資金鏈越來越脆弱，風險被成倍放大，交易量越來越少。當斷供潮來襲、交易量銳減、資產價格下跌碰觸警戒線時，人們才突然發(fā)覺，那個與金融業(yè)和產業(yè)鏈息息相關的地產業(yè)，它已陷得太深。
然而這一切仍在延續(xù)，鋼材價格預警！水泥價格預警！金融防線預警……牽一發(fā)而動全身的地產業(yè)的興衰蕭條遠非房價辯論、暴利爭吵那樣簡單，一個事關GDP增長承諾的大命題開始被撿起?！ ?nbsp;
1998年，商業(yè)銀行向地產行業(yè)發(fā)放第一份個人住房按揭貸款。自此十年，商業(yè)銀行成為地產的“加油站”，地產也成為商業(yè)銀行利潤絕對的增長點，二者形成一個龐大的利益共同體，十年間，合作甚歡。
然而，這樣一個牢不可破的合作關系，在去年10月戛然而止，市場環(huán)境與信貸政策雪霜相加，令地產全行業(yè)不得不應聲而退。
關鍵的問題在于，地產業(yè)的資產價格下跌會導致金融風險放大，在這個利益體愈發(fā)緊密的今天，任何一個局部的壞死都可能導致整體金融體系的癱瘓。
爛尾樓噩夢重現
“我們的好幾個項目都已經停了?！?1月上旬，北京某開發(fā)商透露，因為資金鏈緊張，旗下原本進行中的三個項目已經全部停工。
近期，“停工”成為繼“降價”后2008年樓市的又一關鍵詞，國內最大住宅提供商萬科在京、滬、深等地，都降低了開工預期。究其原因，交易量萎縮是其中最主要的原因。
8月以來，出于對行業(yè)冬天提前到來的預感，一批主流地產公司相繼宣布，主動調低未來半年的開竣工面積。
但對那些動作遲緩的中小地產公司來講，由于對政策松綁減壓存在幻想，不得不被動地減少投資或者停工。
“如果繼續(xù)收緊信貸，地產業(yè)就無法承擔拉動內需的龍頭作用，同時，很多城市在前一輪地產泡沫中消滅了許久的爛尾樓就會重新出現，這是很可怕的?！鄙虾Ｒ患掖笮偷禺a公司負責人說。
廣州另一家大型地產公司董事長表示，從年底到春節(jié)，地產行業(yè)的欠債可能會達到幾千億元。由于銷售速度下降，加上地產公司大部分的錢都放在土地上，如果政府在信貸上給予地產公司一定的時間緩和與支持，讓發(fā)展商在此期間考慮一下合理的策略，問題就會過去。
“這也是成本最低的辦法。政府應該幫助資質優(yōu)良、健康的地產公司度過暫時的難關，一刀切的信貸政策已經在地產行業(yè)造成好公司死、壞公司活這樣的劣幣驅逐良幣的現象。現在不松綁地產，以后會有大量的爛尾樓讓你來救?！彼f。
考驗金融防線
爛尾樓只是人們最容易想到的地產夢魘，然而，一個更大的危險正埋伏在地產業(yè)的下行通道里。
據權威數據顯示，我國商業(yè)銀行房地產貸款占全部貸款比重從1998年年末的4%提高到2007年年末的18.3%，全國房地產開發(fā)貸款從1998年至2005年，平均每年增幅達1000億元。
面對十年間累積下來的巨量地產信貸，假如地產業(yè)的土地價格、房屋價格進一步暴跌，銀行就會成為下一個受害者。在各個商業(yè)銀行的貸款結構中，與房地產有關的貸款是主要的投向。如今，資產價格下跌使銀行的風險逐漸放大，銀行通過設置抵押物構建的金融風險防線也正經受考驗。
僅以建設銀行為例，在建行2007年財報中顯示，2007年個人住房貸款達到5278億元，開發(fā)貸款則從2006年的3023億元增加到3178億元。開發(fā)貸款在貸款業(yè)務結構中的比重僅次于批發(fā)和零售業(yè)貸款。
經濟學家普遍認為，資產價格下跌導致銀行風險擴大的風險還并不主要是按揭貸款，開發(fā)貸款才是風險高發(fā)區(qū)。全國人大財經委副主任委員、前央行副行長吳曉靈多次在公開場合表示，個人按揭貸款一直是銀行的優(yōu)質資產。
在各個與地產相關的要素中，土地價格下跌是最主要的風險來源，因開發(fā)商貸款的主要抵押品就是土地。值得注意的是，在商業(yè)銀行抵押品中，相當大一部分是土地價格達到高點后的抵押。
如今，土地價格已經在全國范圍內大幅下挫，甚至已接近無人買地的局面。今年1~9月，北京、南京兩地土地需求量同比增幅下降53%與78%。
“銀行一般的風險折扣率上限是70%，一般在50%~60%，也就是說，一塊土地評估價值1000萬元，那么最多可以貸款700萬，至于具體的金額還要根據企業(yè)的狀況而定?！蹦成虡I(yè)銀行人士透露。
這意味著，假如某個開發(fā)商在2007年9月以一塊評估價值為1000萬元的土地向銀行貸款，按70%放貸700萬元，若土地價格下降20%，該土地價值將只有800萬元，銀行的風險完全暴露。
令問題更加嚴峻的是，在銀行發(fā)給地產業(yè)的貸款中，相當一部分是非抵押貸款。如果任由地產業(yè)在信貸斷糧的打擊下繼續(xù)下落，地價—樓價—金融風險在內的惡性循環(huán)就會次第出現。
北京科技大學教授趙曉表示，銀行對地產一刀切收縮信貸，此時反而會把這些潛在的風險變成實實在在的危險?！笆湛s信貸就是最大的金融風險?！?nbsp;
幸虧風向正在變化。10月26日，央行行長周小川在全國人大常委會作報告時，表示銀行將在完善風險控制的前提下，支持房地產業(yè)的合理有效信貸需求，促進房地產信貸市場平穩(wěn)運行。
11月10日，國務院總理溫家寶指出，房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè)，要認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢。
產業(yè)多米諾
經濟下行背景下銷售不暢，成本上升，銀根向地產業(yè)全面收縮，地產全行業(yè)遭遇現金流生死命題。面對形勢重壓，地產業(yè)的自救首先從縮小開竣工面積開始。然而，這個自救的邏輯卻意外吹響了關聯(lián)行業(yè)的生存集結號。
鋼材價格預警！鋁材價格預警！混凝土價格預警！水泥價格預警！在地產業(yè)投資熱情消退引發(fā)的一長串警報聲中，人們感覺到，地產業(yè)的興衰蕭條遠非房價辯論、暴利爭吵那樣簡單，一個事關GDP增長承諾的大命題成為救市的主要動力。
11月9日晚間，十項經濟刺激計劃正式出臺。在政府祭出的組合拳中，地產業(yè)的支柱地位再次被重申，在民間輿論仍然存在反對救樓市呼聲的大背景下，政府的言行意味深長，深謀遠慮。
“擴大內需的關鍵不在于消費，而在于投資，特別是房地產投資為主的城市化建設?！壁w曉說。
根據中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數據顯示，采購經理人指數從今年9月份的51.2下降至10月的44.6，創(chuàng)下自2005年1月份以來最低水平。在新出口訂單減少、鋼材等建筑材料需求放緩等情況下，該指數下跌顯示出制造業(yè)活動大幅收縮。
占GDP10%的中國房地產投資也顯示出剎車的跡象。8月份，萬科宣布，下半年，萬科的開工面積將由原計劃的848萬平方米減少到683萬平方米，減幅19.5%。兩個月后的10月28日，萬科再度下調開竣工面積，再減少開工面積110萬平方米。
萬科的行業(yè)地位傳遞的寒冬信號也為同行所捕獲。8月份以來，包括首創(chuàng)置業(yè)在內的一批國企地產公司也宣布收縮。最近的信息顯示，開工能量甚大的地產公司如碧桂園、富力等也擬加入收縮規(guī)模的行列中去。
華遠地產總裁任志強說，按投入產出法計算，中國的房地產業(yè)不僅拉動了鋼材、水泥等相關產業(yè)的增長，而且首先拉動與影響最大的是中國的金融保險產業(yè)、租賃和商務服務、中介服務、建筑業(yè)、物業(yè)管理等第三產業(yè)，是產業(yè)結構調整的重要推動力，其次才是拉動了建材、酒店、旅游、加工、制造等相關行業(yè)。
“銀行的最大單一行業(yè)利潤便是房地產業(yè)。”任志強說。
然而，地產業(yè)在過去一年間獲得的信貸支持卻與自己的國民經濟地位相差甚遠。
本報在華北、華東及華南樓市遍訪大小地產公司，獲得的最強烈直觀的信息即是，謹慎、放緩已經成為籠罩在項目開、竣工節(jié)奏上最主要的投資情緒。
并且，假如信貸政策繼續(xù)對商品房項目“閉門謝客”，現有的大量在建項目亦隨時可能因資金困頓而陷入停工狀態(tài)。屆時，法律及施工糾紛將蜂擁出現。
瑞銀投資銀行亞洲區(qū)副主席中國區(qū)主管蔡洪平表示，房地產業(yè)在中國的二十年發(fā)展過程中是一個先進生產力，是中國經濟發(fā)展的火車頭之一。
他說，房地產商也是中國先進生產力的一部分。同時也感謝那些買房者，這樣政府得益，拆遷戶得益，施工隊得益，建材商得益。在中國GDP發(fā)展過程中，有一個中產階層的生活大規(guī)模改善運動，這個運動至少持續(xù)15年的時間。
“當然我并不是說市場不能調整。但是，我們一定要看清楚。
然而這一切仍在延續(xù)，鋼材價格預警！水泥價格預警！金融防線預警……牽一發(fā)而動全身的地產業(yè)的興衰蕭條遠非房價辯論、暴利爭吵那樣簡單，一個事關GDP增長承諾的大命題開始被撿起?！ ?nbsp;
1998年，商業(yè)銀行向地產行業(yè)發(fā)放第一份個人住房按揭貸款。自此十年，商業(yè)銀行成為地產的“加油站”，地產也成為商業(yè)銀行利潤絕對的增長點，二者形成一個龐大的利益共同體，十年間，合作甚歡。
然而，這樣一個牢不可破的合作關系，在去年10月戛然而止，市場環(huán)境與信貸政策雪霜相加，令地產全行業(yè)不得不應聲而退。
關鍵的問題在于，地產業(yè)的資產價格下跌會導致金融風險放大，在這個利益體愈發(fā)緊密的今天，任何一個局部的壞死都可能導致整體金融體系的癱瘓。
爛尾樓噩夢重現
“我們的好幾個項目都已經停了?！?1月上旬，北京某開發(fā)商透露，因為資金鏈緊張，旗下原本進行中的三個項目已經全部停工。
近期，“停工”成為繼“降價”后2008年樓市的又一關鍵詞，國內最大住宅提供商萬科在京、滬、深等地，都降低了開工預期。究其原因，交易量萎縮是其中最主要的原因。
8月以來，出于對行業(yè)冬天提前到來的預感，一批主流地產公司相繼宣布，主動調低未來半年的開竣工面積。
但對那些動作遲緩的中小地產公司來講，由于對政策松綁減壓存在幻想，不得不被動地減少投資或者停工。
“如果繼續(xù)收緊信貸，地產業(yè)就無法承擔拉動內需的龍頭作用，同時，很多城市在前一輪地產泡沫中消滅了許久的爛尾樓就會重新出現，這是很可怕的?！鄙虾Ｒ患掖笮偷禺a公司負責人說。
廣州另一家大型地產公司董事長表示，從年底到春節(jié)，地產行業(yè)的欠債可能會達到幾千億元。由于銷售速度下降，加上地產公司大部分的錢都放在土地上，如果政府在信貸上給予地產公司一定的時間緩和與支持，讓發(fā)展商在此期間考慮一下合理的策略，問題就會過去。
“這也是成本最低的辦法。政府應該幫助資質優(yōu)良、健康的地產公司度過暫時的難關，一刀切的信貸政策已經在地產行業(yè)造成好公司死、壞公司活這樣的劣幣驅逐良幣的現象。現在不松綁地產，以后會有大量的爛尾樓讓你來救?！彼f。
考驗金融防線
爛尾樓只是人們最容易想到的地產夢魘，然而，一個更大的危險正埋伏在地產業(yè)的下行通道里。
據權威數據顯示，我國商業(yè)銀行房地產貸款占全部貸款比重從1998年年末的4%提高到2007年年末的18.3%，全國房地產開發(fā)貸款從1998年至2005年，平均每年增幅達1000億元。
面對十年間累積下來的巨量地產信貸，假如地產業(yè)的土地價格、房屋價格進一步暴跌，銀行就會成為下一個受害者。在各個商業(yè)銀行的貸款結構中，與房地產有關的貸款是主要的投向。如今，資產價格下跌使銀行的風險逐漸放大，銀行通過設置抵押物構建的金融風險防線也正經受考驗。
僅以建設銀行為例，在建行2007年財報中顯示，2007年個人住房貸款達到5278億元，開發(fā)貸款則從2006年的3023億元增加到3178億元。開發(fā)貸款在貸款業(yè)務結構中的比重僅次于批發(fā)和零售業(yè)貸款。
經濟學家普遍認為，資產價格下跌導致銀行風險擴大的風險還并不主要是按揭貸款，開發(fā)貸款才是風險高發(fā)區(qū)。全國人大財經委副主任委員、前央行副行長吳曉靈多次在公開場合表示，個人按揭貸款一直是銀行的優(yōu)質資產。
在各個與地產相關的要素中，土地價格下跌是最主要的風險來源，因開發(fā)商貸款的主要抵押品就是土地。值得注意的是，在商業(yè)銀行抵押品中，相當大一部分是土地價格達到高點后的抵押。
如今，土地價格已經在全國范圍內大幅下挫，甚至已接近無人買地的局面。今年1~9月，北京、南京兩地土地需求量同比增幅下降53%與78%。
“銀行一般的風險折扣率上限是70%，一般在50%~60%，也就是說，一塊土地評估價值1000萬元，那么最多可以貸款700萬，至于具體的金額還要根據企業(yè)的狀況而定?！蹦成虡I(yè)銀行人士透露。
這意味著，假如某個開發(fā)商在2007年9月以一塊評估價值為1000萬元的土地向銀行貸款，按70%放貸700萬元，若土地價格下降20%，該土地價值將只有800萬元，銀行的風險完全暴露。
令問題更加嚴峻的是，在銀行發(fā)給地產業(yè)的貸款中，相當一部分是非抵押貸款。如果任由地產業(yè)在信貸斷糧的打擊下繼續(xù)下落，地價—樓價—金融風險在內的惡性循環(huán)就會次第出現。
北京科技大學教授趙曉表示，銀行對地產一刀切收縮信貸，此時反而會把這些潛在的風險變成實實在在的危險?！笆湛s信貸就是最大的金融風險?！?nbsp;
幸虧風向正在變化。10月26日，央行行長周小川在全國人大常委會作報告時，表示銀行將在完善風險控制的前提下，支持房地產業(yè)的合理有效信貸需求，促進房地產信貸市場平穩(wěn)運行。
11月10日，國務院總理溫家寶指出，房地產業(yè)是國民經濟的重要支柱產業(yè)，要認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢。
產業(yè)多米諾
經濟下行背景下銷售不暢，成本上升，銀根向地產業(yè)全面收縮，地產全行業(yè)遭遇現金流生死命題。面對形勢重壓，地產業(yè)的自救首先從縮小開竣工面積開始。然而，這個自救的邏輯卻意外吹響了關聯(lián)行業(yè)的生存集結號。
鋼材價格預警！鋁材價格預警！混凝土價格預警！水泥價格預警！在地產業(yè)投資熱情消退引發(fā)的一長串警報聲中，人們感覺到，地產業(yè)的興衰蕭條遠非房價辯論、暴利爭吵那樣簡單，一個事關GDP增長承諾的大命題成為救市的主要動力。
11月9日晚間，十項經濟刺激計劃正式出臺。在政府祭出的組合拳中，地產業(yè)的支柱地位再次被重申，在民間輿論仍然存在反對救樓市呼聲的大背景下，政府的言行意味深長，深謀遠慮。
“擴大內需的關鍵不在于消費，而在于投資，特別是房地產投資為主的城市化建設?！壁w曉說。
根據中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的數據顯示，采購經理人指數從今年9月份的51.2下降至10月的44.6，創(chuàng)下自2005年1月份以來最低水平。在新出口訂單減少、鋼材等建筑材料需求放緩等情況下，該指數下跌顯示出制造業(yè)活動大幅收縮。
占GDP10%的中國房地產投資也顯示出剎車的跡象。8月份，萬科宣布，下半年，萬科的開工面積將由原計劃的848萬平方米減少到683萬平方米，減幅19.5%。兩個月后的10月28日，萬科再度下調開竣工面積，再減少開工面積110萬平方米。
萬科的行業(yè)地位傳遞的寒冬信號也為同行所捕獲。8月份以來，包括首創(chuàng)置業(yè)在內的一批國企地產公司也宣布收縮。最近的信息顯示，開工能量甚大的地產公司如碧桂園、富力等也擬加入收縮規(guī)模的行列中去。
華遠地產總裁任志強說，按投入產出法計算，中國的房地產業(yè)不僅拉動了鋼材、水泥等相關產業(yè)的增長，而且首先拉動與影響最大的是中國的金融保險產業(yè)、租賃和商務服務、中介服務、建筑業(yè)、物業(yè)管理等第三產業(yè)，是產業(yè)結構調整的重要推動力，其次才是拉動了建材、酒店、旅游、加工、制造等相關行業(yè)。
“銀行的最大單一行業(yè)利潤便是房地產業(yè)。”任志強說。
然而，地產業(yè)在過去一年間獲得的信貸支持卻與自己的國民經濟地位相差甚遠。
本報在華北、華東及華南樓市遍訪大小地產公司，獲得的最強烈直觀的信息即是，謹慎、放緩已經成為籠罩在項目開、竣工節(jié)奏上最主要的投資情緒。
并且，假如信貸政策繼續(xù)對商品房項目“閉門謝客”，現有的大量在建項目亦隨時可能因資金困頓而陷入停工狀態(tài)。屆時，法律及施工糾紛將蜂擁出現。
瑞銀投資銀行亞洲區(qū)副主席中國區(qū)主管蔡洪平表示，房地產業(yè)在中國的二十年發(fā)展過程中是一個先進生產力，是中國經濟發(fā)展的火車頭之一。
他說，房地產商也是中國先進生產力的一部分。同時也感謝那些買房者，這樣政府得益，拆遷戶得益，施工隊得益，建材商得益。在中國GDP發(fā)展過程中，有一個中產階層的生活大規(guī)模改善運動，這個運動至少持續(xù)15年的時間。
“當然我并不是說市場不能調整。但是，我們一定要看清楚。
