2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（簡(jiǎn)稱：通知）。標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步，五一之前來一個(gè)驚雷，著實(shí)令人興奮，連度假的心情都美了幾分。
解讀
一、什么是REITS?
所謂REITs（RealEstateInvestmentTrusts）是一種在公開市場(chǎng)交易、通過證券化方式將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化具有較好流動(dòng)性的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。也即不動(dòng)產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)大拆小的操作。
如果上面這個(gè)不好理解，再用大白話來給你舉例解釋下：
如果有一條在運(yùn)營(yíng)且比較賺錢的高速公路擺在你面前，叫你買下來，一般人可能沒那個(gè)財(cái)力。但是現(xiàn)在很多人一起湊了50億，給到了基金公司，然后這個(gè)基金公司把這條高速公路（從政府手里）給買下來，而每個(gè)人的認(rèn)購(gòu)證明，就是這條高速的所有權(quán)的一部分。如果這條高速升值了，你的投資就漲了；如果你手頭緊，隨時(shí)可以賣掉折現(xiàn)。如果你沒賣掉繼續(xù)持有，那么高速每年收到的過路費(fèi)在扣除各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)成本后，還會(huì)給你分紅，并且這個(gè)分紅是每年比較穩(wěn)定的。所以REITS它既不是股票，也不是債券，而是一個(gè)全新的投資品種。
二、它有什么特點(diǎn)？
首先是實(shí)物資產(chǎn)（不是虛擬）的所有權(quán)，看得見摸得著的。比如公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、收費(fèi)港口、變電站甚至是商品房等都可以拿來團(tuán)購(gòu)，每個(gè)人不用花太多的錢，就可以成為其股東之一。
其次，流動(dòng)性好、靈活性強(qiáng)；你買了以后，可以坐等收益，也可以隨時(shí)賣出折現(xiàn)。
第三，收益看得見，這些資產(chǎn)或大或小都是搖錢樹，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也比較透明，每年都會(huì)有可預(yù)期的分紅。
第四，同為所有權(quán)，REITS要比股票的波動(dòng)?。ú粫?huì)大起大落），一般人的心臟都能承受的起。
三、為什么要推出REITS？
1、幫助地方政府等去杠桿、增加基建投資
REITS的目標(biāo)之一就是幫助地方政府、地方城投、國(guó)有企業(yè)等實(shí)現(xiàn)去杠桿。之前的文章中談過，如今地方政府等杠桿率高，所以地方政府如何去杠桿，這是一個(gè)眼前比較現(xiàn)實(shí)的問題。目前疫情特殊時(shí)期，基建刺激又不能斷，所以這種情況下怎么辦？基建投資的錢從哪里來？
可以說REITS的到來，就能部分解決這個(gè)問題。經(jīng)過近40年的發(fā)展，一方面我國(guó)基建設(shè)施（以地方政府為主導(dǎo)）的存量規(guī)模巨大，因此如果能把這些存量巨大的基礎(chǔ)設(shè)施盤活，則能大大增加地方政府的現(xiàn)金流。發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施類REITs可以達(dá)到盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道的作用，而且由于很多基礎(chǔ)設(shè)施由政府投資，通過這種方式融資可以降低地方政府杠桿率，在目前新基建需要大量資金的情況下具有現(xiàn)實(shí)意義，屬于政策支持的投資領(lǐng)域。
那么這塊的體量有多大呢？據(jù)悉，中國(guó)已形成的存量基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)100萬(wàn)億，假如10%可用于REITs，就是10萬(wàn)億。
2、起到蓄水池的功能
在談這一點(diǎn)之前，這里要插個(gè)小曲，那就是有人給REITS潑涼水。對(duì)于通知中提到的：優(yōu)先支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、有條件的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點(diǎn)。并且還得是具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、較好的增長(zhǎng)潛力。所以這樣的項(xiàng)目屈指可數(shù)，因此得出的結(jié)論就是，這個(gè)沒什么大的意義。
關(guān)于這點(diǎn)，小編覺得他是沒看懂國(guó)家的另一個(gè)意圖，在這個(gè)特殊時(shí)期，REITS具有特殊的使命。因?yàn)橐患径染用翊婵钸_(dá)8.3萬(wàn)億，且經(jīng)過疫情之后，市場(chǎng)上還會(huì)有更多的資金，而REITS相當(dāng)于增加了一個(gè)蓄水池的功能。不至于資金壓在手里，造成通貨膨脹。
四、REITS對(duì)于基建領(lǐng)域的影響幾何？
首先這個(gè)REITS對(duì)于三方【資產(chǎn)端如地方政府方、金融機(jī)構(gòu)、購(gòu)買端如老百姓】都是多贏的局面，也是一個(gè)非常有利的嘗試。
其次REITs本質(zhì)是找到新增資金的籌措渠道，所以對(duì)于基建投資絕對(duì)是個(gè)大利好。而對(duì)于基建領(lǐng)域中最受益的依然將會(huì)是建筑央企們。比如運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)較多的中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、中國(guó)交建、中國(guó)建筑等。
五、REITS該不該買？
1、從海外投資的案例來看，拉長(zhǎng)時(shí)間，可以達(dá)到年化8%~10%，所以收益率還是不錯(cuò)的。其次就是風(fēng)險(xiǎn)小，是介于股票和債券之間，可以幫助投資者在可控風(fēng)險(xiǎn)下的保值增值。
2、目前是試點(diǎn)階段，都是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的重點(diǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，所以收益還是有保證的。
3、當(dāng)然了，最后REITS也是有風(fēng)險(xiǎn)的。如果基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)格太高了，你以為買了一頭年輕力壯的奶牛，結(jié)果呢，實(shí)際上是一頭老奶牛，后面也是有可能會(huì)虧損的。最后就是REITS的價(jià)格也會(huì)受到市場(chǎng)利率波動(dòng)的影響，如果市場(chǎng)利率大幅上升，那它的定價(jià)就會(huì)大幅下調(diào)，所以有投資意向的也要注意哦。
