自住型商品房政策細節(jié)化，預計業(yè)績轉換速度加快。13年10月北京市發(fā)布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，今明兩年共推出自住型商品房總量7萬套（今年2萬套，明年5萬套）。11月12日，政府公布首批7個2013年北京市第一批自住型商品房項目規(guī)劃設計方案，其中公司占3個項目，既朝陽區(qū)東壩單店地塊、高井星牌建材廠以及豐臺區(qū)大紅門油氈廠地塊。第一批公告共1.6萬套，其中公司占6800萬套左右，占比40%。項目由北京住建委、規(guī)劃委主辦、北京規(guī)劃展覽館承辦自住型商品房規(guī)劃展覽，政府也將加快推進和銷售折價房。公司三個地塊位置優(yōu)越，2塊在五環(huán)以內，一塊在五環(huán)邊，區(qū)域房價在3-3.5萬元/平方米，折后售價約2萬以上。預計公司工業(yè)用地平均地價僅為人民幣3710元/平米，我們預計轉讓費3000-4000元，預計在未來2年為公司貢獻不菲利潤。
公司工業(yè)用地儲備規(guī)模較大，“土改”帶來公司價值大幅提升?？紤]到公司目前土地儲備規(guī)模較大，以及政策的不確定性，我們預計在北京共約700萬平工業(yè)用地中五環(huán)內約200-300萬平工業(yè)用地轉換概率大。因為隨著城市升級，工廠往外遷移是必然事件，五環(huán)內200-300萬平公轉商地概率大于其他地段，保守估計，扣除目前已轉3塊約20-30萬平工業(yè)用地，我們估算還余170-270萬方地塊可供轉換，若以10000元/平利潤估算，折合資產約為170-270億元。這將持續(xù)為公司后續(xù)地產業(yè)務提供較強的業(yè)績增長源動力。
水泥盈利底部確認，石家莊環(huán)保治理方案持續(xù)改善華北邊際供給。由于今年華北區(qū)域需求端較差，區(qū)域整體價格走勢偏弱，目前京津冀高標水泥價格分別為340、320、300元/噸，處于歷史最低水平，我們認為區(qū)域水泥盈利底部確認邏輯成立，明年二季度將出現(xiàn)價格拐點。主要原因是石家莊環(huán)保治理方案關閉所有水泥粉磨站（約6000萬噸）;結合北方供暖季節(jié)特征，區(qū)域熟料生產線從11月16日起執(zhí)行淡季生產線關停60%，旺季生產線關停20%政策，定量壓縮金隅集團、冀東水泥和曲寨集團等下屬大型水泥企業(yè)產量（目前冀東在石家莊產能150萬噸，金隅1200萬噸）。我們預計此次治理方案將較大程度上改善區(qū)域競爭結構，后續(xù)整體華北供給改善將會給公司帶來業(yè)績的較大彈性。
