隨著新湖中寶、海印股份相繼公布再融資預(yù)案，備受關(guān)注的房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘已成定局。從本屆政府過(guò)去一段時(shí)間關(guān)于房地產(chǎn)的表態(tài)來(lái)看，決策層的思路是淡化調(diào)控，強(qiáng)調(diào)供給，加強(qiáng)保障房建設(shè)。因此，房地產(chǎn)再融資不會(huì)全面開(kāi)閘，而是定向來(lái)支持保障性安居工程，落實(shí)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”的宏觀政策。
此外，在金融機(jī)構(gòu)去杠桿化的背景下，作為與金融業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)也必須去杠桿化，降低融資成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)的大方向。若房地產(chǎn)直接融資渠道得到放松，在規(guī)范企業(yè)融資行為的同時(shí)，也可達(dá)到去杠桿化的目的。
一個(gè)多月前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上曾提出，研究部署加快棚戶(hù)區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與棚戶(hù)區(qū)改造，并決定今后5年再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1000萬(wàn)戶(hù)，同時(shí)將棚戶(hù)區(qū)改造安置住房用地納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃優(yōu)先安排。此舉被市場(chǎng)解讀為鼓勵(lì)放開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的一個(gè)源頭。
而房地產(chǎn)通過(guò)定向增發(fā)募集的資金將投向何處成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)?！叭羧ゴ罅抠I(mǎi)地、去支持商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)進(jìn)一步被推高？房地產(chǎn)泡沫會(huì)不會(huì)更加放大？”有市場(chǎng)人士坦言。這種擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理。
時(shí)間回到三年前，為了配合“新國(guó)十條”政策，和防止上市房企通過(guò)直融償還銀行貸款和補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資本推高地產(chǎn)價(jià)格，證監(jiān)會(huì)暫停了所有上市房企的再融資和重組申請(qǐng)。但這并未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大影響。
多家A股一線房企陸續(xù)通過(guò)收購(gòu)H股公司方式，成功躍上海外融資跳板。很多上市房企也通過(guò)私募、信托等方式進(jìn)行大量融資。而且三年來(lái)，因資金來(lái)源不足、利潤(rùn)率低，房企參與保障房項(xiàng)目的積極性并不高，導(dǎo)致多地政府并未真正完成保障房任務(wù)。
如今，新湖中寶的定向增發(fā)預(yù)案明確募集資金的投向?yàn)榕飸?hù)區(qū)的改造項(xiàng)目，表明目前房地產(chǎn)企業(yè)的再融資不是全面開(kāi)閘，而是定向來(lái)支持符合政策導(dǎo)向的保障性的安居工程等，這或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)再融資的趨勢(shì)。
近年來(lái)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行貸款、股權(quán)融資的渠道受限，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托迅速膨脹。數(shù)據(jù)顯示，2013年將有2000億元房地產(chǎn)信托到期，而中小型上市房企或單體項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)仍較大。
一位上市房企高管稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的大背景還是降低房企的融資成本，“去年我們找信托，收益率到16%都發(fā)得不好，再加上信托成本，風(fēng)險(xiǎn)太大?！?
如果地產(chǎn)融資政策變化，地產(chǎn)企業(yè)不再依賴(lài)高息的表外融資，逐漸轉(zhuǎn)向表內(nèi)信貸和正常的股權(quán)融資，那么房企的中長(zhǎng)期資金價(jià)格可能會(huì)慢慢下降，有利于房企減輕資金壓力、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)盈利能力。這與決策層希望封堵金融業(yè)資金空轉(zhuǎn)，將資金引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的思路也相吻合。
此外，在金融機(jī)構(gòu)去杠桿化的背景下，作為與金融業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)也必須去杠桿化，降低融資成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是未來(lái)的大方向。若房地產(chǎn)直接融資渠道得到放松，在規(guī)范企業(yè)融資行為的同時(shí)，也可達(dá)到去杠桿化的目的。
一個(gè)多月前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上曾提出，研究部署加快棚戶(hù)區(qū)改造，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善。鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與棚戶(hù)區(qū)改造，并決定今后5年再改造各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)1000萬(wàn)戶(hù)，同時(shí)將棚戶(hù)區(qū)改造安置住房用地納入當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)計(jì)劃優(yōu)先安排。此舉被市場(chǎng)解讀為鼓勵(lì)放開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的一個(gè)源頭。
而房地產(chǎn)通過(guò)定向增發(fā)募集的資金將投向何處成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)?！叭羧ゴ罅抠I(mǎi)地、去支持商品住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)進(jìn)一步被推高？房地產(chǎn)泡沫會(huì)不會(huì)更加放大？”有市場(chǎng)人士坦言。這種擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理。
時(shí)間回到三年前，為了配合“新國(guó)十條”政策，和防止上市房企通過(guò)直融償還銀行貸款和補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資本推高地產(chǎn)價(jià)格，證監(jiān)會(huì)暫停了所有上市房企的再融資和重組申請(qǐng)。但這并未對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大影響。
多家A股一線房企陸續(xù)通過(guò)收購(gòu)H股公司方式，成功躍上海外融資跳板。很多上市房企也通過(guò)私募、信托等方式進(jìn)行大量融資。而且三年來(lái)，因資金來(lái)源不足、利潤(rùn)率低，房企參與保障房項(xiàng)目的積極性并不高，導(dǎo)致多地政府并未真正完成保障房任務(wù)。
如今，新湖中寶的定向增發(fā)預(yù)案明確募集資金的投向?yàn)榕飸?hù)區(qū)的改造項(xiàng)目，表明目前房地產(chǎn)企業(yè)的再融資不是全面開(kāi)閘，而是定向來(lái)支持符合政策導(dǎo)向的保障性的安居工程等，這或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)再融資的趨勢(shì)。
近年來(lái)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銀行貸款、股權(quán)融資的渠道受限，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托迅速膨脹。數(shù)據(jù)顯示，2013年將有2000億元房地產(chǎn)信托到期，而中小型上市房企或單體項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)仍較大。
一位上市房企高管稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的大背景還是降低房企的融資成本，“去年我們找信托，收益率到16%都發(fā)得不好，再加上信托成本，風(fēng)險(xiǎn)太大?！?
如果地產(chǎn)融資政策變化，地產(chǎn)企業(yè)不再依賴(lài)高息的表外融資，逐漸轉(zhuǎn)向表內(nèi)信貸和正常的股權(quán)融資，那么房企的中長(zhǎng)期資金價(jià)格可能會(huì)慢慢下降，有利于房企減輕資金壓力、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)盈利能力。這與決策層希望封堵金融業(yè)資金空轉(zhuǎn)，將資金引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的思路也相吻合。
