即使調(diào)控政策一直在加碼，房地產(chǎn)市場仍在上演著“圍城”。
5月29日，西王糖業(yè)控股有限公司發(fā)布公告，公司間接全資附屬公司輝盛有限公司與山東省即墨市人民政府就合作發(fā)展多用途物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目訂立框架協(xié)議，暫定投資額為8億美元。
據(jù)悉，西王糖業(yè)原本為亞洲最大淀粉糖生產(chǎn)基地，從事玉米加工，生產(chǎn)淀粉糖及玉米副產(chǎn)品業(yè)務(wù)，該公司于近期宣布，將上述業(yè)務(wù)出售予大股東兼主席王勇，并轉(zhuǎn)型至物業(yè)開發(fā)。
“多數(shù)非地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，主要還是博弈未來宏觀樓市預(yù)期，看好兩三年后的房地產(chǎn)市場。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。
據(jù)媒體報道，香港友達(dá)資產(chǎn)管理董事熊麗萍認(rèn)為，西王糖業(yè)去年因農(nóng)產(chǎn)品原材料成本波動，部分業(yè)務(wù)現(xiàn)虧損，現(xiàn)在該公司計劃變身為地產(chǎn)公司，這可對其穩(wěn)定收入及長遠(yuǎn)發(fā)展有所幫助。但是日后如果如期成為房地產(chǎn)股，按公司目前的規(guī)?？慈匀黄?，因此可能出現(xiàn)借貸能力差、業(yè)務(wù)風(fēng)險大等問題。
行業(yè)巨頭西王糖業(yè)謀轉(zhuǎn)型
西王糖業(yè)5月30日發(fā)布公告稱，旗下全資附屬公司輝盛與即墨市人民政府簽訂物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目框架協(xié)議，內(nèi)容包括開發(fā)即墨市火車站廣場和商業(yè)、住宅及辦公區(qū)域。
據(jù)悉，項(xiàng)目位于山東省青島市的即墨市青榮城際鐵路火車站，占地面積約2.32平方公里。根據(jù)框架協(xié)議，輝盛的一家附屬公司將在即墨市成立一家外商獨(dú)資公司或中外合資公司，擔(dān)當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目的主事人；輝盛的一家附屬公司或一家聯(lián)營公司將參與開發(fā)項(xiàng)目。輝盛將負(fù)責(zé)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)研、規(guī)劃、建設(shè)及融資，初步計劃將向開發(fā)項(xiàng)目投資8億美元，發(fā)展期將持續(xù)3至5年。
“沿鐵路線開發(fā)物業(yè)，是目前部分房企的時髦做法。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，即墨市經(jīng)濟(jì)條件尚可，在山東以及全國百強(qiáng)縣中排名較前。但即使如此，也容易陷入一個困境。
“物業(yè)開發(fā)，不應(yīng)過多關(guān)注人口的輸入多少，而應(yīng)關(guān)注人口在相應(yīng)區(qū)域停留時間的長短。如果僅僅是行人匆匆，那么這種物業(yè)開發(fā)的效果就要大打折扣。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上，目前全國興建城際鐵路站，并非個個都成功，相應(yīng)的風(fēng)險與失敗案例依然存在。
淀粉糖等玉米加工業(yè)務(wù)被剝離
資料顯示，西王糖業(yè)原來的主營業(yè)務(wù)是加工玉米，生產(chǎn)各種淀粉、糖及玉米副產(chǎn)品。因經(jīng)營問題，公司2012財年虧損人民幣1803萬元。
西王糖業(yè)于5月22日宣布，向控股股東西王投資出售玉米加工業(yè)務(wù)，總價20.96億元人民幣，公司預(yù)計出售確認(rèn)虧損8.61億人民幣。西王糖業(yè)同時表示，此次交易完成后，公司將不再從事玉米加工業(yè)務(wù)，并會把資源集中用于發(fā)展在內(nèi)地的物業(yè)開發(fā)。
對于其轉(zhuǎn)型的原因，嚴(yán)躍進(jìn)分析，或是其盈利能力發(fā)出警告。 縱觀西王糖業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)營狀況每況愈下。如資本運(yùn)用回報率從2011年12月的7.3%下滑至2012年12月的-0.6%。呈現(xiàn)由正轉(zhuǎn)負(fù)的尷尬。
如此困境下，利潤率指標(biāo)也是陷入了窮途末路的困境。如2011年12月，經(jīng)營利潤率為7%，到了2012年12月更是下降為1.8%。而稅前利潤率和邊際利潤率則更為“沮喪”，在2012年12月均下滑至-0.4%。
“產(chǎn)品附加值較低，主營業(yè)務(wù)利潤率較低，能源、資源類產(chǎn)品特別是玉米價格的波動對公司盈利的穩(wěn)定性產(chǎn)生不利影響。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律來看，產(chǎn)業(yè)集中度提高的趨勢明顯，玉米深加工企業(yè)的規(guī)模將不斷擴(kuò)大，規(guī)模優(yōu)勢地位受到挑戰(zhàn)?！痹谄涔倬W(wǎng)上發(fā)布的文章中，西王集團(tuán)也表示了目前面臨的挑戰(zhàn)。
公開資料顯示，西王糖業(yè)是西王集團(tuán)的控股子公司。西王集團(tuán)現(xiàn)已以玉米深加工為主業(yè)，除西王糖業(yè)外，西王集團(tuán)還控股西王食品（000639，SZ）、西王特鋼（01266，HK）另外兩家上市公司。
西王集團(tuán)三家控股子公司，只有西王食品一家業(yè)績突出，整個西王集團(tuán)的財務(wù)數(shù)據(jù)并不好看。
三線城市地產(chǎn)現(xiàn)滯銷風(fēng)險
就在地產(chǎn)調(diào)控日趨收緊之際，杉杉、五糧液、地奧、長虹、國美、阿里巴巴等一系列“非主業(yè)房企”卻在樓市低迷期嶄露頭角，這些在服裝、礦產(chǎn)、醫(yī)療、食品、電器、IT等行業(yè)的“大腕”紛紛進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，此間在房地產(chǎn)領(lǐng)域亮相的“非主業(yè)房企”資金超過500億元。
即使當(dāng)前各地樓市尤其是一線城市樓市量價滯漲，也抵擋不住行業(yè)外“大魚”的涌入。眾多非地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，非地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，決策者考慮公司主營業(yè)務(wù)板塊與地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū)，開始以“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同行業(yè)的投資風(fēng)險?！岸鄶?shù)非地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)，主要還是博弈未來宏觀樓市預(yù)期，看好兩三年后的房地產(chǎn)市場。”
但房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)經(jīng)營具有實(shí)際面廣、項(xiàng)目耗資巨大、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風(fēng)險大等特點(diǎn)。
一線城市樓市 “一片飄紅”，土地市場也持續(xù)升溫，高單價、高溢價地塊頻現(xiàn)，多地“地王”紀(jì)錄屢被刷新。張宏偉認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)地塊被具有資金實(shí)力的大型開發(fā)企業(yè)拿走，中小開發(fā)企業(yè)拿地的機(jī)會越來越少。
克而瑞在 《中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險報告》中指出，部分三線城市風(fēng)險主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上。隨著一二線城市房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)張、房價的持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展樓市的行列中來。但三線城市其本身的需求體量其實(shí)并不足以形成支撐，這些城市未來風(fēng)險正集中展現(xiàn)。
對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線城市市場面臨著滯銷等風(fēng)險。但同時，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的渴求程度并沒有減少。從這個角度看，未來的銷售業(yè)績或許難以支撐穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而引發(fā)房企經(jīng)營風(fēng)險。
蘭德咨詢總裁宋延慶對西王糖業(yè)進(jìn)行了善意的提醒，進(jìn)軍房地產(chǎn)操作難度比較大。須從專業(yè)化、精細(xì)化、品牌化三個方向去發(fā)展。
