自住型商品房政策細(xì)節(jié)化，預(yù)計(jì)業(yè)績轉(zhuǎn)換速度加快。13年10月北京市發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，今明兩年共推出自住型商品房總量7萬套（今年2萬套，明年5萬套）。11月12日，政府公布首批7個(gè)2013年北京市第一批自住型商品房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其中公司占3個(gè)項(xiàng)目，既朝陽區(qū)東壩單店地塊、高井星牌建材廠以及豐臺(tái)區(qū)大紅門油氈廠地塊。第一批公告共1.6萬套，其中公司占6800萬套左右，占比40%。項(xiàng)目由北京住建委、規(guī)劃委主辦、北京規(guī)劃展覽館承辦自住型商品房規(guī)劃展覽，政府也將加快推進(jìn)和銷售折價(jià)房。公司三個(gè)地塊位置優(yōu)越，2塊在五環(huán)以內(nèi)，一塊在五環(huán)邊，區(qū)域房價(jià)在3-3.5萬元/平方米，折后售價(jià)約2萬以上。預(yù)計(jì)公司工業(yè)用地平均地價(jià)僅為人民幣3710元/平米，我們預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000-4000元，預(yù)計(jì)在未來2年為公司貢獻(xiàn)不菲利潤。
公司工業(yè)用地儲(chǔ)備規(guī)模較大，“土改”帶來公司價(jià)值大幅提升?？紤]到公司目前土地儲(chǔ)備規(guī)模較大，以及政策的不確定性，我們預(yù)計(jì)在北京共約700萬平工業(yè)用地中五環(huán)內(nèi)約200-300萬平工業(yè)用地轉(zhuǎn)換概率大。因?yàn)殡S著城市升級(jí)，工廠往外遷移是必然事件，五環(huán)內(nèi)200-300萬平公轉(zhuǎn)商地概率大于其他地段，保守估計(jì)，扣除目前已轉(zhuǎn)3塊約20-30萬平工業(yè)用地，我們估算還余170-270萬方地塊可供轉(zhuǎn)換，若以10000元/平利潤估算，折合資產(chǎn)約為170-270億元。這將持續(xù)為公司后續(xù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供較強(qiáng)的業(yè)績?cè)鲩L源動(dòng)力。
水泥盈利底部確認(rèn)，石家莊環(huán)保治理方案持續(xù)改善華北邊際供給。由于今年華北區(qū)域需求端較差，區(qū)域整體價(jià)格走勢(shì)偏弱，目前京津冀高標(biāo)水泥價(jià)格分別為340、320、300元/噸，處于歷史最低水平，我們認(rèn)為區(qū)域水泥盈利底部確認(rèn)邏輯成立，明年二季度將出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)。主要原因是石家莊環(huán)保治理方案關(guān)閉所有水泥粉磨站（約6000萬噸）;結(jié)合北方供暖季節(jié)特征，區(qū)域熟料生產(chǎn)線從11月16日起執(zhí)行淡季生產(chǎn)線關(guān)停60%，旺季生產(chǎn)線關(guān)停20%政策，定量壓縮金隅集團(tuán)、冀東水泥和曲寨集團(tuán)等下屬大型水泥企業(yè)產(chǎn)量（目前冀東在石家莊產(chǎn)能150萬噸，金隅1200萬噸）。我們預(yù)計(jì)此次治理方案將較大程度上改善區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)，后續(xù)整體華北供給改善將會(huì)給公司帶來業(yè)績的較大彈性。
