2008年，在歷經(jīng)歷史罕見“冰雪雨凍”天氣、美國(guó)次貸危機(jī)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩等一系列內(nèi)外部不利因素的影響下，全省房地產(chǎn)開發(fā)面臨著諸多新困難和新挑戰(zhàn)。在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控措施及省委、省政府的高度重視和積極應(yīng)對(duì)下，全省房地產(chǎn)開發(fā)依然保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但存在商品房銷售大幅下降、房地產(chǎn)企業(yè)融資困難等不容忽視的問(wèn)題。
一、2008年全省房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。1-12月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額544.32億元，比上年增長(zhǎng)25.0%;比2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額凈增108.86億元；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波峰值與波谷值相差7.1個(gè)百分點(diǎn)，總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。從投資類型結(jié)構(gòu)采看，住宅投資444.72億元，比上年增長(zhǎng)25.5%;辦公樓投資4.61億元，比上年增長(zhǎng)43.0%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資46.68億元，比上年增長(zhǎng)18.1%;其他投資48.31億元，比上年增長(zhǎng)25.6%.
3、保障性住房開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)健推進(jìn)。1-12月，全省經(jīng)濟(jì)適用房投資20.33億元，比上年增長(zhǎng)2.3%;經(jīng)濟(jì)適用房施工面積315.48萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.7%;經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積138.56萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.30倍；經(jīng)濟(jì)適用房銷售額14.77億元，比上年增長(zhǎng)1.58倍。
4、新商品房銷售面積下降幅度加劇。1-12月，全省商品房銷售積1464.55萬(wàn)平方米，同比下降32.7%,這是自今年1-3月以采續(xù)第10個(gè)月持續(xù)下降。其中住宅銷售面積1363.96萬(wàn)平方米，比上年下降33.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積76.77萬(wàn)平方米，比上年下降32.1%.比上年增長(zhǎng)25.6%.
5、施工面積增長(zhǎng)，竣工面積下降。1-12月，全省房屋施工面積6034.68萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.7%.從施工結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅施工面積5146.08萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.4%;辦公樓施工面積54.17萬(wàn)平方米，比上年下降9.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積593.81萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.0%;其他施工面積240.61萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)43.6%.1-12月，全省房屋竣工面積1245.65萬(wàn)平方米，比上年下降23.4%.
6、新開工面積下降。1-12月，全省商品房新開工面積2418.81萬(wàn)平方米，比上年下降7.5%.從結(jié)構(gòu)類型采看，1-12月，住宅新開工面積2119.92萬(wàn)平方米，比上年下降7.5%;辦公樓新開工面積18.27萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)0.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積200.74萬(wàn)平方米，比上年下降15.8%;其他新開工面積79.88萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)20.2%.
7、房地產(chǎn)開發(fā)融資形勢(shì)不容樂(lè)觀。1-12月，全省房地產(chǎn)開發(fā)資金751.63億元，比上年增長(zhǎng)13.4%.分融資渠道采看；國(guó)內(nèi)貸款92.28億元，比上年下降5.7%;其中銀行貸款89.60億元，比上年下降5.2%,占國(guó)內(nèi)貸款比重為97.1%.利用外資5.47億元，比上年下降2.0%.自籌資金282.14億元，比上年增長(zhǎng)33.4%.其他資金采源229.27億元，比上年下降15.4%;其中定金及預(yù)付款126.79億元，比上年下降24.2%;個(gè)人按揭貸款60.20億元，比上年下降10.6%.從下圖可以看出，今年1-9月以采全省銀行貸款增速回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
二、存在的主要問(wèn)題當(dāng)前，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)較突出問(wèn)題是：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較往年增速有所減緩；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房銷售下滑較大；3、新開工面積和房屋竣工面積出現(xiàn)下滑，且下降幅度呈加快趨勢(shì)；4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難愈加明顯。
原因分析：一方面是面對(duì)當(dāng)前較冷清的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不明朗而減緩?fù)顿Y力度，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少；另一方面，居民購(gòu)買意愿明顯不如往年，造成市場(chǎng)銷售大度下降，開發(fā)商不能及時(shí)將開發(fā)的商品房銷售，以至不能及時(shí)回收開發(fā)資金。而且預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間，如果長(zhǎng)期保持這種狀況，勢(shì)必會(huì)造成大批房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張、運(yùn)行困難，甚至?xí)霈F(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，從而帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于普遍觀望態(tài)度，購(gòu)房消費(fèi)需求在一定時(shí)間內(nèi)未得到合理釋放，如果將來(lái)出現(xiàn)集中釋放的情況，對(duì)樓市必將造成新一輪沖擊，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
三、幾點(diǎn)建議2008年，在歷經(jīng)歷史罕見“冰雪雨凍”天氣、美國(guó)次貸危機(jī)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩等一系列內(nèi)外部不利因素的影響下，全省房地產(chǎn)開發(fā)面臨著諸多新困難和新挑戰(zhàn)。在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控措施及省委、省政府的高度重視和積極應(yīng)對(duì)下，全省房地產(chǎn)開發(fā)依然保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但存在商品房銷售大幅下降、房地產(chǎn)企業(yè)融資困難等不容忽視的問(wèn)題。 一、2008年全省房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。1-12月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額544.32億元，比上年增長(zhǎng)25.0%;比2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額凈增108.86億元；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波峰值與波谷值相差7.1個(gè)百分點(diǎn)，總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。從投資類型結(jié)構(gòu)采看，住宅投資444.72億元，比上年增長(zhǎng)25.5%;辦公樓投資4.61億元，比上年增長(zhǎng)43.0%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資46.68億元，比上年增長(zhǎng)18.1%;其他投資48.31億元，比上年增長(zhǎng)25.6%.
2、土地購(gòu)置面積有所回升。1-12月，全省土地購(gòu)置面積981.20萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)21.5%;分別比1-9月、1-10月、1-11月增幅提高9.7、5.5、1.0個(gè)百分點(diǎn)；自今年1-4月以采，全省土地購(gòu)置面積增速均出現(xiàn)不同程度回落，其中第三季度降至今年最低，僅增長(zhǎng)11.8%;1-10月開始逐月回升。
3、保障性住房開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)健推進(jìn)。1-12月，全省經(jīng)濟(jì)適用房投資20.33億元，比上年增長(zhǎng)2.3%;經(jīng)濟(jì)適用房施工面積315.48萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.7%;經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積138.56萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.30倍；經(jīng)濟(jì)適用房銷售額14.77億元，比上年增長(zhǎng)1.58倍。
4、新商品房銷售面積下降幅度加劇。1-12月，全省商品房銷售積1464.55萬(wàn)平方米，同比下降32.7%,這是自今年1-3月以采續(xù)第10個(gè)月持續(xù)下降。其中住宅銷售面積1363.96萬(wàn)平方米，比上年下降33.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積76.77萬(wàn)平方米，比上年下降32.1%.比上年增長(zhǎng)25.6%.
1-12月，全省商品房銷售額321.25億元，比上年下降28.7%,這也是自今年1-3月以來(lái)連續(xù)第10個(gè)月持續(xù)下降。其中住宅銷售額284.10億元，比上年下降30.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額32.15億元，比上年下降15.5%;其他銷售額3.64億元，比上年下降9.7%.
5、施工面積增長(zhǎng)，竣工面積下降。1-12月，全省房屋施工面積6034.68萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.7%.從施工結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅施工面積5146.08萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.4%;辦公樓施工面積54.17萬(wàn)平方米，比上年下降9.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積593.81萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.0%;其他施工面積240.61萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)43.6%.1-12月，全省房屋竣工面積1245.65萬(wàn)平方米，比上年下降23.4%.
6、新開工面積下降。1-12月，全省商品房新開工面積2418.81萬(wàn)平方米，比上年下降7.5%.從結(jié)構(gòu)類型采看，1-12月，住宅新開工面積2119.92萬(wàn)平方米，比上年下降7.5%;辦公樓新開工面積18.27萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)0.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積200.74萬(wàn)平方米，比上年下降15.8%;其他新開工面積79.88萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)20.2%.
7、房地產(chǎn)開發(fā)融資形勢(shì)不容樂(lè)觀。1-12月，全省房地產(chǎn)開發(fā)資金751.63億元，比上年增長(zhǎng)13.4%.分融資渠道采看；國(guó)內(nèi)貸款92.28億元，比上年下降5.7%;其中銀行貸款89.60億元，比上年下降5.2%,占國(guó)內(nèi)貸款比重為97.1%.利用外資5.47億元，比上年下降2.0%.自籌資金282.14億元，比上年增長(zhǎng)33.4%.其他資金采源229.27億元，比上年下降15.4%;其中定金及預(yù)付款126.79億元，比上年下降24.2%;個(gè)人按揭貸款60.20億元，比上年下降10.6%.從下圖可以看出，今年1-9月以采全省銀行貸款增速回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
二、存在的主要問(wèn)題當(dāng)前，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)較突出問(wèn)題是：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較往年增速有所減緩；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房銷售下滑較大；3、新開工面積和房屋竣工面積出現(xiàn)下滑，且下降幅度呈加快趨勢(shì)；4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難愈加明顯。
原因分析：一方面是面對(duì)當(dāng)前較冷清的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不明朗而減緩?fù)顿Y力度，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少；另一方面，居民購(gòu)買意愿明顯不如往年，造成市場(chǎng)銷售大度下降，開發(fā)商不能及時(shí)將開發(fā)的商品房銷售，以至不能及時(shí)回收開發(fā)資金。而且預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間，如果長(zhǎng)期保持這種狀況，勢(shì)必會(huì)造成大批房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張、運(yùn)行困難，甚至?xí)霈F(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，從而帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于普遍觀望態(tài)度，購(gòu)房消費(fèi)需求在一定時(shí)間內(nèi)未得到合理釋放，如果將來(lái)出現(xiàn)集中釋放的情況，對(duì)樓市必將造成新一輪沖擊，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
三、幾點(diǎn)建議1、借擴(kuò)大內(nèi)需東風(fēng)，加快建設(shè)保障性安居工程步伐。為抵御國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)的不利影響，防止經(jīng)濟(jì)增速過(guò)快下滑和出現(xiàn)較大的波動(dòng)，黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策作出重大調(diào)整，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并推出擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，其中用于投向保障性安居工程資金2800億，應(yīng)順勢(shì)借助外部的良好環(huán)境，積極爭(zhēng)取獲得國(guó)家政策支持，搭上這列“資金”快車，加快推進(jìn)全省保障性安居工程建設(shè)步伐。一方面解決中低收入群眾的住房問(wèn)題，另一方面緩解消費(fèi)者的心理預(yù)期，從而對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速上漲起到了一定的作用。因此，政府應(yīng)繼續(xù)高度關(guān)心解決廣大中低收入群眾切身利益和事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的住房問(wèn)題，在現(xiàn)有的財(cái)力、土地資源等客觀條件基礎(chǔ)上大力發(fā)展保障性住房。
2、保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性。通過(guò)國(guó)家出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸在朝理性方向發(fā)展，開發(fā)商也在逐漸適應(yīng)市場(chǎng)的新變化調(diào)整營(yíng)銷策略，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展新形勢(shì)。因此，使高房?jī)r(jià)逐漸回歸到與居民購(gòu)買力相匹配的合理價(jià)位是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
3、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。積極支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。
1、借擴(kuò)大內(nèi)需東風(fēng)，加快建設(shè)保障性安居工程步伐。為抵御國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)的不利影響，防止經(jīng)濟(jì)增速過(guò)快下滑和出現(xiàn)較大的波動(dòng)，黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策作出重大調(diào)整，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并推出擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，其中用于投向保障性安居工程資金2800億，應(yīng)順勢(shì)借助外部的良好環(huán)境，積極爭(zhēng)取獲得國(guó)家政策支持，搭上這列“資金”快車，加快推進(jìn)全省保障性安居工程建設(shè)步伐。一方面解決中低收入群眾的住房問(wèn)題，另一方面緩解消費(fèi)者的心理預(yù)期，從而對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速上漲起到了一定的作用。因此，政府應(yīng)繼續(xù)高度關(guān)心解決廣大中低收入群眾切身利益和事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的住房問(wèn)題，在現(xiàn)有的財(cái)力、土地資源等客觀條件基礎(chǔ)上大力發(fā)展保障性住房。
2、保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性。通過(guò)國(guó)家出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸在朝理性方向發(fā)展，開發(fā)商也在逐漸適應(yīng)市場(chǎng)的新變化調(diào)整營(yíng)銷策略，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展新形勢(shì)。因此，使高房?jī)r(jià)逐漸回歸到與居民購(gòu)買力相匹配的合理價(jià)位是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
3、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。積極支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。
一、2008年全省房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。1-12月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額544.32億元，比上年增長(zhǎng)25.0%;比2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額凈增108.86億元；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波峰值與波谷值相差7.1個(gè)百分點(diǎn)，總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。從投資類型結(jié)構(gòu)采看，住宅投資444.72億元，比上年增長(zhǎng)25.5%;辦公樓投資4.61億元，比上年增長(zhǎng)43.0%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資46.68億元，比上年增長(zhǎng)18.1%;其他投資48.31億元，比上年增長(zhǎng)25.6%.
3、保障性住房開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)健推進(jìn)。1-12月，全省經(jīng)濟(jì)適用房投資20.33億元，比上年增長(zhǎng)2.3%;經(jīng)濟(jì)適用房施工面積315.48萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.7%;經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積138.56萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.30倍；經(jīng)濟(jì)適用房銷售額14.77億元，比上年增長(zhǎng)1.58倍。
4、新商品房銷售面積下降幅度加劇。1-12月，全省商品房銷售積1464.55萬(wàn)平方米，同比下降32.7%,這是自今年1-3月以采續(xù)第10個(gè)月持續(xù)下降。其中住宅銷售面積1363.96萬(wàn)平方米，比上年下降33.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積76.77萬(wàn)平方米，比上年下降32.1%.比上年增長(zhǎng)25.6%.
5、施工面積增長(zhǎng)，竣工面積下降。1-12月，全省房屋施工面積6034.68萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.7%.從施工結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅施工面積5146.08萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.4%;辦公樓施工面積54.17萬(wàn)平方米，比上年下降9.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積593.81萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.0%;其他施工面積240.61萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)43.6%.1-12月，全省房屋竣工面積1245.65萬(wàn)平方米，比上年下降23.4%.
6、新開工面積下降。1-12月，全省商品房新開工面積2418.81萬(wàn)平方米，比上年下降7.5%.從結(jié)構(gòu)類型采看，1-12月，住宅新開工面積2119.92萬(wàn)平方米，比上年下降7.5%;辦公樓新開工面積18.27萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)0.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積200.74萬(wàn)平方米，比上年下降15.8%;其他新開工面積79.88萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)20.2%.
7、房地產(chǎn)開發(fā)融資形勢(shì)不容樂(lè)觀。1-12月，全省房地產(chǎn)開發(fā)資金751.63億元，比上年增長(zhǎng)13.4%.分融資渠道采看；國(guó)內(nèi)貸款92.28億元，比上年下降5.7%;其中銀行貸款89.60億元，比上年下降5.2%,占國(guó)內(nèi)貸款比重為97.1%.利用外資5.47億元，比上年下降2.0%.自籌資金282.14億元，比上年增長(zhǎng)33.4%.其他資金采源229.27億元，比上年下降15.4%;其中定金及預(yù)付款126.79億元，比上年下降24.2%;個(gè)人按揭貸款60.20億元，比上年下降10.6%.從下圖可以看出，今年1-9月以采全省銀行貸款增速回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
二、存在的主要問(wèn)題當(dāng)前，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)較突出問(wèn)題是：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較往年增速有所減緩；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房銷售下滑較大；3、新開工面積和房屋竣工面積出現(xiàn)下滑，且下降幅度呈加快趨勢(shì)；4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難愈加明顯。
原因分析：一方面是面對(duì)當(dāng)前較冷清的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不明朗而減緩?fù)顿Y力度，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少；另一方面，居民購(gòu)買意愿明顯不如往年，造成市場(chǎng)銷售大度下降，開發(fā)商不能及時(shí)將開發(fā)的商品房銷售，以至不能及時(shí)回收開發(fā)資金。而且預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間，如果長(zhǎng)期保持這種狀況，勢(shì)必會(huì)造成大批房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張、運(yùn)行困難，甚至?xí)霈F(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，從而帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于普遍觀望態(tài)度，購(gòu)房消費(fèi)需求在一定時(shí)間內(nèi)未得到合理釋放，如果將來(lái)出現(xiàn)集中釋放的情況，對(duì)樓市必將造成新一輪沖擊，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
三、幾點(diǎn)建議2008年，在歷經(jīng)歷史罕見“冰雪雨凍”天氣、美國(guó)次貸危機(jī)、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩等一系列內(nèi)外部不利因素的影響下，全省房地產(chǎn)開發(fā)面臨著諸多新困難和新挑戰(zhàn)。在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控措施及省委、省政府的高度重視和積極應(yīng)對(duì)下，全省房地產(chǎn)開發(fā)依然保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但存在商品房銷售大幅下降、房地產(chǎn)企業(yè)融資困難等不容忽視的問(wèn)題。 一、2008年全省房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。1-12月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額544.32億元，比上年增長(zhǎng)25.0%;比2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資額凈增108.86億元；全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波峰值與波谷值相差7.1個(gè)百分點(diǎn)，總體上呈現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)。從投資類型結(jié)構(gòu)采看，住宅投資444.72億元，比上年增長(zhǎng)25.5%;辦公樓投資4.61億元，比上年增長(zhǎng)43.0%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資46.68億元，比上年增長(zhǎng)18.1%;其他投資48.31億元，比上年增長(zhǎng)25.6%.
2、土地購(gòu)置面積有所回升。1-12月，全省土地購(gòu)置面積981.20萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)21.5%;分別比1-9月、1-10月、1-11月增幅提高9.7、5.5、1.0個(gè)百分點(diǎn)；自今年1-4月以采，全省土地購(gòu)置面積增速均出現(xiàn)不同程度回落，其中第三季度降至今年最低，僅增長(zhǎng)11.8%;1-10月開始逐月回升。
3、保障性住房開發(fā)繼續(xù)穩(wěn)健推進(jìn)。1-12月，全省經(jīng)濟(jì)適用房投資20.33億元，比上年增長(zhǎng)2.3%;經(jīng)濟(jì)適用房施工面積315.48萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.7%;經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積138.56萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.30倍；經(jīng)濟(jì)適用房銷售額14.77億元，比上年增長(zhǎng)1.58倍。
4、新商品房銷售面積下降幅度加劇。1-12月，全省商品房銷售積1464.55萬(wàn)平方米，同比下降32.7%,這是自今年1-3月以采續(xù)第10個(gè)月持續(xù)下降。其中住宅銷售面積1363.96萬(wàn)平方米，比上年下降33.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積76.77萬(wàn)平方米，比上年下降32.1%.比上年增長(zhǎng)25.6%.
1-12月，全省商品房銷售額321.25億元，比上年下降28.7%,這也是自今年1-3月以來(lái)連續(xù)第10個(gè)月持續(xù)下降。其中住宅銷售額284.10億元，比上年下降30.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額32.15億元，比上年下降15.5%;其他銷售額3.64億元，比上年下降9.7%.
5、施工面積增長(zhǎng)，竣工面積下降。1-12月，全省房屋施工面積6034.68萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.7%.從施工結(jié)構(gòu)來(lái)看，住宅施工面積5146.08萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)10.4%;辦公樓施工面積54.17萬(wàn)平方米，比上年下降9.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積593.81萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.0%;其他施工面積240.61萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)43.6%.1-12月，全省房屋竣工面積1245.65萬(wàn)平方米，比上年下降23.4%.
6、新開工面積下降。1-12月，全省商品房新開工面積2418.81萬(wàn)平方米，比上年下降7.5%.從結(jié)構(gòu)類型采看，1-12月，住宅新開工面積2119.92萬(wàn)平方米，比上年下降7.5%;辦公樓新開工面積18.27萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)0.1%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積200.74萬(wàn)平方米，比上年下降15.8%;其他新開工面積79.88萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)20.2%.
7、房地產(chǎn)開發(fā)融資形勢(shì)不容樂(lè)觀。1-12月，全省房地產(chǎn)開發(fā)資金751.63億元，比上年增長(zhǎng)13.4%.分融資渠道采看；國(guó)內(nèi)貸款92.28億元，比上年下降5.7%;其中銀行貸款89.60億元，比上年下降5.2%,占國(guó)內(nèi)貸款比重為97.1%.利用外資5.47億元，比上年下降2.0%.自籌資金282.14億元，比上年增長(zhǎng)33.4%.其他資金采源229.27億元，比上年下降15.4%;其中定金及預(yù)付款126.79億元，比上年下降24.2%;個(gè)人按揭貸款60.20億元，比上年下降10.6%.從下圖可以看出，今年1-9月以采全省銀行貸款增速回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。
二、存在的主要問(wèn)題當(dāng)前，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)較突出問(wèn)題是：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較往年增速有所減緩；2、房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，商品房銷售下滑較大；3、新開工面積和房屋竣工面積出現(xiàn)下滑，且下降幅度呈加快趨勢(shì)；4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難愈加明顯。
原因分析：一方面是面對(duì)當(dāng)前較冷清的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)不明朗而減緩?fù)顿Y力度，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少；另一方面，居民購(gòu)買意愿明顯不如往年，造成市場(chǎng)銷售大度下降，開發(fā)商不能及時(shí)將開發(fā)的商品房銷售，以至不能及時(shí)回收開發(fā)資金。而且預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間，如果長(zhǎng)期保持這種狀況，勢(shì)必會(huì)造成大批房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張、運(yùn)行困難，甚至?xí)霈F(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，從而帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)由于普遍觀望態(tài)度，購(gòu)房消費(fèi)需求在一定時(shí)間內(nèi)未得到合理釋放，如果將來(lái)出現(xiàn)集中釋放的情況，對(duì)樓市必將造成新一輪沖擊，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大波動(dòng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
三、幾點(diǎn)建議1、借擴(kuò)大內(nèi)需東風(fēng)，加快建設(shè)保障性安居工程步伐。為抵御國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)的不利影響，防止經(jīng)濟(jì)增速過(guò)快下滑和出現(xiàn)較大的波動(dòng)，黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策作出重大調(diào)整，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并推出擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，其中用于投向保障性安居工程資金2800億，應(yīng)順勢(shì)借助外部的良好環(huán)境，積極爭(zhēng)取獲得國(guó)家政策支持，搭上這列“資金”快車，加快推進(jìn)全省保障性安居工程建設(shè)步伐。一方面解決中低收入群眾的住房問(wèn)題，另一方面緩解消費(fèi)者的心理預(yù)期，從而對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速上漲起到了一定的作用。因此，政府應(yīng)繼續(xù)高度關(guān)心解決廣大中低收入群眾切身利益和事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的住房問(wèn)題，在現(xiàn)有的財(cái)力、土地資源等客觀條件基礎(chǔ)上大力發(fā)展保障性住房。
2、保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性。通過(guò)國(guó)家出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸在朝理性方向發(fā)展，開發(fā)商也在逐漸適應(yīng)市場(chǎng)的新變化調(diào)整營(yíng)銷策略，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展新形勢(shì)。因此，使高房?jī)r(jià)逐漸回歸到與居民購(gòu)買力相匹配的合理價(jià)位是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
3、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。積極支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。
1、借擴(kuò)大內(nèi)需東風(fēng)，加快建設(shè)保障性安居工程步伐。為抵御國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)中國(guó)的不利影響，防止經(jīng)濟(jì)增速過(guò)快下滑和出現(xiàn)較大的波動(dòng)，黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策作出重大調(diào)整，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，并推出擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施，其中用于投向保障性安居工程資金2800億，應(yīng)順勢(shì)借助外部的良好環(huán)境，積極爭(zhēng)取獲得國(guó)家政策支持，搭上這列“資金”快車，加快推進(jìn)全省保障性安居工程建設(shè)步伐。一方面解決中低收入群眾的住房問(wèn)題，另一方面緩解消費(fèi)者的心理預(yù)期，從而對(duì)抑制房?jī)r(jià)快速上漲起到了一定的作用。因此，政府應(yīng)繼續(xù)高度關(guān)心解決廣大中低收入群眾切身利益和事關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的住房問(wèn)題，在現(xiàn)有的財(cái)力、土地資源等客觀條件基礎(chǔ)上大力發(fā)展保障性住房。
2、保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性。通過(guò)國(guó)家出臺(tái)的一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸在朝理性方向發(fā)展，開發(fā)商也在逐漸適應(yīng)市場(chǎng)的新變化調(diào)整營(yíng)銷策略，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展新形勢(shì)。因此，使高房?jī)r(jià)逐漸回歸到與居民購(gòu)買力相匹配的合理價(jià)位是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，高房?jī)r(jià)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該繼續(xù)保持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。
3、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。積極支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度；對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓寬直接融資渠道。
