我國加入WTO以后，經(jīng)濟(jì)趨于全球化。由于投資多元化、資金來源多元化、利益主體多元化的格局，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。筆者結(jié)合我國目前的現(xiàn)狀，通過施工階段全過程造價(jià)控制的范圍及實(shí)施，闡述工程造價(jià)咨詢對今后規(guī)范房地產(chǎn)市場、提高投資效益、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展的必要性和重要性。
一、施工階段全過程造價(jià)控制的范圍
建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)需經(jīng)過三個(gè)階段：決策階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段(招標(biāo)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段),施工階段是項(xiàng)目實(shí)施的最關(guān)鍵階段。施工階段全過程造價(jià)控制之目標(biāo)，是指在工程開工至竣工的整個(gè)施工期間，造價(jià)咨詢業(yè)的注冊造價(jià)工程師，根據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定等，運(yùn)用科學(xué)的計(jì)算方法和切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)，合理地確定和有效地控制項(xiàng)目的施工圖預(yù)算價(jià)、承包合同價(jià)、工程結(jié)算價(jià)等。
傳統(tǒng)的工程審價(jià)，通常是辦理工程竣工結(jié)算時(shí)一次性投入進(jìn)行。盡管工程審價(jià)形式上核減了部分費(fèi)用降低了工程造價(jià)，但實(shí)際作用僅僅是核定最終的工程價(jià)款。而施工階段全過程造價(jià)控制，無論在服務(wù)范圍、咨詢內(nèi)容、工作性質(zhì)等方面，均異于傳統(tǒng)的工程審價(jià)模式。施工階段全過程造價(jià)控制的特征是：造價(jià)工程師在整個(gè)施工階段，對工程造價(jià)整體實(shí)施動(dòng)態(tài)的、事先的、主動(dòng)的造價(jià)控制。工程造價(jià)的監(jiān)控性能已由粗獷型轉(zhuǎn)變?yōu)榧?xì)膩型，由滯后性轉(zhuǎn)變?yōu)槌靶裕苓m應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)變化和業(yè)主委托需求。根據(jù)委托內(nèi)容，注冊造價(jià)工程師可以相應(yīng)提供綜合性的造價(jià)咨詢跟蹤服務(wù)。目前，我國施工階段全過程造價(jià)控制范圍主要包括：審查各類建設(shè)工程合同(協(xié)議)，提供有關(guān)造價(jià)控制和降低造價(jià)的合理化建議，編制工程用款計(jì)劃書及現(xiàn)金流量圖表，進(jìn)駐工地參加施工例會(huì)提供現(xiàn)場服務(wù)，審核月工作量報(bào)表及工程預(yù)付(進(jìn)度)款，編制及審核施工圖預(yù)算，成型鋼筋總量全面(重點(diǎn))審查，調(diào)整工程預(yù)算控制目標(biāo)，編制工程造價(jià)動(dòng)態(tài)分析，審查設(shè)計(jì)變更、簽證或其它工程費(fèi)用，提供工程索賠和反索賠咨詢、材料(含甲供料等)、設(shè)備及綠化價(jià)格咨詢，分階段審核工程預(yù)(結(jié))算，有關(guān)工程造價(jià)信息及法規(guī)等咨詢，提供全套工程造價(jià)控制檔案材料，撰寫整體工程造價(jià)咨詢報(bào)告等。
由于造價(jià)咨詢的及時(shí)性，整個(gè)施工階段，造價(jià)工程師事先解決了涉及造價(jià)和有關(guān)費(fèi)用等系列問題，尤其是有關(guān)造價(jià)控制和降低造價(jià)的合理化建議，對降低項(xiàng)目建設(shè)成本，以及對施工的工期、質(zhì)量控制等都能起到保證和促進(jìn)作用。
二、施工階段全過程造價(jià)控制的實(shí)施
造價(jià)工程師在具體實(shí)施過程中，應(yīng)做到誠實(shí)信用、優(yōu)質(zhì)高效、開拓創(chuàng)新，不斷研究操作方法和技巧，以求事半功倍之效率。由于項(xiàng)目的差異性，造價(jià)控制的側(cè)重點(diǎn)略有不同，以下介紹若干實(shí)用的造價(jià)控制操作方法和技巧。
1.編制施工階段全過程造價(jià)控制實(shí)施方案
實(shí)施方案是進(jìn)行造價(jià)控制的綱領(lǐng)性文件。根據(jù)委托合同的要求，結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，編制施工階段全過程造價(jià)控制實(shí)施方案，主要內(nèi)容有工程概況；造價(jià)控制組織機(jī)構(gòu)；造價(jià)控制流程；各階段咨詢內(nèi)容；可行的工作計(jì)劃等。合理有序地安排造價(jià)工程師進(jìn)駐現(xiàn)場咨詢服務(wù)。
2.有關(guān)造價(jià)控制及降低造價(jià)的合理化建議
根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定和工程合同的精神，注冊造價(jià)工程師運(yùn)用造價(jià)咨詢的科學(xué)理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，針對項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，為業(yè)主及時(shí)提供有關(guān)造價(jià)控制及降低造價(jià)的合理化建議。
3.縱觀全局、把握重點(diǎn)
(1)審查工程合同(協(xié)議)。首先，審查合同(協(xié)議)的合法性。合同(協(xié)議)的精神和文本格式，是否符合現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和項(xiàng)目招投標(biāo)的精神等。其次，審查合同(協(xié)議)的合理性。語言文字是否簡煉、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，重點(diǎn)避免日后索賠的伏筆；有關(guān)條款的描述是否清晰；費(fèi)用和計(jì)算數(shù)據(jù)有否誤差；有關(guān)合同附表、附錄和簽章手續(xù)是否齊全等。
(2)審查設(shè)計(jì)變更及簽證費(fèi)用。首先定性審查。是否有合法的手續(xù)和依據(jù)；是否符合現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定、施工合同和項(xiàng)目招投標(biāo)精神；內(nèi)容反映是否準(zhǔn)確，是否有變相的重復(fù)計(jì)取等。其次定量審查。文字表述是否明了，防止產(chǎn)生新的矛盾和分歧；費(fèi)用計(jì)算方法和結(jié)果是否正確；相應(yīng)的附件是否齊全等。
4.審查計(jì)劃及步驟
(1)首先須吃透工程合同及項(xiàng)目招投標(biāo)精神，熟悉和了解項(xiàng)目的特點(diǎn)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠條件等；其次再審查工程預(yù)(結(jié))算。
(2)審查工程預(yù)(結(jié))算。先審查定額(換算)、材料價(jià)格(補(bǔ)差)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；再審查設(shè)計(jì)變更及經(jīng)濟(jì)簽證等費(fèi)用，最后計(jì)算工程量審查工程圖紙部分的費(fèi)用。
(3)計(jì)算圖紙工程量。先分部工程計(jì)算，后單位工程匯總；運(yùn)用統(tǒng)籌原理，避免工程量重復(fù)計(jì)算，盡量利用前面已計(jì)算的數(shù)據(jù)。要求計(jì)算層次清楚，計(jì)算式一目了然，便于回憶、復(fù)核、會(huì)談。
5.規(guī)范管理、按設(shè)定流程操作(繪制相關(guān)圖表)
規(guī)范操作提高效率。實(shí)踐證明了成功的項(xiàng)目造價(jià)控制，必須有參與建設(shè)的各有關(guān)單位的精誠團(tuán)結(jié)和通力合作。
(1)業(yè)主、審價(jià)、監(jiān)理、施工四方職責(zé)關(guān)系圖。以圖表形式明確各方職責(zé)范圍及有關(guān)造價(jià)控制的申報(bào)、審核、反饋等要求。
(2)工作量月報(bào)表及工程付款流程圖。以圖表形式明確工作量月報(bào)表及工程付款的申報(bào)、審核、反饋等程序要求。
(3)設(shè)計(jì)變更及核定單(簽證)費(fèi)用操作流程圖。以圖表形式明確設(shè)計(jì)變更及核定單(簽證)費(fèi)用的申報(bào)、審核、反饋等要求。
(4)材料(設(shè)備)價(jià)格費(fèi)用審核流程圖。以圖表形式明確材料(設(shè)備)價(jià)格費(fèi)用的申報(bào)、審核、反饋等程序要求。
(5)分階段辦理工程預(yù)(結(jié))算流程圖。以圖表形式明確分階段辦理工程預(yù)(結(jié))算的申報(bào)、審核、反饋等要求。
嚴(yán)格按流程操作，凡不符合規(guī)定的，均退回上一級流程。
6.咨詢形式靈活多樣化
(1)施工現(xiàn)場辦公：根據(jù)委托合同的約定，造價(jià)工程師可以長駐或定期、不定期地去施工現(xiàn)場，對造價(jià)控制進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理。
(2)利用現(xiàn)代化工具辦公：造價(jià)工程師可遠(yuǎn)距離利用電話、傳真、郵件等進(jìn)行造價(jià)控制。
(3)口頭咨詢解答：在施工現(xiàn)場或有關(guān)施工例會(huì)及協(xié)調(diào)會(huì)上，造價(jià)工程師直接(間接)地就造價(jià)控制問題，進(jìn)行口頭咨詢解答。
(4)書面咨詢報(bào)告：如審查變更、簽證費(fèi)用或材料價(jià)格的咨詢意見；分階段工程結(jié)算的審價(jià)報(bào)告；撰寫整體工程造價(jià)咨詢報(bào)告等。
7.具體工作方法(傳統(tǒng)法與創(chuàng)新法有機(jī)結(jié)合)
(1)傳統(tǒng)法：全審法、重點(diǎn)法、熟記法、經(jīng)驗(yàn)法。全審法是指對項(xiàng)目逐項(xiàng)全面細(xì)致地進(jìn)行審查；重點(diǎn)法是指對項(xiàng)目某重點(diǎn)部位進(jìn)行審查；熟記法是指通過熟記常用的公式、數(shù)據(jù)、說明、規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、分析等資料，對項(xiàng)目進(jìn)行審查；經(jīng)驗(yàn)法是指不斷總結(jié)成功經(jīng)驗(yàn)，收集和利用有價(jià)值的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)審查那些預(yù)(結(jié))算中容易誤算、漏算、重算、高估冒算之部位。
(2)創(chuàng)新法：分解法、查詢法、調(diào)查法。可將單項(xiàng)(單位)工程分解為若干單位(分部)工程，分階段辦理工程預(yù)(結(jié))算；材料(設(shè)備)價(jià)格詢價(jià)時(shí)，可利用專業(yè)報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)等查詢；走訪供應(yīng)商或進(jìn)行市場調(diào)查等獲悉有關(guān)價(jià)格及信息。
8.審查思路方法
(1)審查思路清晰：順序合理、層次分明；主次劃分、先主后次；先易后難、先簡后繁；先小后大、先分后合。
(2)審查思路靈活：既有堅(jiān)定的原則性(剛性)，又需適度的靈活性(柔性)。根據(jù)市場形成價(jià)格的導(dǎo)向，結(jié)合市場價(jià)格幅度差的情況，原則性與靈活性有機(jī)結(jié)合。
9.編制技巧(編制工程預(yù)結(jié)算)
(1)計(jì)算工程量：應(yīng)考慮計(jì)算先后順序的合理性。先分項(xiàng)后分部；先下部后上部；先基礎(chǔ)后主體；先結(jié)構(gòu)后建筑；先建筑后裝飾：先建筑后安裝；先門窗后墻體；先砼結(jié)構(gòu)后其它結(jié)構(gòu)等。
(2)電腦操作：熟悉各專用軟件的功能，充分利用電腦的復(fù)制、粘貼、替換、換算及價(jià)格信息等作用，提高計(jì)算的準(zhǔn)確率和工作效率；匯總表的數(shù)據(jù)運(yùn)算應(yīng)設(shè)定電算，盡量少用心算或手工計(jì)算。
10.審查技巧
(1)審查建設(shè)工程合同(協(xié)議)：先審合法性，后審合理性。
(2)審查設(shè)計(jì)變更及簽證費(fèi)用：先定性審查，后定量審查。如發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)變更及簽證等費(fèi)用，已直接(間接)地包含在合同或有關(guān)定額規(guī)定(直接費(fèi)或綜合費(fèi)率)的費(fèi)用中，則不必再定量審查。
(3)審查工程結(jié)算費(fèi)用：先審設(shè)計(jì)變更及核定單(簽證)等費(fèi)用，后審工程圖紙部分費(fèi)用?？煞乐乖O(shè)計(jì)變更及簽證等費(fèi)用重復(fù)計(jì)取。
二.會(huì)商技巧
(1)尊重對方與審查權(quán)威相結(jié)合；原則性與靈活性相結(jié)合。
(2)議題順序合理：先易后難、先小后大。談判方法靈活：抓大放小、細(xì)中有粗。
(3)講究會(huì)談節(jié)奏感：思路清晰、善于主持、充分協(xié)調(diào)；注重語言藝術(shù)，機(jī)智幽默，努力營造一種輕松友好的會(huì)談氣氛。
(4)審時(shí)度勢：察言觀色、反映敏捷、應(yīng)變能力強(qiáng)；掌握主動(dòng)權(quán)，抓住瞬息機(jī)遇，利用對方心態(tài)，設(shè)法調(diào)動(dòng)對方會(huì)談積極性。
(5)駕馭全局：及時(shí)總結(jié)、引導(dǎo)、求同存異；善于尋找、捕捉談判的“突破口”；一旦達(dá)成共識(shí)，應(yīng)立即會(huì)簽紀(jì)要，以防不測。
三、施工階段全過程造價(jià)控制的案例
下面通過若干實(shí)用案例，以說明施工全過程造價(jià)控制的重要性。
1.審查施工合同的合法性、合理性
一般來講，發(fā)包方對合同簽約持慎重認(rèn)真的態(tài)度。但也不排除由于受專業(yè)限制等綜合因素，某些業(yè)主對施工合同的合法性、合理性缺乏深刻的理解。某二類工程的施工合同，由于業(yè)主簽訂合同時(shí)疏忽(實(shí)質(zhì)上對合同條文涵義似懂非懂)，土方外運(yùn)費(fèi)單價(jià)包干40元／立方，后面未明確注明“稅前計(jì)取”四字。承包商編報(bào)工程結(jié)算時(shí)，按上海市有關(guān)規(guī)定，可以單價(jià)45元／立方進(jìn)直接費(fèi)，計(jì)取綜合費(fèi)率后(該工程綜合費(fèi)率127.578％)，其單價(jià)內(nèi)涵實(shí)際己變?yōu)?7.41元／立方，再稅前扣除5元／立方。從現(xiàn)象上土方外運(yùn)費(fèi)單價(jià)的相對數(shù)仍為(45-5＝)40元／立方，但實(shí)際上土方外運(yùn)費(fèi)結(jié)算單價(jià)是(57.41-5＝)52.41元／立方，結(jié)算單價(jià)高出了包干單價(jià)12.41元／立方。以該工程發(fā)生2萬立方土方量計(jì)算，則業(yè)主需多支付24.82萬元。
某施工合同注明開辦費(fèi)為零。從字面理解“開辦費(fèi)為零”，即合同總價(jià)中無開辦費(fèi)。實(shí)際有兩層涵義：一是施工方報(bào)價(jià)(中標(biāo)價(jià))中，已將原開辦費(fèi)若干元，經(jīng)優(yōu)惠后降至為零，說明合同總價(jià)中盡管形式上未有開辦費(fèi)的數(shù)額，但實(shí)際內(nèi)涵已包含了開辦費(fèi)。二是施工方報(bào)價(jià)時(shí)確實(shí)未考慮開辦費(fèi)，即合同總價(jià)中形式和內(nèi)涵均未包含開辦費(fèi)。由于“開辦費(fèi)為零”是個(gè)不確定因素，屬于日后索賠的伏筆。造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)分別向業(yè)主和施工方了解，得知該“開辦費(fèi)為零”性質(zhì)屬于第一種。造價(jià)工程師及時(shí)撰寫了合理化建議，向業(yè)主說明此類問題嚴(yán)重性，同時(shí)提出彌補(bǔ)的方法和步驟。業(yè)主高度重視，并立即按造價(jià)咨詢所示方法，先發(fā)函至施工方補(bǔ)充注明開辦費(fèi)是報(bào)價(jià)優(yōu)惠后為零的真實(shí)情況。然后，由造價(jià)工程師組織業(yè)主和施工方會(huì)商，以紀(jì)要形式明確該合同“開辦費(fèi)為零”的定義，徹底消除了索賠的隱患，僅此項(xiàng)業(yè)主節(jié)約了數(shù)十萬元費(fèi)用。因此前施工方已將屬于開辦費(fèi)的內(nèi)容和費(fèi)用，以簽證的形式正式申報(bào)，業(yè)主且同意受理。
2、審查設(shè)計(jì)變更及簽證費(fèi)用
整個(gè)施工過程中，難免發(fā)生一些設(shè)計(jì)變更及經(jīng)濟(jì)簽證等現(xiàn)象。如何處理此類設(shè)計(jì)變更及經(jīng)濟(jì)簽證費(fèi)用，將直接影響到整體工程造價(jià)。如某工程設(shè)計(jì)為10厘米厚鋼筋砼樓板，已能滿足荷載要求，現(xiàn)施工方提出水電埋管難度較大，為便于施工，要求設(shè)計(jì)變更為12厘米厚樓板；原設(shè)計(jì)為C25級砼，施工方為提前拆模加快進(jìn)度，要求改用C30級砼。設(shè)計(jì)單位僅從設(shè)計(jì)角度考慮，同意將板厚10厘米改為12厘米；C25改用C30級砼。業(yè)主認(rèn)為設(shè)計(jì)已認(rèn)可不會(huì)有問題，也簽章同意。到了工程結(jié)算時(shí)，因手續(xù)齊全審價(jià)只能按12厘米厚樓板和C30級砼計(jì)入工程造價(jià)。其樓板增厚2厘米和C30與C25級砼的差價(jià)均由業(yè)主承擔(dān)，工程造價(jià)無形提高。如實(shí)施全過程造價(jià)控制，造價(jià)工程師在跟蹤服務(wù)時(shí)，就會(huì)提出不同意樓板增厚2厘米和改用C30級砼的咨詢意見。因?yàn)榇祟悊栴}屬于施工組織設(shè)計(jì)中技術(shù)措施，有經(jīng)驗(yàn)的承包商都有辦法處理此事，且技術(shù)措施費(fèi)以開辦費(fèi)形式包干使用，一般不予調(diào)整。施工方要改厚樓板或代用高級別砼，其差價(jià)只能由施工方自行消化(實(shí)際上施工方已在工期方面得益)，不能轉(zhuǎn)嫁至業(yè)主。
又如打樁釋放孔、防震溝、安全防護(hù)欄桿等費(fèi)用。因?qū)儆诩夹g(shù)措施費(fèi)、安全施工措施費(fèi)，且以開辦費(fèi)形式在合同總價(jià)中包干使用，故不允許再以簽證形式重復(fù)計(jì)取。而實(shí)際施工中，某些施工方卻有意無意要求業(yè)主辦理現(xiàn)場簽證。
目前，我國施工階段全過程造價(jià)控制工作，仍處于發(fā)展的初級階段。工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)也在不斷實(shí)踐中總結(jié)成功的經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為。
