“2013年我們爭取突破110億元，預計較去年金隅股份的收入增長10%以上”，在被問及金隅股份2013年房地產(chǎn)板塊銷售目標時，金隅股份執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍在2012年度金隅股份業(yè)績會上如此陳述道。
一邊面臨的是銷售增長壓力，另一邊金隅股份去年底的賬面資金總額僅為59.1億元，但卻需要償還100多億元的短期債務。
對于償還貸款問題，金隅股份執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍明確表示，“下一步，金隅股份或會發(fā)行征票、私募債等方式，進一步改善公司的負債結(jié)構(gòu)”。
在于3月25日召開的金隅股份2012年度業(yè)績發(fā)布會上，金隅股份執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍對造成金隅股份去年年底貨幣資金余額僅59億元的原因做了進一步闡述。
王洪軍稱，一方面因籌建財務公司，需要將公司負債率控制在70%以內(nèi)，因此金隅股份有意歸還銀行借款；另一方面，目前金隅股份仍有未使用的銀行授信240億元。
而為降低融資成本，金隅股份今年還擬建一個財務公司，來滿足系統(tǒng)內(nèi)的企業(yè)資金拆借，同時加強對子公司的資金運作的監(jiān)控。
根據(jù)金隅股份已公布的2012年度銷售數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，金隅股份實現(xiàn)營業(yè)收入340.54億元，同比增長18.5%，實現(xiàn)利潤總額39.54億元，同比降低15.3%。歸屬于母公司股東的凈利潤為29.95億元，同比降低3.5%，基本每股收益0.05元，同比降低14.8%。
其中，2012年，金隅股份在房地產(chǎn)開發(fā)板塊實現(xiàn)主營業(yè)務收入109.35億元，同比增長24.4%；房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)主營業(yè)務毛利41.36億元，同比增長39.87%。
在資產(chǎn)負債方面，截至2012年12月31日，金隅股份的總資產(chǎn)為831.6億元，較期初增長8.1%；凈資產(chǎn)250.2億元，較期初增長15.2%；每股凈資產(chǎn)5.35元，較期初增長0.05元；凈流動資產(chǎn)額為36.4億元，較期初減少17.9億元。
截至去年底，金隅股份的資產(chǎn)負債率為69.91%，較期初下降了1.86個百分點，扣除房地產(chǎn)開發(fā)板塊資產(chǎn)負債率，約為12%。截至2012年12月31日，金隅股份的賬面資金總額為59.1億元。
另在土地儲備方面，截止2012年12月，金隅股份的土地儲備面積540萬平方米，其中商品房及商業(yè)地產(chǎn)項目474萬平方米，保障性住房項目66萬平米，分布在北京（樓盤）、天津（樓盤）、重慶（樓盤）、成都、杭州（樓盤）、青島（樓盤）及海南（樓盤）等重點發(fā)展區(qū)域。
在業(yè)績會上，金隅股份執(zhí)行董事兼總經(jīng)理姜德義先生，金隅股份執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍先生等金隅股份高層就該公司全年業(yè)績以及發(fā)展計劃，做出了進一步闡釋。
以下為現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：金隅股份的投資收益去年出現(xiàn)了大概700萬左右的虧損，但2011年的投資收益卻是獲利3億多的，能否解釋一下投資收益虧損的原因？
王洪軍：
2012年公司的投資收益下浮了714萬元，比2011年減少3.2億元，這是因為2011年合并萬科確認了3.4億元的投資收益，及2012年因為處置興隆及遠東股權(quán)確認投資收益0.22億元。
現(xiàn)場提問：金隅股份去年底的流動資金只有59億，但短期債務就有100多億，造成這種情況的原因是什么呢？
王洪軍：
金隅股份去年年底貨幣資金余額59億，主要有以下幾個原因，一是，因為金隅股份去年積極籌建財務公司，銀監(jiān)會要求將負債率控制在70%以內(nèi)，因此，金隅股份去年下半年就有意識的歸還銀行借款，使得去年凈減少有期負債9億多。
另一方面，是金隅股份目前有未使用的銀行授信240億，并且近期各家銀行明確表示，跟我們的合作貸款都是比基準利率下浮10%。但是，公司通過今年3月份發(fā)行短融20億，資金成本也非常低，票面利率4.27，下一步公司可能會發(fā)行征票、私募債等方式，進一步改善公司的負債結(jié)構(gòu)。
現(xiàn)場提問：你們提出說擬建一個財務公司，請介紹一下這個方面的情況。建財務公司的主要目的是為了降低公司的融資成本？
王洪軍：財務公司相當于企業(yè)的內(nèi)部銀行，它為企業(yè)提供一個資金集中的平臺，能起到一個蓄水池的作用，同時可提高總部對子公司資金運作的管控水平。當然，財務公司也有對外融資的一塊職能，但整體而言，它就是內(nèi)部銀行，它主要是系統(tǒng)內(nèi)的企業(yè)資金拆借。
比如說子公司有些票據(jù)，我現(xiàn)在都是在銀行貼現(xiàn)，財務公司成立以后，他可以在我財務公司里貼現(xiàn)，這相當于形成一塊內(nèi)部收益。
現(xiàn)場提問：今年金隅股份的資本開支的情況較去年有沒有什么變化？主要投資在哪個方面？
王洪軍：
公司2013年的投資計劃比2012年會穩(wěn)中有升，需要投資的領(lǐng)域是水泥和新型建材板塊，目前公司資金也比較充沛，可以滿足公司下一步的資金開支計劃。
現(xiàn)場提問：金隅股份在房地產(chǎn)業(yè)務方面，去年營業(yè)收入以及毛利數(shù)據(jù)都有相對大的提高，能不能分享一下具體在銷售策略上金隅股份是怎么做的？在今年的房地產(chǎn)業(yè)務方面，銷售目標是什么樣的？
姜德義：
去年結(jié)余的項目，有一波是2009年3月份之后，就是處于四萬億投資階段賣出的一批房，因為它的單價是比較高的，集中在2012年結(jié)余，所以促使這個毛利率顯得相對來說比2011年有一個比較明顯的提升。
王洪軍：
今年的目標我們爭取突破110億元，同比預計增長10%以上。
現(xiàn)場提問：您剛才也提到金隅股份今年房地產(chǎn)銷售的目標是突破110億，那么金隅股份今年有怎樣的具體銷售或推盤的計劃？今年的銷售方面可售的貨量大概是多少？
姜德義：
現(xiàn)在的限購政策是調(diào)整住宅類的物業(yè)形態(tài)，我們在前兩年加大了對商業(yè)寫字樓、公寓類的土地儲備，今年就相應的集中放量銷售。還有一批當期就能實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)，就可以變成2013年年內(nèi)的收入和利潤。
同時，我們持有的保障房，今年有一批要交用，這里面還有一批可以實現(xiàn)銷售，我們還是按照計劃盡快實現(xiàn)一個簽約回款。
另外，在金隅股份重點布局的的區(qū)域，尤其是北京，近期的市場形勢確實已經(jīng)凸顯出來，市場比較好了，我們會加大這些重點區(qū)域的商品房的投放節(jié)奏，盡快實現(xiàn)銷售回款，我們覺得今年會實現(xiàn)10%甚至以上的提升。
可售的貨量到2012年年底，大概擁有200萬平米左右，其中商品房130萬平米，因為金隅股份在北京占的土地儲備比重比較高，在一線城市，現(xiàn)在的市場情況是比較好的，所以我們要加大這一部分的存貨，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售資源的進程。
現(xiàn)場提問：今年會不會在土地市場方面有一些積極的表現(xiàn)？在拿地量方面，有沒有一個大概的數(shù)字？
姜德義：
我們的土地每年都會有計劃的，根據(jù)我們的需求和發(fā)展，每年都適時的進行一個增長，不會說在熱的時候拿很多地，金隅股份在冷的時候也儲備了很多的土地，冷熱保持一個平衡。
目前金隅股份的土地儲備總量大概在650萬平米左右，今年準備拿150萬平米。
現(xiàn)場提問：這次深圳（樓盤）發(fā)現(xiàn)了用海沙建樓的情況，你們公司在混凝土攪拌方面，有沒有使用海沙的情況？如果中央又進一步在全國抽查，對你們公司會有什么影響嗎？
姜德義：
因為海沙里面含有的有害成分，對混凝土和鋼筋會產(chǎn)生一種腐蝕的作用，對建筑物的壽命也會產(chǎn)生一些影響。我們的水泥混凝土方面沒有這樣的問題，都是一直按照國家的標準和有關(guān)要求來生產(chǎn)的。
目前出現(xiàn)使用海沙的情況，主要集中在深圳地區(qū)，而金隅股份的水泥混凝土主要是在京津地區(qū)，在這個區(qū)域中，金隅股份用的主要是河沙，以及人工沙，就是現(xiàn)在在山上開采的，石灰石的廢石做的沙。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在國內(nèi)對于國五條細則的討論也是比較多，各地也都流傳出一些細則版本，金隅股份對于接下來的政策有怎樣的預期？
姜德義：
其實這些東西，作為我們房地產(chǎn)從業(yè)者來說，我們可以從預期來切入，就是他預感到房價上漲的趨勢，咱們可以觀測到2012年的6月份到今年2月份，已經(jīng)連續(xù)9個月，整體的房地產(chǎn)市場價格環(huán)比持續(xù)增長，基于我們的理解，更多的是國家為了房價的有序健康持續(xù)發(fā)展，使市場呈現(xiàn)一個良好的于是態(tài)勢，從預期方面進行了一個預先的政府釋放，調(diào)整買賣雙方的預期，是規(guī)范市場的一個初衷。
現(xiàn)場提問：新政會不會對金隅股份帶來一些影響？接下來金隅股份會做一個怎樣的應對？
姜德義：
我們的判斷就是，2010年3月份開始限購之后，這三年來，金隅的地產(chǎn)一直在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面。在2012年，我們的結(jié)轉(zhuǎn)收入、銷售額、吸收現(xiàn)金均實現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。所以我們得到了自己的一個感觸是，作為一個企業(yè)來說，只要政府變，它對我們都是公平的，對我們的考驗，主要是考驗企業(yè)對政策的預判力和對市場競爭的把控力。只要我們這個應對措施得當，我們是可以保障對股東近期的收益和企業(yè)長遠發(fā)展后勁的補充，就是做好自己該擔負的社會責任，實現(xiàn)一個良性的發(fā)展，這是我們對國五條的一個認識。
一邊面臨的是銷售增長壓力，另一邊金隅股份去年底的賬面資金總額僅為59.1億元，但卻需要償還100多億元的短期債務。
對于償還貸款問題，金隅股份執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍明確表示，“下一步，金隅股份或會發(fā)行征票、私募債等方式，進一步改善公司的負債結(jié)構(gòu)”。
在于3月25日召開的金隅股份2012年度業(yè)績發(fā)布會上，金隅股份執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍對造成金隅股份去年年底貨幣資金余額僅59億元的原因做了進一步闡述。
王洪軍稱，一方面因籌建財務公司，需要將公司負債率控制在70%以內(nèi)，因此金隅股份有意歸還銀行借款；另一方面，目前金隅股份仍有未使用的銀行授信240億元。
而為降低融資成本，金隅股份今年還擬建一個財務公司，來滿足系統(tǒng)內(nèi)的企業(yè)資金拆借，同時加強對子公司的資金運作的監(jiān)控。
根據(jù)金隅股份已公布的2012年度銷售數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，金隅股份實現(xiàn)營業(yè)收入340.54億元，同比增長18.5%，實現(xiàn)利潤總額39.54億元，同比降低15.3%。歸屬于母公司股東的凈利潤為29.95億元，同比降低3.5%，基本每股收益0.05元，同比降低14.8%。
其中，2012年，金隅股份在房地產(chǎn)開發(fā)板塊實現(xiàn)主營業(yè)務收入109.35億元，同比增長24.4%；房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)主營業(yè)務毛利41.36億元，同比增長39.87%。
在資產(chǎn)負債方面，截至2012年12月31日，金隅股份的總資產(chǎn)為831.6億元，較期初增長8.1%；凈資產(chǎn)250.2億元，較期初增長15.2%；每股凈資產(chǎn)5.35元，較期初增長0.05元；凈流動資產(chǎn)額為36.4億元，較期初減少17.9億元。
截至去年底，金隅股份的資產(chǎn)負債率為69.91%，較期初下降了1.86個百分點，扣除房地產(chǎn)開發(fā)板塊資產(chǎn)負債率，約為12%。截至2012年12月31日，金隅股份的賬面資金總額為59.1億元。
另在土地儲備方面，截止2012年12月，金隅股份的土地儲備面積540萬平方米，其中商品房及商業(yè)地產(chǎn)項目474萬平方米，保障性住房項目66萬平米，分布在北京（樓盤）、天津（樓盤）、重慶（樓盤）、成都、杭州（樓盤）、青島（樓盤）及海南（樓盤）等重點發(fā)展區(qū)域。
在業(yè)績會上，金隅股份執(zhí)行董事兼總經(jīng)理姜德義先生，金隅股份執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍先生等金隅股份高層就該公司全年業(yè)績以及發(fā)展計劃，做出了進一步闡釋。
以下為現(xiàn)場問答實錄：
現(xiàn)場提問：金隅股份的投資收益去年出現(xiàn)了大概700萬左右的虧損，但2011年的投資收益卻是獲利3億多的，能否解釋一下投資收益虧損的原因？
王洪軍：
2012年公司的投資收益下浮了714萬元，比2011年減少3.2億元，這是因為2011年合并萬科確認了3.4億元的投資收益，及2012年因為處置興隆及遠東股權(quán)確認投資收益0.22億元。
現(xiàn)場提問：金隅股份去年底的流動資金只有59億，但短期債務就有100多億，造成這種情況的原因是什么呢？
王洪軍：
金隅股份去年年底貨幣資金余額59億，主要有以下幾個原因，一是，因為金隅股份去年積極籌建財務公司，銀監(jiān)會要求將負債率控制在70%以內(nèi)，因此，金隅股份去年下半年就有意識的歸還銀行借款，使得去年凈減少有期負債9億多。
另一方面，是金隅股份目前有未使用的銀行授信240億，并且近期各家銀行明確表示，跟我們的合作貸款都是比基準利率下浮10%。但是，公司通過今年3月份發(fā)行短融20億，資金成本也非常低，票面利率4.27，下一步公司可能會發(fā)行征票、私募債等方式，進一步改善公司的負債結(jié)構(gòu)。
現(xiàn)場提問：你們提出說擬建一個財務公司，請介紹一下這個方面的情況。建財務公司的主要目的是為了降低公司的融資成本？
王洪軍：財務公司相當于企業(yè)的內(nèi)部銀行，它為企業(yè)提供一個資金集中的平臺，能起到一個蓄水池的作用，同時可提高總部對子公司資金運作的管控水平。當然，財務公司也有對外融資的一塊職能，但整體而言，它就是內(nèi)部銀行，它主要是系統(tǒng)內(nèi)的企業(yè)資金拆借。
比如說子公司有些票據(jù)，我現(xiàn)在都是在銀行貼現(xiàn)，財務公司成立以后，他可以在我財務公司里貼現(xiàn)，這相當于形成一塊內(nèi)部收益。
現(xiàn)場提問：今年金隅股份的資本開支的情況較去年有沒有什么變化？主要投資在哪個方面？
王洪軍：
公司2013年的投資計劃比2012年會穩(wěn)中有升，需要投資的領(lǐng)域是水泥和新型建材板塊，目前公司資金也比較充沛，可以滿足公司下一步的資金開支計劃。
現(xiàn)場提問：金隅股份在房地產(chǎn)業(yè)務方面，去年營業(yè)收入以及毛利數(shù)據(jù)都有相對大的提高，能不能分享一下具體在銷售策略上金隅股份是怎么做的？在今年的房地產(chǎn)業(yè)務方面，銷售目標是什么樣的？
姜德義：
去年結(jié)余的項目，有一波是2009年3月份之后，就是處于四萬億投資階段賣出的一批房，因為它的單價是比較高的，集中在2012年結(jié)余，所以促使這個毛利率顯得相對來說比2011年有一個比較明顯的提升。
王洪軍：
今年的目標我們爭取突破110億元，同比預計增長10%以上。
現(xiàn)場提問：您剛才也提到金隅股份今年房地產(chǎn)銷售的目標是突破110億，那么金隅股份今年有怎樣的具體銷售或推盤的計劃？今年的銷售方面可售的貨量大概是多少？
姜德義：
現(xiàn)在的限購政策是調(diào)整住宅類的物業(yè)形態(tài)，我們在前兩年加大了對商業(yè)寫字樓、公寓類的土地儲備，今年就相應的集中放量銷售。還有一批當期就能實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)，就可以變成2013年年內(nèi)的收入和利潤。
同時，我們持有的保障房，今年有一批要交用，這里面還有一批可以實現(xiàn)銷售，我們還是按照計劃盡快實現(xiàn)一個簽約回款。
另外，在金隅股份重點布局的的區(qū)域，尤其是北京，近期的市場形勢確實已經(jīng)凸顯出來，市場比較好了，我們會加大這些重點區(qū)域的商品房的投放節(jié)奏，盡快實現(xiàn)銷售回款，我們覺得今年會實現(xiàn)10%甚至以上的提升。
可售的貨量到2012年年底，大概擁有200萬平米左右，其中商品房130萬平米，因為金隅股份在北京占的土地儲備比重比較高，在一線城市，現(xiàn)在的市場情況是比較好的，所以我們要加大這一部分的存貨，轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售資源的進程。
現(xiàn)場提問：今年會不會在土地市場方面有一些積極的表現(xiàn)？在拿地量方面，有沒有一個大概的數(shù)字？
姜德義：
我們的土地每年都會有計劃的，根據(jù)我們的需求和發(fā)展，每年都適時的進行一個增長，不會說在熱的時候拿很多地，金隅股份在冷的時候也儲備了很多的土地，冷熱保持一個平衡。
目前金隅股份的土地儲備總量大概在650萬平米左右，今年準備拿150萬平米。
現(xiàn)場提問：這次深圳（樓盤）發(fā)現(xiàn)了用海沙建樓的情況，你們公司在混凝土攪拌方面，有沒有使用海沙的情況？如果中央又進一步在全國抽查，對你們公司會有什么影響嗎？
姜德義：
因為海沙里面含有的有害成分，對混凝土和鋼筋會產(chǎn)生一種腐蝕的作用，對建筑物的壽命也會產(chǎn)生一些影響。我們的水泥混凝土方面沒有這樣的問題，都是一直按照國家的標準和有關(guān)要求來生產(chǎn)的。
目前出現(xiàn)使用海沙的情況，主要集中在深圳地區(qū)，而金隅股份的水泥混凝土主要是在京津地區(qū)，在這個區(qū)域中，金隅股份用的主要是河沙，以及人工沙，就是現(xiàn)在在山上開采的，石灰石的廢石做的沙。
現(xiàn)場提問：現(xiàn)在國內(nèi)對于國五條細則的討論也是比較多，各地也都流傳出一些細則版本，金隅股份對于接下來的政策有怎樣的預期？
姜德義：
其實這些東西，作為我們房地產(chǎn)從業(yè)者來說，我們可以從預期來切入，就是他預感到房價上漲的趨勢，咱們可以觀測到2012年的6月份到今年2月份，已經(jīng)連續(xù)9個月，整體的房地產(chǎn)市場價格環(huán)比持續(xù)增長，基于我們的理解，更多的是國家為了房價的有序健康持續(xù)發(fā)展，使市場呈現(xiàn)一個良好的于是態(tài)勢，從預期方面進行了一個預先的政府釋放，調(diào)整買賣雙方的預期，是規(guī)范市場的一個初衷。
現(xiàn)場提問：新政會不會對金隅股份帶來一些影響？接下來金隅股份會做一個怎樣的應對？
姜德義：
我們的判斷就是，2010年3月份開始限購之后，這三年來，金隅的地產(chǎn)一直在結(jié)構(gòu)調(diào)整方面。在2012年，我們的結(jié)轉(zhuǎn)收入、銷售額、吸收現(xiàn)金均實現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。所以我們得到了自己的一個感觸是，作為一個企業(yè)來說，只要政府變，它對我們都是公平的，對我們的考驗，主要是考驗企業(yè)對政策的預判力和對市場競爭的把控力。只要我們這個應對措施得當，我們是可以保障對股東近期的收益和企業(yè)長遠發(fā)展后勁的補充，就是做好自己該擔負的社會責任，實現(xiàn)一個良性的發(fā)展，這是我們對國五條的一個認識。
