受世界金融危機(jī)等因素的影響，2008年下半年起廣西房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營持續(xù)走低，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，銷售面積增速同比下降，開發(fā)到位資金增速放慢，空置面積增多，2008年全區(qū)房地產(chǎn)市場形勢運行情況如下：
一、2008年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場基本情況
(一)房地產(chǎn)投資增幅減慢，沿海城市增速較快。
2008年以來，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)減緩，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成621.64億元，比上年增長15.9%，增速比上年和2008年1-9月分別回落29和3.4個百分點，低于廣西全社會固定資產(chǎn)投資增速11.3個百分點。其中：住宅投資425.09億元，同比增長20.2%，占總投資的68.4%，比上年提高2.5個百分點；商業(yè)營業(yè)用房50.96億元，比上年增長2%；辦公樓4.7億元，比上年下降46.5%；其他房屋14.09億元，比上年增長13.7%。另外，隨著下半年經(jīng)濟(jì)適用房項目的陸續(xù)開工，全區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房投資增速比上年有所增長，同比增長9.4%，比上年提高27.4個百分點。在全國31個省、市、自治區(qū)中全區(qū)房地產(chǎn)投資總量排第20位，增速排第25位。
投資熱點繼續(xù)向沿海城市轉(zhuǎn)移。受北部灣發(fā)展規(guī)劃獲國家批準(zhǔn)實施的利好帶動，北部灣沿海地區(qū)成房地產(chǎn)投資熱點。2008年，防城港、北海、欽州沿海3市房地產(chǎn)投資增速均位于全區(qū)前列，分別比上年增長78%、62.2%、43.4%。
(二)土地購置與開發(fā)面積增速下降，房屋施工面積增速減慢。2008年，全區(qū)房地產(chǎn)公司購置土地面積、完成開發(fā)土地面積增長速度大幅度下滑。2008年全區(qū)購置土地面積1431.19萬平方米，由上年增長71.1%轉(zhuǎn)為降23.3%；完成開發(fā)土地面積662.48萬平方米，比上年下降11.6%，增速比上年下滑30.8個百分點，土地購置熱情的減退，主要是由于開發(fā)商對市場預(yù)期較為謹(jǐn)慎。
2008年，全區(qū)商品房施工面積6933.34萬平方米，增長15%，比上年和2008年1-9月分別回落13.1和4個百分點；其中本年新開工面積211.6萬平方米，增長1.2%，比上年和2008年1-9月分別回落22.1和13.7個百分點；房屋竣工面積1206.09萬平方米，由去年增長15.8%轉(zhuǎn)為下降8.1%。
(三)商品房銷售市場持續(xù)低迷，房屋空置面積增加。2008年全區(qū)商品房銷售面積1734.47萬平方米，由上年增長34.2%轉(zhuǎn)為下降14%；銷售額490.59億元，由上年增長55.2%為下降4.2%。從商品房銷售結(jié)構(gòu)看，全區(qū)商品房銷售仍以期房為主，其中期房銷售1374.34萬平方米，銷售額404.44億元，增速分別上年比下降11.8%和1.9%，占全區(qū)商品房銷售面積和銷售額的比重分別為79.2%和82.4%。從商品房銷售結(jié)構(gòu)看，商品住宅仍是全區(qū)商品房銷售的主體，2008年全區(qū)商品住宅銷售1605.65萬平方米，銷售額423.87億元，分別上年比下降13.2%和4.2%，占全區(qū)商品房銷售面積和銷售額的比重分別為92.6%和86.4%。商品房銷售平均價格2828元/平方米，同比增長10.4%，比上年和2008年1-9月分別下滑5.2和4個百分點；其中住宅平均售價2633元/平方米，同比增長10.4%，比上年和2008年1-9月分別下滑5.7和5.1個百分點。
與此同時，2008年全區(qū)商品房屋空置面積212.1萬平方米，比上年增長40.69萬平方米，增速由去年下降23.4%轉(zhuǎn)為增長22.3%。
(四)資金來源增速緩慢，資金約束進(jìn)一步加劇。2008年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金675.64億元，比上年增長5.7%，增速比上年和2008年1-9月分別下滑43.9和7.8個百分點，從2008年3月起連續(xù)10個月低于房地產(chǎn)投資增速，差距從3月份的6.9個百分點擴(kuò)大到全年的10.2個百分點，資金來源增速的下滑，將進(jìn)一步的制約全區(qū)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。下滑原因主要是銷售不理想，資金回籠不暢，2008年全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中來自購房者的定金及預(yù)付款153.34億元，同比下降13.8%。
在房地產(chǎn)資金來源中，自籌資金251.55億元，比上年增長14.2%，所占比重由上年的34.5%上升到37.2%，其中企業(yè)自有資金176.95億元，比上年增長13.5%；國內(nèi)貸款128.14億元，比上年增長16.5%，所占比重由上年同期的17.2%上升到19%；利用外資4.89億元，比上年增長206%，所占比重由上年同期的0.3%上升到0.7%。
二、當(dāng)前全區(qū)房地產(chǎn)市場面臨的主要問題
由于全區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實力弱，融資渠道少，受市場低迷形勢的影響，資金壓力較大，部分企業(yè)生存面臨困境，全區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些問題：
一是住房供給出現(xiàn)下滑趨勢。統(tǒng)計表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源增速下滑，建設(shè)用地流拍現(xiàn)象的出現(xiàn)，無不說明住房供給趨于下滑。
二是市場交易持續(xù)低迷，開發(fā)商對市場信心不足。
三是企業(yè)資金回籠困難，部分企業(yè)生存面臨困境等問題。
三、采取有效措施，促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展
當(dāng)前和今后一個時期，為進(jìn)一步貫徹落實國家和地方出臺的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策措施，高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實增加有效供給，合理引導(dǎo)消費需求，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，以推動廣西房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展
(一)加大保障性住房建設(shè)力度
經(jīng)過多年的住房建設(shè)與改造，全區(qū)城鄉(xiāng)居民的居住條件已經(jīng)明顯改善。但全區(qū)城市低收入家庭、住房困難家庭仍然占有一定的比例。為此，我們要充分利用好本輪擴(kuò)大內(nèi)需政策的機(jī)遇，積極爭取中央扶持，繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，力爭納入國家加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的試點地區(qū)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。
(二)進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費
盡快貫徹落實國家新出臺的對住房消費貸款、減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)等方面優(yōu)惠政策，加大政策宣傳力度，使之家喻戶曉，以此激發(fā)商品房消費熱情，促進(jìn)住房消費。
(三)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化
支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
(四)開發(fā)企業(yè)主動適應(yīng)市場變化，促進(jìn)商品住房銷售
全區(qū)房地產(chǎn)銷售低迷，既有客觀原因，也存在房價上漲過快過高和住房結(jié)構(gòu)類型不合理等的影響，開發(fā)商應(yīng)充分進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場需求，掌握市場行情，做出科學(xué)決策，推出合理的價位、開發(fā)出適應(yīng)市場需求的房源，主動去適應(yīng)市場，贏得市場。
(五)加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序
嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和清出制度，運用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)和違規(guī)交易的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的全程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行項目資本金制度，嚴(yán)肅查處無資質(zhì)開發(fā)，違反規(guī)劃開發(fā)，以虛假廣告、合同欺詐等欺騙消費者的行為。建立統(tǒng)一規(guī)范的市場信息發(fā)布平臺，正確反映和引導(dǎo)市場走向，確保房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。
一、2008年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場基本情況
(一)房地產(chǎn)投資增幅減慢，沿海城市增速較快。
2008年以來，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅持續(xù)減緩，2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成621.64億元，比上年增長15.9%，增速比上年和2008年1-9月分別回落29和3.4個百分點，低于廣西全社會固定資產(chǎn)投資增速11.3個百分點。其中：住宅投資425.09億元，同比增長20.2%，占總投資的68.4%，比上年提高2.5個百分點；商業(yè)營業(yè)用房50.96億元，比上年增長2%；辦公樓4.7億元，比上年下降46.5%；其他房屋14.09億元，比上年增長13.7%。另外，隨著下半年經(jīng)濟(jì)適用房項目的陸續(xù)開工，全區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房投資增速比上年有所增長，同比增長9.4%，比上年提高27.4個百分點。在全國31個省、市、自治區(qū)中全區(qū)房地產(chǎn)投資總量排第20位，增速排第25位。
投資熱點繼續(xù)向沿海城市轉(zhuǎn)移。受北部灣發(fā)展規(guī)劃獲國家批準(zhǔn)實施的利好帶動，北部灣沿海地區(qū)成房地產(chǎn)投資熱點。2008年，防城港、北海、欽州沿海3市房地產(chǎn)投資增速均位于全區(qū)前列，分別比上年增長78%、62.2%、43.4%。
(二)土地購置與開發(fā)面積增速下降，房屋施工面積增速減慢。2008年，全區(qū)房地產(chǎn)公司購置土地面積、完成開發(fā)土地面積增長速度大幅度下滑。2008年全區(qū)購置土地面積1431.19萬平方米，由上年增長71.1%轉(zhuǎn)為降23.3%；完成開發(fā)土地面積662.48萬平方米，比上年下降11.6%，增速比上年下滑30.8個百分點，土地購置熱情的減退，主要是由于開發(fā)商對市場預(yù)期較為謹(jǐn)慎。
2008年，全區(qū)商品房施工面積6933.34萬平方米，增長15%，比上年和2008年1-9月分別回落13.1和4個百分點；其中本年新開工面積211.6萬平方米，增長1.2%，比上年和2008年1-9月分別回落22.1和13.7個百分點；房屋竣工面積1206.09萬平方米，由去年增長15.8%轉(zhuǎn)為下降8.1%。
(三)商品房銷售市場持續(xù)低迷，房屋空置面積增加。2008年全區(qū)商品房銷售面積1734.47萬平方米，由上年增長34.2%轉(zhuǎn)為下降14%；銷售額490.59億元，由上年增長55.2%為下降4.2%。從商品房銷售結(jié)構(gòu)看，全區(qū)商品房銷售仍以期房為主，其中期房銷售1374.34萬平方米，銷售額404.44億元，增速分別上年比下降11.8%和1.9%，占全區(qū)商品房銷售面積和銷售額的比重分別為79.2%和82.4%。從商品房銷售結(jié)構(gòu)看，商品住宅仍是全區(qū)商品房銷售的主體，2008年全區(qū)商品住宅銷售1605.65萬平方米，銷售額423.87億元，分別上年比下降13.2%和4.2%，占全區(qū)商品房銷售面積和銷售額的比重分別為92.6%和86.4%。商品房銷售平均價格2828元/平方米，同比增長10.4%，比上年和2008年1-9月分別下滑5.2和4個百分點；其中住宅平均售價2633元/平方米，同比增長10.4%，比上年和2008年1-9月分別下滑5.7和5.1個百分點。
與此同時，2008年全區(qū)商品房屋空置面積212.1萬平方米，比上年增長40.69萬平方米，增速由去年下降23.4%轉(zhuǎn)為增長22.3%。
(四)資金來源增速緩慢，資金約束進(jìn)一步加劇。2008年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金675.64億元，比上年增長5.7%，增速比上年和2008年1-9月分別下滑43.9和7.8個百分點，從2008年3月起連續(xù)10個月低于房地產(chǎn)投資增速，差距從3月份的6.9個百分點擴(kuò)大到全年的10.2個百分點，資金來源增速的下滑，將進(jìn)一步的制約全區(qū)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。下滑原因主要是銷售不理想，資金回籠不暢，2008年全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中來自購房者的定金及預(yù)付款153.34億元，同比下降13.8%。
在房地產(chǎn)資金來源中，自籌資金251.55億元，比上年增長14.2%，所占比重由上年的34.5%上升到37.2%，其中企業(yè)自有資金176.95億元，比上年增長13.5%；國內(nèi)貸款128.14億元，比上年增長16.5%，所占比重由上年同期的17.2%上升到19%；利用外資4.89億元，比上年增長206%，所占比重由上年同期的0.3%上升到0.7%。
二、當(dāng)前全區(qū)房地產(chǎn)市場面臨的主要問題
由于全區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實力弱，融資渠道少，受市場低迷形勢的影響，資金壓力較大，部分企業(yè)生存面臨困境，全區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些問題：
一是住房供給出現(xiàn)下滑趨勢。統(tǒng)計表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源增速下滑，建設(shè)用地流拍現(xiàn)象的出現(xiàn)，無不說明住房供給趨于下滑。
二是市場交易持續(xù)低迷，開發(fā)商對市場信心不足。
三是企業(yè)資金回籠困難，部分企業(yè)生存面臨困境等問題。
三、采取有效措施，促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展
當(dāng)前和今后一個時期，為進(jìn)一步貫徹落實國家和地方出臺的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策措施，高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實增加有效供給，合理引導(dǎo)消費需求，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，以推動廣西房地產(chǎn)開發(fā)市場健康發(fā)展
(一)加大保障性住房建設(shè)力度
經(jīng)過多年的住房建設(shè)與改造，全區(qū)城鄉(xiāng)居民的居住條件已經(jīng)明顯改善。但全區(qū)城市低收入家庭、住房困難家庭仍然占有一定的比例。為此，我們要充分利用好本輪擴(kuò)大內(nèi)需政策的機(jī)遇，積極爭取中央扶持，繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，力爭納入國家加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的試點地區(qū)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。
(二)進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費
盡快貫徹落實國家新出臺的對住房消費貸款、減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅負(fù)等方面優(yōu)惠政策，加大政策宣傳力度，使之家喻戶曉，以此激發(fā)商品房消費熱情，促進(jìn)住房消費。
(三)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化
支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
(四)開發(fā)企業(yè)主動適應(yīng)市場變化，促進(jìn)商品住房銷售
全區(qū)房地產(chǎn)銷售低迷，既有客觀原因，也存在房價上漲過快過高和住房結(jié)構(gòu)類型不合理等的影響，開發(fā)商應(yīng)充分進(jìn)行市場調(diào)研，了解市場需求，掌握市場行情，做出科學(xué)決策，推出合理的價位、開發(fā)出適應(yīng)市場需求的房源，主動去適應(yīng)市場，贏得市場。
(五)加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序
嚴(yán)格房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和清出制度，運用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)和違規(guī)交易的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的全程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行項目資本金制度，嚴(yán)肅查處無資質(zhì)開發(fā)，違反規(guī)劃開發(fā)，以虛假廣告、合同欺詐等欺騙消費者的行為。建立統(tǒng)一規(guī)范的市場信息發(fā)布平臺，正確反映和引導(dǎo)市場走向，確保房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。
