法國維持著較低的住宅更新率，從而避免了產(chǎn)業(yè)的大起大落。而當(dāng)前我國的＂短命＂建筑普遍存在，上世紀(jì)80年代建造的住宅，很多面臨著被拆遷的命運。
從產(chǎn)業(yè)角度看法國遠(yuǎn)離“地產(chǎn)泡沫”
2007年5月22日到6月2日，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心組織生態(tài)節(jié)能型住宅考察團(tuán)，前往瑞典、法國進(jìn)行考察。在法國，中方會見了莫里湖市副市長等相關(guān)人員，就可持續(xù)發(fā)展建筑和住宅性能評定進(jìn)行了會談，考察了莫里湖市(LesMureaux)政府可持續(xù)發(fā)展辦公樓和住宅區(qū)以及法國最大的建筑公司布衣格(Bouygues)公司正在施工的Protege住宅樓，并參觀了巴黎新城——拉達(dá)方斯新城。
提到法國，我們馬上想到法國的住宅產(chǎn)業(yè)化，想到法國的IDI（建筑工程質(zhì)量保證保險），想到法國的新風(fēng)系統(tǒng)，想到法國住宅的靚麗，想到法國的“低能耗住宅”、高性能環(huán)保住宅等等。總之，法國住宅技術(shù)和設(shè)備，在全世界處于先進(jìn)水平，并正在向包括中國在內(nèi)的全世界許多國家提供住宅技術(shù)和設(shè)備。但提起讓人們頭疼的“地產(chǎn)泡沫”，卻沒有法國的“份”。換句話說，法國住宅產(chǎn)業(yè)長期以來發(fā)展“健康”，正是我國住宅產(chǎn)業(yè)希望達(dá)到的境界。從法國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，反觀我國住宅產(chǎn)業(yè)，會讓我們更明智。當(dāng)然“地產(chǎn)泡沫”產(chǎn)生的原因很多，涉及到經(jīng)濟(jì)、金融、稅收、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、消費模式等一系列的因素，是一個需要系統(tǒng)研究的課題。本文只從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，加以分析，以求對國人有所借鑒。
戰(zhàn)后住宅業(yè)發(fā)展的3個階段
法國共有22個大區(qū)、96個省，4個海外省、4個海外領(lǐng)地、1個具有特殊地位的地方行政區(qū)。全國面積為55萬平方公里，共有36679個市鎮(zhèn)。截至2007年1月1日，全國人口為339萬，其中移民人口為490萬，占全國總?cè)丝诘?.1%。土地占有密度是109人／平方公里，略低于歐盟平均值116人／平方公里的密度（我國為每平方公里135人）。
一、法國戰(zhàn)后住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了3個階段：
第一階段是以“數(shù)量”為目標(biāo)的住宅產(chǎn)業(yè)化形成階段。20世紀(jì)50年代和60年代，二戰(zhàn)后的法國為解決“房荒”問題，進(jìn)行了大規(guī)模的工業(yè)化住宅建設(shè)。以功能主義等現(xiàn)代派建筑理論為指導(dǎo)，以預(yù)制板和工具式模板為主要施工手段，進(jìn)行了成片住宅新區(qū)的開發(fā)，被稱為“數(shù)量時期”。法國抓住住宅大規(guī)模建設(shè)的有利契機(jī)，形成了工業(yè)化生產(chǎn)（建造）體系，改變了傳統(tǒng)的住宅手工建造方式，提高了生產(chǎn)效率。該階段以全裝配式大板和工具式模板現(xiàn)澆工藝為標(biāo)志，出現(xiàn)了許多“專用建筑體系”：不同體系出自不同廠商，各建筑體系的構(gòu)件互不通用。
第二階段是以“高性能”為目標(biāo)的住宅產(chǎn)業(yè)化成熟階段。20世紀(jì)70年代，法國住房短缺得到緩解，居民生活水平提高，人們開始反思50年代和60年代的新區(qū)建設(shè)，比如，有的住宅區(qū)選址不太合理，受到周邊交通和工業(yè)設(shè)施的干擾，居住環(huán)境不太安靜；有的住宅區(qū)和其它功能區(qū)隔離，缺乏活力，居民早出晚歸，成為“臥城”；有的住宅單體建筑缺乏個性，面貌單調(diào)，難以識別；有的住宅區(qū)及其周邊缺乏相應(yīng)的公共設(shè)施和交往空間等。同時，工程規(guī)模縮小，建造量分散，原有建筑構(gòu)件廠開工率不足，再加上工業(yè)化住宅暴露出的千篇一律的缺點，使法國開始尋求住宅產(chǎn)業(yè)工業(yè)化的新途徑，產(chǎn)業(yè)化的重點逐步轉(zhuǎn)移到了以“通用構(gòu)配件制品和設(shè)備”為特征的“建筑通用體系”，全面提高住宅的性能（HighQuality，即高品質(zhì)），由此進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展成熟期。為此，法國于1977年成立構(gòu)件建筑協(xié)會(ACC)，作為推動“建筑通用體系”的調(diào)研和協(xié)調(diào)中心。1978年該協(xié)會制訂尺寸協(xié)調(diào)規(guī)則。同年，住房部提出以推廣“構(gòu)造體系”(SystemeConstructif)，作為向通用建筑體系過渡的一種手段。構(gòu)造體系是以尺寸協(xié)調(diào)規(guī)則為基礎(chǔ)，由施工企業(yè)或設(shè)計事務(wù)所提出主體結(jié)構(gòu)體系。它由一系列能相互代換的定型構(gòu)件組成，形成該體系的構(gòu)件目錄。建筑師可以采用其中的構(gòu)件，像搭積木一樣組成多樣化的建筑（積木式體系）。法國住房部為了評選構(gòu)造體系，委托建筑科技中心(Cstb)組成由工程師、建筑師和經(jīng)濟(jì)師3方面人員組成的評審委員會，對構(gòu)造體系進(jìn)行審批。到1981年，全國己選出25種構(gòu)造體系。除少部分是木結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)外，絕大部分是混凝土預(yù)制體系，集合式住宅體系略多于獨立式住宅體系。構(gòu)造體系最突的優(yōu)點是建筑設(shè)計靈活多樣。它作為一種設(shè)計工具，僅向建筑師提供一系列構(gòu)配件及其組合規(guī)律，至于設(shè)計成什么樣的建筑，建筑師有較大的自由。采用同一體系建造的房屋，只要出自不同建筑師之手，造型大不相同。1982年后，法國政府調(diào)整了技術(shù)政策，推行構(gòu)件生產(chǎn)與施工分離的原則，發(fā)展面向全行業(yè)的通用構(gòu)配件的商品生產(chǎn)，并開發(fā)出“構(gòu)造邏輯系統(tǒng)”的軟件，可以設(shè)計出多樣化的建筑，不僅能進(jìn)行輔助設(shè)計，而且可快速提供工程造價。
同時，法國建筑科學(xué)技術(shù)中心于1974年編制了第一個建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，主要是通過加強(qiáng)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫性能，減少空氣滲透量來降低住宅的熱損失，達(dá)到節(jié)能的目的。該標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)6—7年就已達(dá)到。后來于1982年又制定了新的標(biāo)準(zhǔn)，其中除了強(qiáng)調(diào)提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫和門窗的氣密性之外，同時要對采暖系統(tǒng)進(jìn)行必要的改進(jìn)和調(diào)整，適當(dāng)考慮利用太陽能，要求在第一個節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再節(jié)能25%。
第三階段是以“高品質(zhì)環(huán)?！睘槟繕?biāo)的住宅產(chǎn)業(yè)化高級階段。上世紀(jì)90年代開始，為了緩解全球氣候變暖、降低溫室氣體排放，法國等歐盟國家率先提出城市和建筑的可持續(xù)發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)化的重點轉(zhuǎn)向節(jié)能、降低住宅的能源消耗、水消耗、材料消耗，減少對環(huán)境的負(fù)荷，實現(xiàn)資源的循環(huán)利用，倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展。1998年以后，政府要求在1982年建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)上再節(jié)能25%。2000年1月，法國開始實施“預(yù)防氣候變化全國行動計劃”，同年12月又出臺了“全國改善能源消耗效率行動”方案。根據(jù)這兩項計劃，法國政府2000年又通過了建筑節(jié)能規(guī)范，在原有基礎(chǔ)上再節(jié)能8%，相對于1974年前住宅的能耗水平，2000年的節(jié)能率達(dá)到61.2%。
1995年，法國正式推出“HQE”建筑認(rèn)定體系，在延續(xù)其先進(jìn)的住宅性能（品質(zhì)）的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加入了高性能住宅與環(huán)境和諧共生的內(nèi)涵，提出了發(fā)展“高品質(zhì)環(huán)?！苯ㄖ母拍?。經(jīng)過10多年的努力，法國已經(jīng)形成了14個高品質(zhì)環(huán)保住宅的模式。
平穩(wěn)發(fā)展是法國住宅產(chǎn)業(yè)的特征
理性的平穩(wěn)發(fā)展是1980年后法國住宅業(yè)發(fā)展的主要特征。如下圖所示，法國新建住宅的數(shù)量，近25年維持在25萬套到42萬套之間，經(jīng)過了一個緩慢的下降和上升過程，基本上是從1980年后逐步降低到1993年的最低點，然后從波谷緩慢拉升。經(jīng)過10年，到2005年突破41萬套，接近1980年的高點，沒有明顯的大幅波動，曲線很平滑。只有1980年、1981年、2005年3年突破40萬套。從1984年到2003年，20年期間有1989年為34.7萬套，其余年度均為32.7萬套以下、25.4萬套以上，可以說，基本上在30萬套上下波動。
法國業(yè)界已經(jīng)形成共識，一般認(rèn)為年建設(shè)40萬套住宅屬于合理的范疇，其中29萬－30萬套為新購房者購買，2.5萬－3萬套為有房者購買的第二套住房，3萬－4萬套為空房，4萬－5萬套為替代已毀壞的住房。
高性能、重維護(hù)確保住宅產(chǎn)業(yè)“精致”
新建住宅數(shù)量基本上是穩(wěn)定發(fā)展，起伏不大，既避免了大起大落而帶來的對住宅產(chǎn)業(yè)的傷害，又迫使法國的住宅相關(guān)產(chǎn)業(yè)，走上了“精致”的道路。絕大部分住宅設(shè)計合理，質(zhì)量穩(wěn)定，性能穩(wěn)步發(fā)展。法國現(xiàn)存住宅中，有35%是1948年以前興建的，有65%以上的住房是1948年以后興建，盡管1／3以上的住宅已經(jīng)是60多年的“風(fēng)蝕殘年老人”，但考察團(tuán)多次坐車穿越巴黎的大街小巷，也開車兩個多小時，到巴黎的郊區(qū)考察，卻沒有國內(nèi)常見的“破舊不堪、必須拆除”的感覺。
筆者認(rèn)為，這一方面是因為法國對新建住宅保持高性能的原則，絕不做建筑垃圾。新建住宅的耐久性能好，許多住宅的建筑壽命可以達(dá)到100年，全壽命周期的理念已經(jīng)深入到住宅產(chǎn)業(yè)的骨髓，要做就做高性能住宅。就墻體材料來說，法國墻體材料制品大都生產(chǎn)得精致、完美，制品外觀相當(dāng)完整，幾乎無裂紋等缺陷，而我國的墻材制品外觀十分粗糙；法國燒結(jié)制品的吸水率一般都在12%以下，而我國的一般都在20%－30%之間；法國墻體材料強(qiáng)度在20兆帕以上，有的高達(dá)40兆帕以上，我國的制品在10－20兆帕之間；泛霜性能方面，法國制品強(qiáng)度高，制品密實，泛霜最多只有一點輕微情況發(fā)生，而我國中等泛霜以上的情況在行業(yè)內(nèi)不在少數(shù)；抗凍性能國外一般要經(jīng)過25次甚至50次凍融循環(huán)的考驗，我國最多只進(jìn)行15次循環(huán)考驗，其耐久性能差異較大。
另一方面的原因，就是住宅科學(xué)合理的維修。法國在新建住宅時，就要考慮到住宅的可改造性、可維修性。我國和日本住宅性能認(rèn)定的指標(biāo)中，也有這方面的要求。法國向來重視既有住宅的維修和改造，對60年以上的老住宅，也是逐步進(jìn)行維修和改造，比如對于既沒有衛(wèi)生間，也沒有浴室的“劣質(zhì)住宅”，一直在進(jìn)行改造。劣質(zhì)住宅在法國也是處于逐步減少的過程中，其占法國住宅總數(shù)的比例，1984年為15%，1996年減少為4%，到2005年占法國住宅總數(shù)的2.5%，為61.2萬套住宅。用了23年的時間，減少了12.5%。
法國住宅處于樹和花的海洋之中。巴黎號稱花城，非常注重用樹和花等植物，調(diào)節(jié)住宅小氣候，營造出優(yōu)美的居住環(huán)境，重視戶外空間的拓展，樓房上經(jīng)?？梢钥匆姼鞣N各樣的陽臺、屋頂花園或露天平臺(terrasse)，有著各種各樣的迷你(MINI)綠地，養(yǎng)花弄草，美化家里的環(huán)境，更點綴室外的環(huán)境。
低更新率是避免地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵
法國2005年住宅存量大約為2450萬套，新建住宅為41萬套，住宅更新率為1.67%，會談時，專家也告訴我們，法國近20年來住宅更新率大概在1%—2%之間，長期維持著較低的住宅更新率，避免了住宅產(chǎn)業(yè)的大起大落。
我國近年來，每年新建住宅大約在13億平方米，存量住宅大約在368億方米，則每年的更新率大概在3.53%，是法國的2倍多。當(dāng)前我國“短命”建筑的現(xiàn)象普遍存在，上世紀(jì)80年代建造的住宅，現(xiàn)在多數(shù)面臨著被拆遷的命運。目前，我國住宅的平均使用壽命不足30年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于設(shè)計壽命50年的標(biāo)準(zhǔn)，而發(fā)達(dá)國家的住宅壽命一般高達(dá)80余年，在法國等國家，百年的經(jīng)典建筑更是數(shù)不勝數(shù)。
我國應(yīng)該像法國一樣，在新建住宅時，鼓勵高性能高品質(zhì)住宅的建造，全面提高住宅的適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能。使住宅的經(jīng)濟(jì)價值、功能價值在較長時間內(nèi)得以保持，盡量避免因為住宅性能低劣、功能不合理、外觀破敗等使住宅大幅貶值，從而面臨不到30年就被拆遷的危險。拆遷頻繁，雖然增加了建筑業(yè)的業(yè)務(wù)量，但拆除、新建住宅面臨著多重的能源和資源的耗費。低更新率和使用壽命長，無論從節(jié)能還是節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材方面來看，都是最根本的節(jié)省，也是最為根本的環(huán)境保護(hù)措施。
