調(diào)導(dǎo)致價格有所下跌，預(yù)計全年跌幅在1.9%到3.9%之間。
2017年我們對于一二線城市市場的整體判斷是量價進入調(diào)整階段，但是不同的城市仍存在市場機會。一線城市步入存量房時代，新房開發(fā)建設(shè)的市場空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題，租房市場也有望成為行業(yè)新機遇。二線過熱城市房價空間被透支，“量價回調(diào)”成大概率事件，但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個發(fā)展的新風口，天津、武漢和鄭州受益于城市群發(fā)展，城市潛力逐漸顯現(xiàn)，量價進入平穩(wěn)增長周期；西部節(jié)點型城市發(fā)展有望進入新階段，房價尚屬相對洼地，如重慶、成都、西安等城市。此外，位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備潛力。
