市場轉(zhuǎn)暖趨勢確立還需要成交量保持高位。盡管我們認為房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，但并不意味著又回到了2007年的地產(chǎn)牛市，轉(zhuǎn)暖趨勢的確立還需要成交量能在未來幾個月里保持在較高水平。
我們傾向于認為政府暫時不會出臺新的利好政策，而是會視樓市情況相機應(yīng)變，不過從刺激內(nèi)需、保增長的角度而言，也不會轉(zhuǎn)向出臺利空政策，未來一段時間內(nèi)，可能是政策面的真空期。面對市場行業(yè)開始轉(zhuǎn)好，開發(fā)商是否會過度提價。目前部分樓盤已經(jīng)取消了前期的優(yōu)惠措施，甚至開始提價，但如果開發(fā)商普遍大幅提價，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為會大大延緩樓市的復(fù)蘇。
土地市場很難走出低迷。未來樓市的成交量有望保持在較高水平，但土地市場卻依然很難走出低迷，關(guān)鍵是開發(fā)商的土地儲備仍然很大，在政府未放開對閑置土地的從緊管理措施的情況下，開發(fā)商沒有足夠的資金實力、也沒有必要繼續(xù)大量囤地，因此我們認為，未來土地市場流拍、底價中標的現(xiàn)象仍會比較普遍，全國土地購置面積會繼續(xù)保持在低位，地價也難以出現(xiàn)明顯的上漲。
存貨壓力仍然較大，住宅地產(chǎn)好于商業(yè)地產(chǎn)。盡管樓市成交量上升，但原有存貨的消化仍需要一定時間，因此未來一段時間房地產(chǎn)市場的存貨壓力仍然較大。如北京由于成交上升，2月份可售面積和消化期均有所下降，其中消化期由1月底的20.6個月下降為19個月，但高達1819萬平方米的住宅期房和現(xiàn)房總可售面積對市場而言仍是一個巨大的供給壓力。
我們曾指出，中國商品房市場供給存在結(jié)構(gòu)性失衡，商業(yè)地產(chǎn)供給和空置面積過多，而商品住宅情況相對較好。在宏觀經(jīng)濟仍存在很大不確定性的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和租賃情況難以有較大改善，而由于對住宅地產(chǎn)的巨大需求仍然存在，其成交狀況預(yù)計較2008年會有很大好轉(zhuǎn)，因此我們繼續(xù)看好住宅地產(chǎn)，相對看空商業(yè)地產(chǎn)。
重點公司估值達到歷史中等水平。2月中旬以來，地產(chǎn)股繼續(xù)有良好表現(xiàn)，股價和估值水平上升，我們重點跟蹤的上市公司動態(tài)估值水平已回到15～20倍PE之間的歷史中等水平。
高價土地仍是上市公司硬傷。上市公司在2007年大量高價拿地，這一惡果在2008年有集中的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在上市公司資金緊張，并且由于房價下跌，不得不在年報中大量計提存貨跌價損失準備。由于閑置土地管理辦法的規(guī)定，這些地塊必須在2009年底以前開工，而如果2009年房價不出現(xiàn)大幅上漲（這種情況的可能性很?。?，上市公司毛利率的下降將是必然的，2009年繼續(xù)計提存貨跌價準備的可能性也很高。
維持行業(yè)“增持”評級。盡管房地產(chǎn)公司估值水平上升，不過由于房地產(chǎn)市場見底可能性較大，上市公司實現(xiàn)銷售增長比較確定，因此未來業(yè)績的增長速度有上調(diào)的空間，即使保持目前的估值水平，股價也仍有向上空間。因此我們?nèi)跃S持行業(yè)“增持”評級。
我們傾向于認為政府暫時不會出臺新的利好政策，而是會視樓市情況相機應(yīng)變，不過從刺激內(nèi)需、保增長的角度而言，也不會轉(zhuǎn)向出臺利空政策，未來一段時間內(nèi)，可能是政策面的真空期。面對市場行業(yè)開始轉(zhuǎn)好，開發(fā)商是否會過度提價。目前部分樓盤已經(jīng)取消了前期的優(yōu)惠措施，甚至開始提價，但如果開發(fā)商普遍大幅提價，有可能會使有所好轉(zhuǎn)的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為會大大延緩樓市的復(fù)蘇。
土地市場很難走出低迷。未來樓市的成交量有望保持在較高水平，但土地市場卻依然很難走出低迷，關(guān)鍵是開發(fā)商的土地儲備仍然很大，在政府未放開對閑置土地的從緊管理措施的情況下，開發(fā)商沒有足夠的資金實力、也沒有必要繼續(xù)大量囤地，因此我們認為，未來土地市場流拍、底價中標的現(xiàn)象仍會比較普遍，全國土地購置面積會繼續(xù)保持在低位，地價也難以出現(xiàn)明顯的上漲。
存貨壓力仍然較大，住宅地產(chǎn)好于商業(yè)地產(chǎn)。盡管樓市成交量上升，但原有存貨的消化仍需要一定時間，因此未來一段時間房地產(chǎn)市場的存貨壓力仍然較大。如北京由于成交上升，2月份可售面積和消化期均有所下降，其中消化期由1月底的20.6個月下降為19個月，但高達1819萬平方米的住宅期房和現(xiàn)房總可售面積對市場而言仍是一個巨大的供給壓力。
我們曾指出，中國商品房市場供給存在結(jié)構(gòu)性失衡，商業(yè)地產(chǎn)供給和空置面積過多，而商品住宅情況相對較好。在宏觀經(jīng)濟仍存在很大不確定性的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的銷售和租賃情況難以有較大改善，而由于對住宅地產(chǎn)的巨大需求仍然存在，其成交狀況預(yù)計較2008年會有很大好轉(zhuǎn)，因此我們繼續(xù)看好住宅地產(chǎn)，相對看空商業(yè)地產(chǎn)。
重點公司估值達到歷史中等水平。2月中旬以來，地產(chǎn)股繼續(xù)有良好表現(xiàn)，股價和估值水平上升，我們重點跟蹤的上市公司動態(tài)估值水平已回到15～20倍PE之間的歷史中等水平。
高價土地仍是上市公司硬傷。上市公司在2007年大量高價拿地，這一惡果在2008年有集中的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在上市公司資金緊張，并且由于房價下跌，不得不在年報中大量計提存貨跌價損失準備。由于閑置土地管理辦法的規(guī)定，這些地塊必須在2009年底以前開工，而如果2009年房價不出現(xiàn)大幅上漲（這種情況的可能性很?。?，上市公司毛利率的下降將是必然的，2009年繼續(xù)計提存貨跌價準備的可能性也很高。
維持行業(yè)“增持”評級。盡管房地產(chǎn)公司估值水平上升，不過由于房地產(chǎn)市場見底可能性較大，上市公司實現(xiàn)銷售增長比較確定，因此未來業(yè)績的增長速度有上調(diào)的空間，即使保持目前的估值水平，股價也仍有向上空間。因此我們?nèi)跃S持行業(yè)“增持”評級。
